החייב בהיטל השבחה - הבעלים הרשום בלבד

חברת נכסי החופר 1963 בע"מ (בפירוק מרצון) להלן: "הבעלים") העבירה בשנת 1987 - במסגרת פירוקה - את זכויותיה במקרקעין בשטח של 4004 מ"ר לחברת החופר (ישראל) בע"מ (להלן: "החברה").

העברה זו לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, אך דווחה לשלטונות מס שבח. בשנת 1996 אושרה תוכנית שהפשירה את המקרקעין לבנייה, בגינה נשלחה שומת השבחה ביום 4.5.97 ביום 4.12.98. נחתמה שומה מוסכמת, ובה נקבע שיעור החבות בהיטל ההשבחה.

ביום 14.10.97 מונה לחברה מפרק זמני, ובחודש 12/98 מונה לה מפרק קבוע. עו"ד אהוד שניידר - שמונה ככונס לנכסי החברה - (להלן: "הכונס"), מכר את המקרקעין לעו"ד אברהם נביאי (בנאמנות עבור משקיעים) (להלן: "הרוכש"), והמכירה אושרה ע"י ביהמ"ש בחודש 4/98.

משפנה הכונס להעביר את הזכויות במקרקעין לרוכש, התבקש אישור היטל השבחה להעברת הזכויות בין הבעלים לחברה. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ועיריית ראשון לציון (להלן: "העירייה"), סירבו ליתן האישור.

הכונס הגיש לביהמ"ש המחוזי בבאר שבע בקשה להורות לעירייה להמציא תעודה ללישכת רישום המקרקעין לצורך רישום הזכויות במקרקעין על שם החברה.

הבקשה נדונה בפני השופטת שרה דברת.

לטענת הכונס, מאחר והמקרקעין הועברו מהבעלים לחברה כ-9 שנים לפני שהיטל ההשבחה בא לעולם, הרי שהחיוב בגין היטל ההשבחה חל על החברה, ובהיותה חברה בפירוק, אין להשית עליה את התשלומים הנדרשים על ידי העירייה.

מנגד, טוענת העירייה, כי מאחר ובלשכת רישום המקרקעין רשומים מקרקעין ע"ש הבעלים - הם החייבים בהיטל ההשבחה. השאלה העומדת להכרעה - קובעת השופטת דברת - היא מי נחשב כבעל המקרקעין לצורך החיוב בהיטל ההשבחה?

סעיף 2 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע כדלקמן: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהן ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן: "ההיטל"). היו המקרקעין מוחכרים לדורות ישלם החוכר את ההיטל.."

לטענת הכונס, הגדרת "הבעלות" בחוק המקרקעין לפיה: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם", הינה כה רחבה, עד כי כלולים בה אותם בעלים בלתי רשומים, כגון זכותה של החברה שמחזיקה במקרקעין ורשאית לעשות בהם כל עיסקה. לשיטתו, יש להידרש למבחן המהותי של זכות הבעלות, גם אם היא אינה רשומה.

לטענת העירייה, החייב בהיטל השבחה הינו הבעלים הפורמליים - זה הרשום בלשכת רישום המקרקעין, והמדובר במבחן טכני טכנוקרטי.

השופטת דברת בוחנת את זכותה של החברה במקרקעין לאור הילכת בנק אוצר החייל נ. אהרונוב. בפס"ד זה נקבע, כי בהתחייבות למכירת נכס, רוכש הקונה זכות שביושר הפועלת כלפי כולי עלמא. לרוכש אין אמנם זכות קניינית מן השורה בנכס, אך יש לו "מעין קניין" או "קניין שביושר". יש לו אינטרס בנכס, אך אין המדובר בקניין ובאינטרס שלמים, כמו שיש לבעלים של הנכס. בענייננו, יש לחברה, לכל היותר, זכות שביושר או זכות מעין קניינית במקרקעין, אך לא זכות בעלות. האם קיומן של זכויות אלה משפיע על החיוב בהיטל השבחה? השופטת דברת עונה על שאלה זו בשלילה. סעיף 2 (א) לתוספת השלישית מדבר על בעלים ולא על בעלים מכח זכויות שביושר. לכן, רק הבעלים הרשום חב בהיטל ההשבחה.

מאחרי הטלת החיוב על הבעלים עומדת הכוונה ליתר לגוף השלטוני גובה המס את ההיזקקות לבדיקת הבעלות או זכויות שביושר, והצורך להיכנס לפרטי פרטים של חוזים שנעשו בין הצדדים. על פי סעיף 7 (ב') לחוק המקרקעין, עיסקה במקרקעין שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה.

משמע - לפי חוק המקרקעין - יום הרישום הוא הקובע לעניין הבעלות. בענייננו, העיסקה בין הבעלים לחברה לא הושלמה ברישום, ונותרה בשלב של התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין.

לכן, החבות בהיטל השבחה חלה על הבעלים, שנותר עדין הבעלים הרשום של המקרקעין.

השופטת דברת מודעת לתוצאה האבסורדית שעלולה להיגרם כתוצאה מנוסח החוק, לפיו יתכן חיוב בהיטל השבחה על בעלים רשום הגם שכבר מזמן אין לו זיקה לנכס, אך כל עוד המחוקק לא בחר להרחיב את מעגל החייבים, אין דרך להרחיבם על ידי פרשנות.

השופטת דברת מפנה למקרים בהם המחוקק ראה להרחיב את מעגל החייבים וקבע זאת מפורשות בנוסח החוק - למשל סעיף 8 (א') לחוק התכנון והבנייה, שהרחיב את מעגל החייבים בהיטל השבחה בתקופת המעבר, גם על אותם נישומים שענו להגדרת "בעלים" בחוק מס רכוש וקרן פיצויים.

כל עוד לא אמר אחרת המחוקק בענייננו - חובת תשלום היטל השבחה היא על הבעלים הרשום.

התוצאה הסופית: נקבע כי הבעלים הרשום הוא החייב בהיטל ההשבחה.

פש"ר 5127/97 בש"א 5151/00.

ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע.

השופטת שרה דברת.

טיפים לבעלי שליטה (ג)