דרכים להתמודדות עם הרפורמה

15.05.2000 18:30 להמלצות ועדת בן בסט עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת על נושא מיסוי המקרקעין. כידוע, הרפורמה טרם אושרה בחקיקה על ידי הכנסת, וצפויה עדיין דרך ארוכה בטרם הפיכתה לדין מחייב. השינויים הבולטים ביותר ברפורמה המוצעת בתחום המקרקעין הינם הורדת שיעור מס השבח המקסימלי על מכירת מקרקעין על ידי יחידים מ-%50 ל-%25, וכן שינוי ההסדר הנוהג ביחס לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים. הורדת שיעור מס שבח המקסימלי במכירה על ידי יחידים ל-%25: ההצעה הינה, כי השיעור המקסימלי של מס שבח על יחידים יהיה %25 על השבח שנצמח החל מיום 1.1.2001. להלן מספר דרכים שנועדו לאפשר הנאה מירבית מהפחתה זו: העברת החבות במס ממישור החברה למישור היחיד א. פירוק איגודי מקרקעין והעברת המקרקעין בפטור ממס לבעלי המניות לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין - כך, בעת מכירה עתידית של המקרקעין, יחול על המכירה השיעור החל על יחידים ולא זה החל על חברות (על פי המלצות הוועדה שיעור מס השבח על חברות ייוותר בעינו - %36). יובהר כי המלצה זו תקפה אם אכן יש כוונה למשוך את הרווחים לרמת היחיד. אם אין כוונה כזו, יש לבחון האם עדיף להישאר במישור החברה ולחוב במס של %36 על כל עליית הערך, או שמא לעבור למישור היחיד ולחוב במס של %50 עד ליום 31.12.00 ו-%25 על עליית הערך מיום 1.1.2001. ב. מכירת מניות באיגוד מקרקעין המוחזקות על ידי יחידים במקום מכירת המקרקעין - המדובר בחלופה לפירוק האיגוד, ואף בדרך זו תחוב מכירת המניות במס מקסימלי של %25 בלבד. ג. יש לבחון את אפשרות הפירוק גם בחברות שאינן איגודי מקרקעין, לשם העברת המקרקעין לבעלי המניות, וזאת בין בדרך של הפיכת החברה לאיגוד מקרקעין בטרם פירוקה והחלת סעיף 71, (כפי שהוסבר לעיל) ובין אם בדרך של פירוק החברה כחברה שאינה איגוד. יצויין, כי פירוק חברה שאיננה איגוד לא נהנה מפטור גורף כדוגמת זה של סעיף 71, ואולם עד לכניסת הרפורמה בתוקף, ניתן יהיה לנצל שיעור מס של %10 החל על רווחים ראויים לחלוקה שנצברו בחברה עד יום הפירוק (שיעור זה יועלה לאחר כניסת הרפורמה לתוקף ל-%25). יצירת הבחנה ברורה בין השבח שנוצר לפני הרפורמה ולאחריה מוצע לקבל הערכת שווי משמאי ביחס לנכסי מקרקעין נכון ליום 31.12.2000 מובן כי ככל שהערכת השווי של הנכס נמוכה יותר, הרי שבעת מכירה עתידית, ייוחס חלק גדול יותר של התמורה לעליית ערך החל מיום 1.1.2001, וחלק זה יחוב במס שבח בשיעור של %25 בלבד. שינוי יעוד ממלאי לרכוש קבוע שינוי יעוד מקרקעין המוחזקים על ידי יחיד ממלאי לרכוש קבוע, במקרים בהם צפויה עליית ערך מהותית של המקרקעין (כגון לפני שינוי יעוד) - במצב בו צפויה עליית הערך לאחר 1.1.2001, רצוי לבצע בטרם עת שינוי יעוד של המקרקעין לנכס קבוע. כך, עליית הערך המהותית תיהנה משיעור מס של %25, במקום שיעור של עד %50 החל על מלאי כהכנסה פירותית. יש לציין, עם זאת, כי שינוי יעוד ממלאי לרכוש קבוע הינו אירוע מס (בהתאם לסעיף 85 לפקודת מס הכנסה), ולפיכך על עליית הערך עד שינוי היעוד יחול חיוב במס הכנסה. העדפת מכירה על החכרה לאחר יום 1.1.2001 תהיה קיימת עדיפות מבחינת מס למכירה מקרקעין או החכרתם לתקופה העולה על 25 שנה (הנחשבת אף היא כ"מכירה" לעניין חוק מיסוי מקרקין) - מכירה או חכירה לתקופה העולה על 25 שנה תיהנה משיעור המס של %25, בעוד שחכירה לתקופה הקצרה מ-25 שנה תחוב במס הכנסה פירותי בשיעור של עד %50. חשוב לציין, עם זאת, כי אם המדובר בנכס שהוא דירת מגורים, הרי שהשכרתה תחוב לאחר הרפורמה ב-%10 מס בלבד מהתמורה, במקרה בו לא מנוכות הוצאות. שינוי ההסדר ביחס למס שבח על מכירת דירת מגורים על פי ההסדר המוצע, מכירת דירת מגורים תהיה חייבת במס, אולם כל יחיד תושב ישראלי יהיה זכאי לנכות מהשבח החייב (לא כולל זכויות בניה) סכום מצטבר של עד 500,000 ש"ח במהלך חייו (מיליון ש"ח לשני בני הזוג), והוא יהיה זכאי לחלק את הניכוי כרצונו לאורך תקופת החיים. הסכום יינתן כניכוי מהשבח ויהיה צמוד למדד מחירי הדירות. על פי לשון ההצעה, לא יחול חיוב במס על חלק השבח שייצבר קודם לכניסת הרפורמה לתוקף (1.1.2001.), ואולם, על מנת למנוע מצב שמיד עם כניסת הרפורמה לתוקף ניתן יהיה למכור דירות רבות בפטור ממס שבח ללא צורך בניכוי, מוצע כי משטר המס הקודם ימשיך לחול לתקופת מעבר של 4 שנים על מי שמוכר יותר משתי דירות לאחר כניסת הרפורמה לתוקף. יישום ההצעה כלשונה עשוי להביא למצב, בו אדם יזכה לפטור ממס שבח על 3 דירות (בלא צורך בניצול הניכוי), וזאת אם ימכור דירה אחת לפני כניסת החוק לתוקף תוך עמידה בתנאים הקיימים כיום, וימכור עוד 2 דירות עם כניסת הרפורמה לתוקף, ללא חיוב במס שבח על החלק שנצבר עד ליום 1.1.2001. עם זאת, לא ברור אם אכן תאומץ בחקיקה, ואף אם כן - האם זו הפרשנות שתינתן לה.