המערערים, 62 במספר, רכשו מאת המשיבה, יזמית פרוייקט גן העיר, דירות פאר במגדל מגורים בתל אביב, הידוע בכינויו "מגדל גן העיר". לקראת רישום מגדל גן העיר כבית משותף, הגישה המשיבה ללשכת המקרקעין את תשריט הבית, בו תואר המבנה על יחידות הדיור שבו, וכן צויינו בו השטחים המהווים את הרכוש המשותף ואלה אשר הוצאו מתוכו.
לאור הגשת התשריט, התעוררה מחלוקת בין המשיבה למערערים בנוגע לשטחים מסויימים בבניין. לטענת המשיבה הם הוצאו מן הרכוש המשותף ולמערערים אין כל זכות בהם על פי המפרט הטכני שצורף לחוזה, המוסכם בין הצדדים, ואילו לטענת המערערים נשארו, ויש להשאירם, בגדרו, או שהוצמדו לדירות אשר רכשו מהמשיבה.ע לאור מחלוקת זו, הגישו המערערים תובענה לבית המשפט המחוזי (סגן הנשיא אורי גורן) לפיה התבקש לקבוע את זכותם בשטחים שונים אשר בבית המשותף. המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשלושה שטחים: א. שלושה מחסנים וחדר נוחיות אשר ממוקמים בקומת הכניסה; ב. החדרונים הסמוכים לכל אחת מהדירות, המכילים את מיתקני מיזוג האוויר; ג. גג הבניין, על שלושת מפלסיו השונים: המפלס הראשון עליו ממוקמים מגדלי קירור, המפלס השני הממוקם מעל בריכת השחייה והמפלס השלישי המכסה את "גרעין" הבניין.
בית המשפט המחוזי קבע, כי המחסנים וחדרי הנוחיות אינם חלק מהרכוש המשותף. עם זאת, הציע כי הצדדים יגיעו להסדר לפיו תינתן למערערים או לנציגם אופציה לרכישת אותן יחידות, ובלבד שאופציה זו תמומש תוך שישה חודשים ממועד קביעת שמאי את שווי היחידות.
לעניין הגג נפסק כי יש להבחין בין שלושת המפלסים המרכיבים את גג הבניין. בעוד שהמפלס התחתון עליו מוצבים מגדלי הקירור לא הוצא מגדרו של הרכוש המשותף, הרי שהן המפלס העליון המכסה את "גרעין" הבניין והן הגג המצוי מעל בריכת השחייה הוצאו מגדרו ונשארו בבעלות המשיבה. לגבי חדרוני מיזוג האוויר, נקבע כי הם נמכרו לקונים כחלק מן הדירות, ואינם עוד בבעלות המשיבה.
על החלטה זו של בית המשפט המחוזי הוגשו ערעור וערעור שכנגד. המערערים טוענים כנגד החלטתו של בית המשפט המחוזי לפיה המחסנים וחדרי הנוחיות שבקומה הראשונה, ומפלס הגג שמעל בריכת השחייה, אינם מהווים חלק מהרכוש המשותף. המשיבים, לעומת זאת, מערערים על הקביעה העובדתית של בית המשפט המחוזי, לפיה המחסנים וחדר הנוחיות מהווים חלק פונקציונאלי הכרחי בתפקודה של קומת הכניסה, כי המחסנים נועדו לשמש את הדיירים, וכי חדר הנוחיות נועד לשמש את השומר שבקומת הכניסה ודיירי הבית המזדמנים. כמו כן, מערערים הם על הקביעה כי חדרוני מיזוג האוויר מהווים חלק מהדירות אותן הם משרתים.
סעיף 52 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, מגדיר את המונח "רכוש משותף": "רכוש משותף - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים המוגדרים כדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני ההסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".
המגמה המקובלת בפסיקה היא שכאשר מבקש קבלן להוציא חלק מהרכוש אשר נחשב כמשותף, עליו לעשות זאת באופן ברור ומפורש, בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים.
(ראה ע"א 310/64 עו"ד ש' ברעלי נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(503 (3) בע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד ל"ד (807 (2).
במקרה הנדון כלל המפרט הטכני, אשר צורף לחוזי המכר, הוראה המוציאה רכוש מסויים מגדר הרכוש המשותף, ומשאירה אותו בידי הקבלן.
הכלל שבסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973, קובע כי את החוזה יש לפרש לפי אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה עצמו, ובמידה ואינו משתמע ממנו - מתוך הנסיבות שאפפו את כריתתו. כך גם כשמבקשים לברר את כוונת הצדדים לעניין פרשנותו של המונח "גג" בנדון (שאלה דומה של פרשנות בה התעוררה השאלה לאיזה ממפלסי הגג מכוון המונח "גג", נדונה בע"א 1121/91 משולם נ' נמני ואח', פ"ד מח(12 (3).
לחוזי המכר קדמה הצגת פרוספקט שכותרתו "מראה פרספקטיבי" (של בניין המגורים) אשר כלל ציורים של שטחים שונים בבניין והדגים את השימוש בהם. כמו כן, כלל הפרוספקט פירוט מילולי של אלמנטים שונים בבניין המגורים והפונקציה שהם ממלאים.
השופטת דורנר הוסיפה, כי "... יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים על יסוד ההנחה כי פעלו כאנשים הגונים וסבירים", וכי מכלל פרשני זה יש להסיק שכאשר לא ציין חוזה הרכישה אחרת משצויין בפרוספקט, הכוונה היתה כי מצג זה שעל פיו שווקו הדירות, יהפוך לחלק מן התנאים המוסכמים.
לכן, השאלה היא, אם אמנם שינה הקבלן את ההצעה שהיתה בפרוספקט, במסגרת חוזה המכר והמפרט הטכני. נפסק, שיש לענות לשאלה זו בשלילה. זאת, לאור הגדרתו הכללית והמעורפלת של המונח "גג" ולאור מגמת הפסיקה, בעניין פרשנות תניות המוציאות רכוש מגדרו של הרכוש המשותף.
המסקנה הזו מתיישבת גם עם ההלכה הקובעת כי חוזים המנוסחים באופן רב משמעי, יש לפרש לרעת מנסחם. על כן, הוחלט כי מפלס הגג הממוקם מעל בריכת השחייה מהווה חלק מהרכוש המשותף.
בפרוספקט היה איור שתיאר דמויות חשופות (ככל הנראה בבגדי ים). לאיור זה צורף בפרוספקט תיאור מילולי הקובע: "בריכת שחיה ומועדון בריאות בראש המגדל בריכת שחיה מחוממת, גג נפתח ומשטח שיזוף עילי".
הפרוספקט בא כדי למשוך קונים פוטנציאלים לרכוש דירות בבניין פאר, בשל הפונקציות האטרקטיביות שבו, וכי הוא יצר בהם את הציפייה שמצגים מושכים אלה יבואו לידיע עניין מדובר היה בפרוספקט מפורט מאוד, אשר הציג את שטח הדירות. לגביו נקבע, כי מאחר ואת חוזה המכר יש לפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, הרי שהפרוספקט מהווה מעין הצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור.
עם זאת, מאחר ונכתבה הערת הסתייגות כי הפרטים בפרוספקט "אינם מחייבים את החברה" (הוראה המופיעה גם בנדון) הופכת היא את ההצעה להזמנה לנהל משא ומתן, כך שהפרוספקט לא מונע מהחברה להציע במהלך המשא ומתן הצעה אחרת.
השופטת דורנר הדגישה באותו עניין, כי "עם זאת, לתנאים המצויינים במסגרת הצעה לפתיחת משא ומתן נפקות משפטית במובן זה שאם בסופו של דבר נכרת חוזה ובמשא ומתן לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למשא ומתן, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה".
כך נדונו נושאי המחסנים, חדרי הנוחיות בקומת הכניסה וחדרוני מיזוג האוויר ובסיכומו של דבר הוחלט, כי דין הערעור להתקבל באופן חלקי, כך שמפלס הגג שמעל בריכת השחייה וחדר הנוחיות שבקומת הכניסה יהוו חלק מהרכוש המשותף, ולפי שגם הערעור שכנגד נדחה, הוחלט, שהמשיבה, היא החברה היזמית של פרוייקט גן העיר, תישא גם בהוצאות המערערים בסך - 15 אלף שקל.
פסק תיאודור אור על דעת אהרון ברק ושלמה לוין ביום 1.3.98 בע"א 6271/95, אדוניהו ו-61 נוספים (ע"י עו"ד א. וירניק) נ' חב' פרוייקט גן העיר בע"מ (ע"י עוה"ד י.
וינדר).
(כל הזכויות שמורות לחברת רת"ק בע"מ טלפון: 03-7523310 פקס: 03-7523311. הנענית לפניות בהקשר לכתבות, פסקים נסקרים ותקליטונים של פסיקה חודשית.).
תגובות, הערות: ETMKESHET@IBM.N
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
