קרקע חקלאית ברמת מוצא, חלק להפקעה

זיהוי הנכס: הנכס נשוא המיכרז הוא חלקות 17, 18, 19 בגוש 30312 ברמת מוצא בירושלים. חלקה 17 היא בשטח של 2,313 מ"ר, חלקה 18 היא בשטח של 500 מ"ר, חלקה 19 היא בשטח 25,741 מ"ר. חלקות 17 ו-18 כלולות בתוך תחומי חלקה 19. חלקה 19 היא חלקה בצורה לא רגולרית של מתומן לא שווה צלעות, כאשר הצלע הדרומית של החלקה הוא כביש ירושלים-תל אביב.

תיאור הסביבה: המקרקעין נמצאים בנחל שורק, בשטח שבין רמת מוצא לבין מבשרת ירושלים, בחלקו הדרום מערבי של עמק ארזים. השטח הוא שדה בור, ועליו פזורים עצים. דרך השטח עוברים עמודי חשמל ועמודי מתח גבוהה. השוליים הדרומיים והמערביים של השטח הם כביש ירושלים-תל אביב (כביש מס' 1). בשטח עוברת דרך סלולה מוצא מבשרת ציון. השטח ברובו הוא מדרון מתון מצפון לדרום. מדרום מזרח לחלקה 19 נמצאת שכונת מוצא, וצפון מזרח לחלקה 19 נמצאת מבשרת ציון.

השטח היה בעבר בתחום המועצה האזורית מטה יהודה, וסופח לתחום ירושלים מכוח פרסום שר הפנים בקובץ התקנות 5612 מיום 5.7.1994. כתוצאה מסיפוח זה, הוכלל השטח במרחב התכנון של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים.

מצב תכנוני: על השטח חלות תוכניות בניין ערים מ.י 200 ו-מ.י 193, שהוכנו במטה יהודה ואושרו על ידי הוועדה המחוזית. התוכניות מייעדות את השטח לדרך קיימת וליעוד חקלאי. לפי תוכניות אלה, הופקע לצורך מחלף מוצא שטח של 9,997 מ"ר, מחלקות 19,18,17, לפי הפירוט כדלהלן: חלקה 17 - 1,560 מ"ר, חלקה 18 - 378 מ"ר, חלקה 19 - 8,059 מ"ר. יתרת השטח מיועדת לאיזור חקלאי א', דהיינו: עיבוד הקרקע המעובדת או ראויה לעיבוד, ללא מתן אפשרות למגורים במקום.

השטח המיועד להפקעה לטובת מחלף מוצא, מהווה כ-35% משטח החלקות הכלולות במיכרז. בעיריית ירושלים נמסר, כי טרם שולמו פיצויי הפקעה על השטח, וכי תוכניות המחלף עוד צפויות לעבור שינוי. לפיכך, לא ניתן לדעת בשלב זה מה יהיה גובה פיצויי ההפקעה, וכן אם תהיה עילה לתביעת פיצויים על ירידת ערך לפי סעיף 197.

המצב המשפטי: הנכס הוא קרקע פרטית, בבעלותם של מספר אנשים פרטיים.

עקרונות השומה: אזור עמק הארזים נמצא כבר זמן על סדר היום של גורמים שונים, המעוניינים להפשיר את הקרקעות לבנייה. כמו כן, יש קרקעות פרטיות באזור מוצא, עליהן נמצאים שרידי יער ירושלים, שבעלי הקרקע מעוניינים לפעול להפשירם לבנייה. שווי קרקעות אלה הוא ספקולטיבי, ונגזר מציפיות המוכרים והקונים להפשרה עתידית לבנייה. שווי המקרקעין כיער או כמיועדים לעיבוד חקלאי הוא נמוך.

באזור נעשו עיסקאות על קרקע ספקולטיבית מסוג הקרקע המוצעת במיכרז זה, בשווי של כ-80 אלף דולר לדונם. עם זאת, יש לקחת בחשבון, כי הקרקע המוצעת סמוכה למחלף מוצא, שהוא מחלף בין עירוני גדול, וכן שעוברים על הקרקע קווי מתח גבוהה. כמו כן, מדיניות תוכנית המתאר העירונית היא נגד בנייה בעמקים ובנחלים, דבר שיקשה ויעכב את הפשרת הקרקע, אם בכלל ניתן יהיה להפשירה.

במיכרז מסוג זה צפוי שיהיו פערים גדולים בין ההצעות השונות. משקיעים אופטימיים לגבי סיכויי ההפשרה עשויים להציע סכום של עד 80 אלף דולר לדונם, ומשקיעים זהירים יותר יציעו סכום בסביבות של 30 אלף דולר לדונם.

הערכה

לפי הערכתנו, לאור כל האמור לעיל, שווי דונם במקרקעין דנן הוא כ-30 אלף דולר. השטח המוצע הוא 28 דונם, ולפיכך, השווי הכולל של המקרקעין הוא כ-840 אלף דולר (שמונה מאות וארבעים אלף דולר ארה"ב).

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין.

עורכי המדור: עדי צביקל וגיה רול.

כל המפורט לעיל מהווה כתבה עיתונאית בלבד ולא תחליף שומה. לפיכך, כל המגיש הצעת רכש על בסיס האמור בכתבה זו, עושה זאת על אחריותו בלבד.