תביעה לקיום חוזה מקרקעין כפופה להתיישנות

דיני התיישנות במקרקעין נחשבים בין הדינים המסובכים ביותר, באשר הם משלבים יחדיו הוראות של חוק ההתיישנות מזה וחוק המקרקעין מזה, עם חלק מהוראות של חוק הקרקעות מהתקופה העותומנית.

קורה לא פעם, שרוכש מקרקעין כלשהם, לא דואג לרשום את הזכויות על שמו במרשם מקרקעין, וזאת אחרי ששילם אולי את כל התמורה ולאחר חלוף של שנים רבות, לדוגמא 30 שנה, מבקש מהמוכר להעביר את הנכס על שמו, והמוכר נמנע מלעשות זאת בשל טענת התיישנות.

כידוע, טענת אכיפה הינה תמיד סעד ראשוני הנתון לכל צד בהסכם. אך יש וסעד זה נכשל בשל טענות נגד אכיפה, וטענות אלו יכולות להיות מהותיות וחלקן דיוניות. טענת התיישנות הינה טענה דיונית, כלומר, זו טענה שבסיסה בכך, שהצד התובע יש לו זכות מהותית לדרוש את מבוקשו, אך הוא מנוע מלעשות כן בשל סדרי דין פרוצדורליים, שטענת התישנות הינה אחת מהן.

ראשית כל, לפי הפסיקה, תובענה לביצוע ואכיפה של פסק דין הינה תובענה במקרקעין, ועל כן התקופה שבגינה ניתן לטעון טענת התיישנות בגין אכיפת הסכם מכר אינה 7 שנים, אלא התקופות לפי התיישנות במקרקעין, קרי 15 שנים או 25 שנים, והכל לפי סוג המקרקעין כפי שהוסבר לעיל.

עניין דומה נידון לאחרונה בבית המשפט העליון בנוגע לטענת התיישנות בגין אכיפת הסכם זה, בעניין ע.א 520/96 אחמד עבדאל עזיז חוסין ואח' נ' מרים מיר ואח'.

במקרה של פסק דין זה, המנוח, קאסם ראשיד, היה בעלים של חלקות אדמה. בשנת 1965, המנוח מכר למשיבה את הזכות לקבל אדמות חלופיות בגין אדמותיו אשר הופקעו, אך המשיבה לא עשתה דבר בכדי לרשום את הקרקע החלופית על שמה במרשם מקרקעין. והינה בשנת 1984, ולאחר מות המוכר, המערער 2, שהיה יורש של המנוח, נרשם כבעלים של הקרקע החלופית. בשנת 1987 יורש זה, קרי מערער 2, מכר את הקרקע למערער. רק בשנת 1991, כלומר, יותר מ-25 שנים אחרי ההסכם משנת 1965, המשיבה הגישה תביעה לאכוף על היורש את ההסכם עם אביו של המערער.

בית משפט המחוזי נעתר לתביעה של המשיבה וקבע, כי המשיבה גוברת על היורש ועל הקונה של היורש, קרי המערער.

בבית המשפט העליון הקערה נהפכה על פיה ונקבע, כי תביעת המשיבה התיישנה, באשר מאז 1965 ועד להגשת התביעה ב-1991 עברו יותר מ-25 שנים. מאחר והקרקע נשוא הדיון הייתה קרקע מוסדרת, אזי תקופת ההתיישנות הינה 25 שנים, ועל כן אין למשיבה אלא להלין על עצמה, ועל כן תביעתה נדחתה, ונקבע, כי היורש והקונה גוברים על המשיבה.

האמת היא, כי נתוני פסק דין זה מזכירים פסק דין חשוב מלפני מספר שנים מבית המשפט העליון, בעניין ע.א 839/90 רז חברה לבניין בע"מ נ' אברהם אינשטיין פד"י מה (5) 739.

בעניין זה, הבעלים של הקרקע מכר את הקרקע לקונה, ולאחר כ-5 שנים נפטר, ובמשך כל זמן זה הקונה לא רשם כל הערת אזהרה על זכותו. יורשי המוכר, שלא ידעו על מכירת החלקה על ידי אביהם, מכרו את החלקה לקונה אחר, ובהתמודדות בין שני הקונים בית משפט השני העדיף את הקונה השני. בית המשפט, בדיון במקרה של רז לפי עיסקאות נוגדות, קבע, כי אכיפת ההסכם הראשוני לטובת הקונה הראשון אינה צודקת, וזאת בשל הגלגולים שעברה החלקה, כגון הירושה והמכר לאחר הירושה.

בפסק דין בעניין חוסין, מפי השופט אליהו מצא, לא הועלתה סוגיית עיסקאות נוגדות, באשר טענת ההתיישנות שבפי היורשים הייתה טענה דיונית, ואילו טענה של העדפת שני קונים הינה טענה מהותית. כך שבמקרה של פסק הדין בעניין חוסין, גם אם המשיבה היתה מתגברת על טענת ההתיישנות, עדיין היתה צריכה להתמודד עם בעיית עיסקאות נוגדות או עם טענת הקונה (המערער) בדבר רכישה בתמורה ובתום לב. בכל מקרה, ספק אם היה ניתן בעניין חוסין להעלות טענת עיסקאות נוגדות.

הקביעה המעניינת בפסק דין חוסין הינה, כי בסעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, כאשר לפיו אין התיישנות בקרקע מוסדרת, לא חלה במקרה דנן. בסעיף זה נקבע, כי החל מכניסת חוק המקרקעין לתוקף אין התיישנות בקרקע מוסדרת, וזה לשון הסעיף:

"חוק ההתיישנות תשי"ח-1958 לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות, שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".

השופטים פרשו, כי הסעיף דן רק בקיום זכות רשומה, ולא באכיפת זכות שהיא רק זכות חוזית, כגון הזכות שהייתה למשיבה בפסק דין חוסין.

בפסקי דין לא מעטים, במצבים דומים, הועלה גם מוסד הנאמנות, כלומר: השופטים נאלצו להתמודד עם בעיית מוסד נאמנות מול מוסד ההתיישנות. בכל מקרה, עוד לא נאמרה המילה האחרונה בנוגע למוסד הנאמנות, וטענת התיישנות בנוגע למקרקעין. למרבה הצער, טענות אלו לא הועלו ולא נדונו במקרה של חוסין, וככל הנראה יש להמתין לפסיקה נוספת בעניין זה.

הכותב הינו גם אדריכל וחבר בוועדת קניין ומקרקעין בוועד המרכזי של לשכת עורכי הדין ומרצה לדיני מקרקעין.