04.06.2000 19:59
כידוע, ועדת בן-בסט ממליצה לעבור משיטת המיסוי הנוכחית במכירת דירות מגורים לשיטת מיסוי המבוססת על מתן זיכוי מהשבח עד לתקרה של 500 אלף שקל. לפי המלצות הוועדה, כל יחיד תושב ישראל, מגיל 18 ומעלה, יהיה זכאי לנכות מהשבח החייב במס ממכירת דירת מגורים (לא כולל זכויות בנייה) סכום מצטבר של עד 500 אלף שקלים, הצמודים למדד מחירי הדירות.
לערך הניכוי המצטבר שטרם נוצל, יתווסף הפסד הון ריאלי ממכירת דירה. ראוי להעיר, כי לא תהא חובה להשתמש בזכות הניכוי, והנישום יהיה רשאי לחלק את הניכוי כרצונו לאורך תקופת חייו. הניכוי הנדון יהיה אישי, ולא יהיה ניתן להעבירו לאחר או לנצלו למטרה אחרת. במקרה של פטירה, שווי הרכישה שיקבל היורש במכירת הדירה יהיה שווי הרכישה של המוריש בתוספת שארית הניכוי של המוריש, או שווי השוק של הדירה ביום הפטירה, לפי הנמוך מביניהם.
ההסדר המתואר לעיל קרוב במהותו לפטור הקיים בשיטה האנגלו-אמריקאית, ולכן עיון בפרטי השיטה עשוי לשפוך אור על הצפוי בחקיקת ארצנו.
בארה"ב בוצעה, בחקיקה בשנת 1997, רפורמה כוללת בכללי הפטור לדירת מגורים, שהחליפה את שיטת השיחלוף בשיטת הזיכוי. סעיף 1034 לקודקס המסים האמריקאי (I.R.C) העניק בעבר דחיית חיוב במס בעת חילופי דירת מגורים (שיחלוף). שיטת הפטור לפי שיחלוף אף נהגה בישראל, אם כי באופן מעט שונה, בעקבות הרפורמה בשנת 1975, וזאת עד לתיקון חוק מס שבח בשנת 1980.
בינתיים, סעיף 1034 הנ"ל בוטל ובמקומו קובע היום סעיף 121 לקודקס המיסים האמריקאי, כי יוענק פטור ממס לרווח הון ממכירת דירת מגורים עיקרית (PRINCIPAL RESIDENCE) עד לתקרה של 250 אלף דולר מתוך רווח ההון. פטור זה יכול לגדול עד ל-500 אלף דולר אם מדובר ברווח הון לשני בני זוג המדווחים בדיווח משותף לצרכי מס הכנסה.
יודגש, כי הפטור בארה"ב ניתן רק לדירת המגורים העיקרית של המוכר, ואילו שאר דירותיו מחוייבות במס. לעומת זאת, ההסדר המוצע בארץ מתייחס לכלל הדירות של המוכר, והוא יהיה זכאי לנצל את הזיכוי העומד לו מן השבח החייב במס בגין כל דירה ודירה.
להלן נביא את פרטי שיטת המיסוי בארה"ב בהשוואה לרפורמה המוצעת בישראל:
הזכאות לניכוי בארה"ב מותנית בשלושה תנאים: ראשית, כפי שנאמד לעיל, ההסדר יחול רק בעת מכירת בית מגורים עיקרי. במונח זה, הכוונה לבית שבו חי ומבלה הנישום את רוב זמנו. בית כאמור יכול להיות: בית רגיל, בית אוניה, בית מתנייע (קרוואן) וכן דירה בבית משותף. באם הנישום מחזיק במספר בתים, אזי בית המגורים העיקרי שלו יהיה הבית בו הוא מתגורר זמן רב יותר. באם נישום מחזיק בבעלותו דירה, אך אינו מתגורר בה, ובמקביל שוכר לצורך מגוריו דירה אחרת, כי אז בית המגורים העיקרי שלו יהיה הדירה השכורה.
כדי לקבוע מהו בית המגורים העיקרי, קבעה רשות המס בארה"ב (I.R.S) את מבחני העזר הבאים: מקום ההצבעה של הנישום, הכתובת המופיעה בדו"ח השנתי לצורך מס, הכתובת הנטענת על ידי הנישום בעיסקאות פיננסיות שהוא מבצע, מקום בית הספר של ילדי הנישום, מקום העבודה של הנישום, המקום שבו רשומה מכוניתו, וכן מיקומן של קבוצות חברתיות או דתיות אליהן משתייך הנישום. יצויין, כי אם הנישום משתמש רק בחלק מן הבית שברשותו כמקום מגורים עיקרי, אזי ניתן יהיה להשתמש בניכוי הנדון רק כנגד השבח שנצמח ממכירת חלק זה. ועדת בן-בסט נמנעה מלסייג את הרפורמה המוצעת על ידי החלתו רק על בית מגורים עיקרי, וזאת, בין השאר, משום השאיפה להימנע מהתדיינות משפטית בשאלה אם בית המגורים הוא עיקרי אם לאו.
התנאי השני לקבלת הניכוי הנדון בארה"ב הוא התנאי בדבר אי שימוש בזכות לניכוי בשנתיים שקדמו ליום המכירה. על פי ההסדר, יש להמתין שנתיים בין כל שימוש בניכוי. ועדת בן-בסט נמנעה מלקבוע תנאי דומה, ועל פי ההסדר המוצע בארץ אין מניעה לנצל את הזיכוי מבלי לחכות תקופת צינון כלשהי בין מכירה למכירה.
התנאי השלישי הוא, כי בתקופה של 5 שנים, שסיומה ביום המכירה, התקיימו שני תנאים מצטברים אלו: (א) הנישום היה בעלים של בית המגורים לתקופה של שנתיים לפחות (להלן - תנאי תקופת הבעלות); (ב) הבית שימש את הנישום כבית מגורים עיקרי לתקופה של שנתיים לפחות (להלן - תנאי תקופת השימוש).
לעניין תנאי תקופת הבעלות ותנאי תקופת השימוש נציין:
א. תקופת הבעלות או השימוש לא צריכות להיות רצופות, ויכולות להיצבר במועדים שונים, וזאת כל עוד הדבר נעשה בחמש השנים שקדמו למכירה.
ב. היעדרויות קצרות וזמניות למטרת חופשה או היעדרויות עונתיות אחרות, אפילו השכיר במהלכן הנישום את מקום מגוריו, נכללות במניין ימי השימוש.
ג. הקלה לנכים: כאשר אדם איבד את היכולת הפיזית או הנפשית לדאוג לצרכיו, ועקב כך הועבר למוסד טיפולי מוכר, יראו את תקופת האישפוז במוסד כתקופת שימוש במקום מגוריו, זאת בתנאי שבית המגורים שימש את הנישום טרם אשפוזו כבית מגוריו העיקרי והיה בבעלותו תקופה של שנה לפחות.
ד. הקלות לבני זוג:
(1) כאשר בן זוג נפטר לפני יום המכירה, רואים את בן הזוג שנותר בחיים כאילו היה הבעלים והשתמש בבית כבית מגורים עיקרי במשך כל התקופה בה בן זוגו קיים תנאים אלה.
(2) בהעברת בית מגורים לבן זוג עקב גירושין, רואים את בן הזוג הנעבר כאילו היה הבעלים והמשתמש כבית מגורים עיקרי במשך כל התקופה שבה בן הזוג המעביר קיים דרישות אלה.
(3) באם הסכם פרידה או גירושין מקנה לבן זוג זכות לגור בבית מגורים, כי אז רואים את בן הזוג האחר כמקיים את מבחן השימוש כבית מגורים עיקרי, הגם שאינו מתגורר בבית.
ה. במכירת דירה שנרכשה לאחר העברה לא רצונית של דירה קודמת (כגון עקב הפקעה, הריסה, וגניבה), תקופות השימוש והבעלות בדירה הקודמת מצטרפות לתקופות השימוש והבעלות בדירה הנמכרת.
יצויין, כי תנאי דומה לתנאי השלישי הנ"ל לא מופיע בהמלצות ועדת בן-בסט. עם זאת, עדיין קיימת הדרישה, שהדירה הנמכרת תהא "דירת מגורים מזכה", היינו, דירה ששימשה בעיקרה למגורים ב-4 השנים שקדמו למכירה או ב-%80 מתקופת השבח הנמנית מיום 1.1.98.
כל עוד התקיימו שלושת התנאים הנזכרים לעיל - שימוש בבית כבית מגורים עיקרי, חלוף שנתיים לפחות ממועד הניכוי האחרון, ותקופת בעלות ותקופת שימוש כאמור - ניתן ליהנות מן ההסדר הנדון בארה"ב, וזאת גם אם בחלק זמן אחר בחמש השנים שמסתיימות ביום המכירה שימש הבית לצרכים עסקיים או הניב דמי שכירות (ואולם, באם הותר בגין נכסים עסקיים אלה ניכוי בשל פחת, אזי סך זה יקוזז מיתרת הניכוי).
כאשר התנאי השני או השלישי שתוארו לעיל אינם מתקיימים, ניתן בכל זאת להשתמש בניכוי, אם מכירת בית המגורים העיקרי נובעת משינוי במצב בריאותו של הנישום או עקב שינוי במקום עבודתו. עם זאת, במצבים אלה תקרות הניכוי הן מופחתות.
ניתן לסכם ולומר, שההסדר שהוצע על ידי ועדת בן-בסט מקל עם מוכרי דירת מגורים בישראל לעומת מי שחלה עליו השיטה האמריקאית. עם זאת, ההסדר המוצע הוא עדיין כללי, ויש למלא אותו בתוכן. לדעתנו, ההסדר האמריקאי, שעיקריו תוארו לעיל, הוא מקור חשוב הן למחוקק הישראלי עליו מוטלת המשימה לעצב את ההסדר, והן לנישומים, שיהיה באפשרותם להיעזר בהלכות ותקדימים, במקרים של לאקונות בהסדר.
גם בבריטניה המחוקק מעדיף את שיטת הפטור. החוק האנגלי פוטר יחיד ממס בשל רווח הון שנבע ממכירה של כל זכות בדירת מגורים, שהיתה דירתו היחידה או העיקרית בתקופה כלשהי בעת הבעלות (סעיף 222 ב-1992 CHARGEABLE GAINS ACT, שהחליף את סעיף 101 בחוק משנת 1979). יצוין, כי הפטור בבריטניה מתייחס גם למגרש סביב הבית עד לשטח של חצי הקטר (כ-5 דונם), בנוסף לשטח שהבית העיקרי בנוי עליו.
שאלה זו, העוסקת בהיקף "דירת המגורים" הראויה לפטור ממס, עולה גם בהקשר לרפורמה המוצעת בארץ. מהמלצות ועדת בן-בסט עולה, לכאורה, כי לא מגיע זיכוי בשל זכויות בנייה, ואלו יחוייבו במלואן במס. לתשומת הלב, כי לפי הדין כיום קובע סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, כי יינתן פטור במכירת דירה שתמורתה הושפעה מאחוזי בנייה נוספים בגובה כפל שווי הבית ללא זכויות בנייה נוספת, בכפוף לתקרה הנקובה בסעיף. כלומר, כיום, ניתן פטור מוחלט בשל אחוזי בנייה בגובה שווי הבית ובכפוף לתקרה. לפי הרפורמה המוצעת לא יינתן פטור כלל בגין אחוזי הבנייה.
לדעתנו, פועל יוצא מכך הוא חזרה לדיונים עם נישומים בשאלת הפיצול הפיסי בין שטח הדירה לשטח המגרש (ראה פסקי הדין של ביהמ"ש העליון רושגולד, נסל, ארליך), ולכן היינו ממליצים לתת זיכוי גם בגין אחוזי הבנייה, בכפוף לתקרה שתיקבע.
הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינלאומי, ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בנציבות מס הכנסה.
הכותב הוא מתמחה בלישכה המשפטית בנציבות מס הכנסה.
רשימה זו הינה על דעת הכותבים בלבד ואינה מייצגת עמדת גורם רשמי כלשהו.« עו"ד ירדנה סרוסי ויובל נבות « בארה"ב, התקרה ליחיד היא 250,000 דולר
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
