האופציות במזרח אירופה

אחד היעדים המבוקשים יותר על ידי משקיעים או יזמי נדל"ן ישראלים הן קרקעות במזרח אירופה דווקא, שם הקרקע זמינה וזולה למדי, ולמרות סיכוני הכלכלה והביורוקרטיה הטמונים במשטרים המתחדשים שבמזרח אירופה, יזמים ישראלים נוטלים סיכון, לאור הסיכוי לתשואה גבוהה במיוחד, העשויה להגיע ל-40%-30% לשנה בכל סוגי עיסקאות המקרקעין. המבנה התאגידי של השקעה באירופה המזרחית מגוון ומבוסס על כמה גישות שהשתרשו בהוויה העסקית הישראלית, לא תמיד בהצדקה מלאה. נדגים להלן כמה שיטות השקעה במזרח אירופה.

דרך הולנד

בשיטה הראשונה, מהכנסה במזרח אירופה מנכים לצורך מס דמי ניהול בשיעור 12%-7% מההכנסה, וכן הוצאות ריבית ועלות מוצרים או שירותים מיובאים לאותה מדינה. הכסף, בדרך זו, כפוף לניכוי במקור, שיכול לנוע בין 0% ל-15%. מהסכום שיוצא מאותה מדינה לחו"ל. לפיכך, יתרת ההכנסה החייבת באותה מדינה תחוייב במס הנע בין 10% ל-35% או בשיעור דומה, תלוי במדינה בה מדובר.

רווחים לאחר תשלום מס ניתן למשוך להולנד, בדרך כלל ללא ניכוי מס על רווחי הדיווידנד, עקב אמנות המס שהולנד היא צד בהן. בהולנד עצמה, אם יש פטור השתתפות (P.E), הרי שגם שם יינתן פטור ממס. על הוצאת הכסף מהולנד לחברה בישראל יחול מס הולנדי של 5%. החברה הישראלית עצמה תהיה פטורה ממס בישראל.

הוצאת דיווידנד בחו"ל מהולנד ליחיד בעל מניות טעונה 25% מס, וכך גם הוצאת דיווידנד מהחברה בישראל ליחיד בעל מניות. המס הכולל יהיה אפוא כ-40%-35% במדינת היעד, הולנד וישראל.

השקעה בקפריסין

אפשרות אחרת היא השקעה דרך קפריסין. במקום החברה ההולנדית תבוא בתרשים הזרימה חברה קפריסאית, שבעליה הם יחידים, ולא חברה ישראלית.

גם כאן, הוצאת כספים ממדינות מזרח אירופה תהיה דרך ציר דמי ניהול, ריבית יבוא שירותים (B), בכפוף למיסוי של 0% או 5% עד 10% ניכוי במקור. הוצאת רווחים תהיה ב-5% מס על ידי דיווידנד, דמי שכירות ותמלוגים, ובקפריסין עצמה - 4.25% מס על הכנסות בה. דיווידנד מקפריסין פטור ממס לידי היחידים (עד לרפורמה במס), באופן שברמת היחיד שיעור הנטו גדל בכ-20% לעומת הציר ההולנדי. בסיכומו של דבר, לעתים השקעה ישירה מישראל במדינות כמו פולין או הונגריה יכולה להיות תכנון מס הזול ביותר ובעלויות עקיפות נמוכות ביותר, אך על כך ברשימה הבאה.

הערה לעניין רפורמה במס:

הציר ההולנדי יהיה מוגן, כנראה, יותר, אם תעבור חקיקת הרפורמה בכל הקשור למיסוי בינ"ל, מאחר שלדעת מומחים, לרבות מומחי מס בנציבות, אמנות המס גוברות גם על הוראות המיסוי הבין לאומי (C.F.C) ומונעות הטלת מס על הכנסות שנצטברו בחברה ההולנדית.