תחזית לשנת 2001 בשוק המזרח אירופי

על פי רוב הציפיות בשוק האירופי, כלכלת מדינות הלוויין הסובייטיות לשעבר צפויה לצמוח בשנה הקרובה. המנוע העיקרי שיניע את הצמיחה הזו הוא תהליך ההתרחבות וההתחזקות של האיחוד האירופי אנליסטים רבים מעריכים, כי המדינות המתקדמות ביותר בזירה, דוגמת סלובניה, הונגריה, פולין וצ'כיה, יסיימו את כל ההליכים לקראת הצטרפות לאיחוד לקראת סוף השנה. חשוב לציין, כי סיום ההליכים אינו מבשר הצטרפות מיידית, הליך ההצטרפות הרשמי צפוי להתרחש רק בראשית שנת 2004.

מדינות מרכז ומזרח אירופה פועלות במספר מישורים לקראת אינטגרציה מלאה עם האיחוד. הסברה היא, כי המדינות המתקדמות יותר עברו כבר את נקודת האל חזור, חלקן הפכו לחברות בנאט"ו, ומדינות המערב מרגישות בטוחות דיין להיכנס לעסקים במדינות הללו.

פולין, צ'כיה והונגריה בלבד אחריות לכ-90% מהשקעות זרות שבוצעו במרכז ומזרח אירופה בעשור האחרון, מדובר בסכומים הנעים סביב 100 מיליארד דולר. למדינות הללו, שנת 2001 תהיה הזדמנות נוספת לסגור את הפער עם מדינות מערב אירופה בתחומי ייצור, טכנולוגיה, רמת חיים ושוק הנדל"ן.

המצב לא כל כך מזהיר כשמדובר בשלוש המדינות הבלטיות, אסטוניה, לטביה וליטואניה לשעבר שהיו חלק מברית המועצות. אף לא אחד מהמשקיעים המערביים הגדולים יסתכן שלא לצורך בהשקעות פזיזות במדינות שאיתנותן מול רוסיה מוטלת בספק, וזאת עקב ידיעות שפורסמו לאחרונה, לפיהן רוסיה הזיזה טילים קצרי טווח לגבולותיה המערביים, עובדה שאינה נעלמת מעיניהם של משקיעים במערב היבשת.

נאט"ו לא הרחיבה עד עתה את ערבויותיה לשלושת המדינות הללו והמשקיעים קרוב לוודאי ימתינו עד התבהרות התמונה והכוונות הברורות של מדינות המערב.

המחסור במשקיעים ישאיר קרוב לוודאי את שוק הנדל"ן במדינות הבלטיות ברמות הנמוכות של השנה האחרונה. התמונה שונה מעט בדרום מזרח היבשת, לאחר שבסוף שנת 2000 הסתיים שלטונו הקומוניסטי של סלובודאן מילוסביץ ביוגוסלביה. בזירה זו, שנת 2001 תושפע קרוב לוודאי מההתפתחויות הפוליטיות. הפעם הפחד לא יהיה מהתערבות זרה, אלא משווקים מקומיים לא מפותחים מספיק.

ברומניה, ניצחונו של המנהיג הקומוניסטי לשעבר בבחירות לנשיאות ולפרלמנט כבר מראות את אותותיהן, משקיעים זרים אחדים כבר מדירים את רגליהם מהמדינה. בעיקר בשוק המשרדים בבוקרשט הבירה.

ביוגוסלביה, סרביה ומונטנגרו, אף אחד לא יכול להבטיח כי הפדרציה תשרוד עד סוף השנה. לא ברור אם הנשיא המודח, מילושביץ, ינסה להחזיר את השלטון לידיו בכוח - הוא עדיין מסרב לפנות את המעון הנשיאותי בבלגרד הבירה. סרביה עדיין חסרה את הרפורמות המערביות בשווקים המקומיים שלה, עובדה המונעת כניסת משקיעים זרים רציונליים.

בבולגריה השכנה גם מקנן הפחד, כי המפלגה הקומוניסטית תזכה בבחירות הקרובות. המשקיעים ימשיכו לשבת על הגדר בכל הקשור להשקעות כבדות משקל במדינה.

הציפיות הן, כי שוק הנדל"ן בבולגריה ישמור על רמתו הנוכחית למשך השנה הקרובה. הממשל בסופיה עתיד לבצע רפורמה בבעלות התושבים על הקרקעות, שתאפשר לתושבים להחזיק ביותר קרקעות. עובדה שיכולה להניע מעט את השוק קדימה, שוק שבשנה האחרונה עלה בהשוואה לשווקים המערביים בכ-25%.

ישנם שני מרכיבים היכולים לעכב את השינויים החיוביים במדינות מרכז אירופה בשנה הקרובה. הראשון הוא משבר פתאומי בכלכלה האירופית, שיפגע קשות בקשר בין שני חלקי היבשת.

המרכיב השני, הוא המרכיב הפוליטי שעלול למשוך משקיעים רבים אל מחוץ למדינות העלולות ליפול שוב לידיים סובייטיות. הסיכונים הללו לא ריאליים במיוחד, אך הסבירות ולו הקטנה ביותר שהם אכן יתרחשו ישפיעו בצורה שלילית מאוד על השווקים בכלל ועל שוק הנדל"ן בפרט.

מי שבכל זאת מאמין כדאי שייקח בחשבון כמה וכמה כללים שמציע גיל בלוטרייך מבעלי חברת הנדל"ן סקיילין. חשוב ביותר מיקום הנכס. זהו אחד השיקולים העיקריים והחשובים שכן הוא זה שקובע את התשואה על הנכס ואת עליית הערך העתידית שלו.

כדאי מאוד לבקר בנכס בטרם הרכישה, פעמים רבות תזוזה של בלוק ימינה או שמאלה עלולה להשפיע משמעותית על החתך הסוציו-אקונומי של הדיירים, עובדה המשפיעה על ערך הנכס העתידי. אם כבר מבקרים במקום, רצוי לעשות זאת בשעות שונות של היום, שכן מה שרואים בבוקר אינו בהכרח זהה למה שתראו בערב, מועדון לילה רועש, למשל.

העובדה כי אתם זרים ומתגוררים בארץ אחרת מעלה פלאים את חשיבותה של חברת הניהול. טעות בבחירת חברת הניהול יכולה לגרום למפח נפש וכן לכך שכל העיסקה לא תהיה כדאית. רצוי לבדוק אם המחיר שמוצע לישראלים מזכיר במעט את המחיר עבור המקומיים.

לגבי הנכס עצמו, חשוב לבדוק מהו המוניטין של הקבלן, מהו המפרט הטכני ואיכות השטחים הציבוריים. אם ניתן, כדאי לבקר בפרוייקטים אחרים של הקבלן במידה ומדובר בנכס עתידי או פרוייקט.

הדרך הטובה ביותר היא להפקיד במשרד המכירות סכום כסף שניתן לקבלו בחזרה, במידה והעיסקה לא יוצאת אל הפועל. לסיכום, מומלץ לטוס, לראות את הכלה ורק אז לחתום על החוזה.