מתווכים: הראשון גובר

בימ"ש השלום בעכו קובע כי בתחרות בין שני מתווכים, בשאלה מיהו הגורם היעיל בהתקשרות, נוצרת מעין חזקה, הניתנת לסתירה, כי המתווך שהציג את הנכס לראשונה ללקוח הוא הגורם היעיל לביצוע העיסקה, בבחינת הקשר הסיבתי להתקשרות בין הצדדים. אברהם בן הרוש (להלן - "התובע") הינו מתווך במקצועו ומורשה על פי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן - "חוק המתווכים"). ביום 27.7.99 חתם דמרי אמנון (להלן - "הנתבע") על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, במסגרתה התחייב הוא לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של %2 "מייד לאחר היווצרות מסמך מחייב" של עיסקה (להלן - "טופס ההזמנה"). בטופס ההזמנה נרשמו שתי כתובות, שאחת מהן היא הכתובת של הדירה נשוא התביעה ברח' הסחלב 3 נהריה (להלן "הדירה"). התובע היה זה שהראה לראשונה לנתבע את הדירה, כבר ביום החתימה על טופס ההזמנה. הנתבע התקשר ביום 18.8.99 - היינו כשלושה שבועות לאחר שהתובע הראה לראשונה את הדירה לנתבע - בעיסקה לרכישת הדירה באמצעות משרד תיווך אחר בשם א.א. נכסים (להלן - "המתווך השני"), שגרם למוכר להוזיל את מחיר הדירה. הדירה נרכשה בסכום של 160 אלף דולר, וההוזלה הסתכמה בסכום של 5 אלף דולר. התובע דרש מהנתבע את תשלום דמי התיווך, כפי שהתחייב בטופס ההזמנה, אך הנתבע סרב לכך. לאור זאת, הגיש התובע תביעה לתשלום דמי התיווך לבית משפט השלום בעכו. התביעה נתבררה בפני השופט י. עמית. ראשית פונה השופט עמית לבחינת השאלה הכללית בדבר זכאותו של מתווך לדמי תיווך. חוק המתווכים מונה שלושה תנאים מצטברים, שבהתקיימם זכאי המתווך לשכרו, והם: א. המתווך הוא בעל רשיון כמשמעותו בחוק. ב. הלקוח חתם על הזמנה בכתב. ג. המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. שני התנאים הראשונים הם חידוש שחידש המחוקק בחוק המתווכים. התנאי השלישי מביא לידי ביטוי את ההלכות שנתגבשו במשך השנים בפסיקה בנושא דמי תיווך. בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות בשאלה, אם המתווך היה הגורם היעיל לעיסקה. עיקריהם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים; ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העיסקה הסופית. העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא ומתן פעל מתווך אחר, אין בה כשלעצמה כדי לשלול את הקשר הסיבתי ואת המסקנה, כי המתווך הראשון הוא שהיה הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות. השופט עמית קובע, כי נוצרת מעין חזקה, הניתנת לסתירה, כי המתווך שהציג את הדירה לראשונה ללקוח הוא הגורם היעיל לביצוע העיסקה, בבחינת הקשר הסיבתי להתקשרות בין הצדדים. משהוכח כי המתווך הוא שהפגיש בין הצדדים ויצר ביניהם את הקשר הראשוני, עובר אל הלקוח הנטל להביא ראיה לסתור קשר סיבתי זה - להבדיל מנטל השכנוע - ולהוכיח נסיבות מיוחדות שיש בהן כדי לפטור אותו מחבותו החוזית. מכאן עובר השופט עמית לבחינת העובדות בראי המטריה המשפטית. טוען הנתבע, כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך באשר הוזלת מחיר הדירה נעשתה באמצעות המתווך השני. השופט עמית דוחה טענה זו. פעולתו של המתווך צריכה להוות את הקשר הסיבתי להתקשרות הצדדים. הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים, כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. בהיעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל את המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיוצ"ב פעולות, החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים. למעלה מכך, מוסף השופט עמית, אין כל צורך לדון, בענייננו, בשאלת היקף הפעולות הנדרשות מהמתווך. שכן, אין חולק כי הנתבע לא פנה אל התובע על מנת שישלים את ביצוע העיסקה או כדי שינסה כוחו אצל המוכר. בכך מנע הוא מהתובע מלהשלים את מלאכתו. אפילו תאמר כי הצדדים היתנו ביניהם, כי התובע יהא זכאי לדמי תיווך רק אם יסייע לנתבע במו"מ עם המוכר - ותנאי כזה לא מופיע בהסכם, קובע השופט עמית - הנתבע עצמו סיכל את התנאי. סעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי) - הדן בסיכול "התנאי" בחוזה על תנאי - משקף את העקרון "המלכותי" של תום הלב. צד שמונע מצד שני להשלים את ביצוע העיסקה, לא יוכל להתחמק מהתחייבותו בטענה כי העיסקה לא נכנסה לתוקף או לא הושלמה. כבר נפסק (ת.א. 14496/95 בימ"ש פשלום בחיפה), כי מי שפונה למתווך כדי לקבל את שרותיו חייב לתת לו את האפשרות הסבירה לפעול לקידום העיסקה ולשתף עימו פעולה. באותו מקרה, למרות שחלפו חודשיים בין המועד בו הראה התובע לנתבעת את הנכס, לבין מועד ההתקשרות באמצעות מתווך אחר, פסק ביהמ"ש, כי המתווך הראשון היה הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות, ואין בחבות התשלום למתווך נוסף, כדי לשנות מחובת התשלום למתווך הראשון. בענייננו, קובע השופט עמית, עברו רק 3 שבועות בין המועד בו הראה התובע לנתבע את הנכס לבין המועד בו נכרת הסכם המכר. תשלום דמי התיווך למתווך השני וההוזלה במחיר הרכישה הן עובדות שאין בהן כדי לפטור את הנתבע מהתחייבותו לתשלום דמי תיווך לתובע. התוצאה הסופית: התביעה מתקבלת. הנתבע חוייב בתשלום דמי תיווך לתובע. ת.א. 4522/97 בענ"ש השלום בעכו. השופט: י. עמית. בשם התובע: עו"ד נמרוד בכר. בשם הנתבע: עו"ד ש. שנפלד.« עו"ד רמי שר-ישראל « מתווכים: הראשון גובר