קיום הפסד ריאלי במכירת דירת מגורים חייבת - טרום
הרפורמה:
במצב החוקי היום, הפסד ממכירת דירת מגורים בת פחת, שמכירתה היתה חייבת "אילו
היה שבח במכירה", נחשב להפסד הון לכל דבר ועניין. על הפסד זה חלות הוראות סעיף
9 לחוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) והוראות סעיף 92(א)(1) לפקודת מס הכנסה,
ומכאן שניתן לקזזו כנגד כל רווח הון ושבח מקרקעין במשך שבע שנות מס, לרבות
שנת המס השוטפת.
תושב ישראל - הוספת ההפסד הריאלי לניכוי ה-500 אלף שקל לאחר הרפורמה:
בניגוד לדין הנוכחי, הפסדים ריאליים ממכירת דירות מגורים מזכות לא ייחשבו,
על-פי המוצע, להפסדי הון רגילים (מועטו מתחולת סעיף 92 לפקודה). חלף זאת, ההפסדים
הריאליים יתווספו לניכוי שניתן לכל יחיד תושב ישראל (ה-500 אלף שקל), שבו יכול
הוא להשתמש לשם קיזוזו מרווחיו הריאליים (שבח ריאלי) העתידיים, ממכירת דירות
מגורים מזכות בלבד.
שלילת הפסד ריאלי מתושבי חוץ:
תזכיר החוק מחיל הגדרה נפרדת ומיוחדת לגבי הפסדים ריאליים במכירת דירות מגורים
מזכות, ואלה מתווספים לסכום המוגדר כ"סכום ההפחתה מדירת מגורים", שאותו רשאי
מוכר הדירה לנכות מן השבח הריאלי החייב, לכשייווצר בידו, כשימכור דירת מגורים
מזכה בעתיד.
מנוסח התזכיר נראה, כי לתושבי חוץ לא ניתן כלל הפסד ריאלי במכירת דירות מגורים
מזכות, שכן הגדרת "מוכר" לצורך הזכאות לניכוי ההפסד הריאלי (בדיוק כפי הדין
לגבי ניכוי ה-500 אלף שקל, אשר מראש התכוונו חברי הוועדה שלא להחילו על תושבי
חוץ) היא: "תושב ישראל שמלאו לו 18 שנה". מכאן, שהניכויים החלים על מכירת דירה
בידי "מוכר", לרבות סכומי ההפסדים הריאליים ממכירות קודמות, לא יוקנו לתושבי
חוץ.
תושבי החוץ לא יהיו זכאים אף להפסד ריאלי, לפי סעיף 92, שכן הפסד ריאלי ממכירת
דירת מגורים מזכה הוצא מגדר סעיף זה, בניגוד לדין החל היום.
הפגיעה בתושבי ישראל:
ראשית, ההפסד הריאלי ממכירת דירת מגורים מזכה מוגבל כעת, שלא כבעבר, לשימוש
רק כנגד רווחים עתידיים ממכירת דירות מגורים מזכות בלבד (אך ללא מגבלת שבע
השנים לשם קיזוז). שנית, יחיד תושב ישראל, המוכר דירת מגורים מזכה, שרכש טרם
הרפורמה, בה גלום הפסד ריאלי, עשוי שלא ליהנות כלל מאותו הפסד, נוכח נוסחת
הייחוס של ההפסד שנוצר לתקופה שלפני היום הקובע (חלק זה לא ייחשב להפסד) ולתקופה
שלאחריו.
לאור זאת, ברור שמכירת "דירות הפסד" לאחר כניסת הרפורמה לתוקף, תגרום לכך,
שמרבית ההפסד ייוחס לתקופת העבר (עד ליום הקובע - 31.12.2000) ומכאן שירד לטמיון
ולא יובא בחשבון. הסבר אפשרי לקביעה זו: כשם שכל השבח שנצבר ומיוחס לתקופה
שעד ליום הקובע נחשב לפטור, כך גם ההפסדים המיוחסים לעבר לא יובאו בחשבון,
לפי עיקרון הסימטריה. אכן, יש היגיון בכך, ומכאן שהמלצתנו לכל העלולים להיפגע
מכך היא למהר ולמכור דירות מגורים, שהפסד גלום בהן, לפני הרפורמה (גם תושבי
ישראל ובוודאי תושבי חוץ).
תיקון נדרש - התרת הפסד ריאלי במכירת דירה העשויה להיות חייבת ב-50% מס שולי
אחרי הרפורמה:
כידוע, בחוק המוצע קיימות הוראות מעבר, שעל-פיהן במכירת יותר משתי דירות מגורים
מזכות, כל דירת מגורים שתימכר לאחד מכן (השלישית והלאה) לא תיהנה מהוראת הרפורמה בדבר החלת פטור ממס על השבח שצמח עד ליום הקובע, אלא תמוסה בשיעור מס שולי (עד 50%). לפיכך, מן הראוי שהמחוקק - אשר שלל את ההפסדים הריאליים מן העבר בנימוק שהרווחים, אם היו בתקופה זו, פטורים - יחיל את עיקרון הסימטריה ויתיר
את השימוש בהפסדים ריאליים מן העבר, במכירת דירה שלישית ומעלה כדירות בנות
פוטנציאל של חיוב במס על מלוא השבח שלהן.
הפסד ריאלי ממכירת דירת מגורים שאינה מזכה:
במכירת דירת הפסד, כדי להימנע מההגבלות הדרקוניות שתוארו לעיל, לגבי תושבי
ישראל ובעיקר לגבי תושבי חוץ, נראה כי די בהוצאת הדירה הנמכרת מהגדרת "דירת
מגורים מזכה", וזאת, לדוגמה, על-ידי השכרה שלא למגורים (בתקופות הנדרשות על-פי
החוק) או העברה לחברה (אז הדירה אינה מזכה, כיוון שאינה בבעלות יחיד).
סיכום והמלצות פעולה:
טרם הרפורמה: גם תושבי חוץ וגם תושבי ישראל בעלי דירות מגורים שמכירתן תהיה
בהפסד - מן הראוי שימכרו אותן לפני 31.12.00.
לאחר הרפורמה - מכירה כדירת מגורים שאינה מזכה: תושבי ישראל, בחלק מהמקרים,
ותושבי חוץ, בכל המקרים, צריכים למכור דירות מגורים בהפסד, כדירות מגורים שאינן
מזכות, ואז לא יחולו כל ההוראות המיוחדות בדבר הפסדים ריאליים מדירות מגורים
מזכות, על האבסורדים שבהן, וההפסד ייחשב להפסד הון לכל דבר, המוכר גם לגבי
תושבי חוץ.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
