ההכרעה המקצועית היא סופית

בפסק דין זה נדחה ערעור על החלטת ועדת ערר מחוז מרכז, שאימצה שומת שמאי מכריע שמינתה. בתביעה הנדונה לפיצויים, שבמסגרתה הגישו המחברים חוות דעת מטעם התובעים, נוצר קו עקבי ואחיד במסקנות המקצועיות של הערכאות השונות, אשר גם הציבו מספר אבני בוחן הראויות לעיון, שכן יוכלו לשמש לעזר בהתמודדות עם תביעות דומות לירידת ערך עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

להלן מספר נושאים עקרוניים (חלקם תקדימיים) שנדונו בפסק הדין האמור:

1. פסיקה לתשלום פיצוי כספי בסך כולל של כ-2 מיליון דולר, עקב פגיעה בשווי קרקע חקלאית אשר שונה ייעודה לדרך.

2. זכויות חכירה מהמינהל עפ"י חוזה חקלאי נהנות גם הן מפוטנציאל לשינוי ייעוד עקב החלטות המינהל, ולפיכך יש לפצות על פגיעה בפוטנציאל לשינוי ייעוד הנובע גם מהחלטות המינהל.

3. למרות שהיו תוכניות קודמות שבהן סומנה "הדרך", לא איפשר קנה המידה של התשריטים זיהוי ברור של הפגיעה. לכן, ניתן לתבוע פיצויים עפ"י תוכנית מאוחרת, באשר רק על פיה ניתן, לראשונה, לזהות את הפגיעה. מעמדו של "שמאי מכריע" כבורר, אשר בית המשפט יתערב רק לעתים רחוקות בהחלטתו.

פסיקה תקדימית לירידת שווי קרקע חקלאית: בית המשפט אישר את פסיקת ועדת הערר, וקבע ירידת שווי של קרקע חקלאית עקב אישור תוכנית מתאר מקומית פת/2005/א' (פורסמה למתן תוקף ב-12.10.95), אשר ייעדה חלק מהמקרקעין הנ"ל למטרות ציבוריות של דרך העוברת בתוכם או הגובלת בהן, ופגיעה בציפיות לשינוי ייעוד בעתיד במקרקעין אלה (להלן: "התוכנית הפוגעת").

שווי שוק של קרקע בלתי מפותחת כולל את ערך השימוש הנוכחי בה (למשל חקלאות) ואת הסיכוי לניצול כלכלי רווחי יותר בעתיד. ערך זה מתגבש בחלקות חקלאיות בהתאם לעוצמת הציפיות השונות הקשורות בקרקע ומותנות במדיניות רשויות התכנון, מדיניות המינהל המשתנה מעת לעת, האווירה השוררת בשוק המקרקעין ונתונים ייחודיים לנכס הנדון.

לפיכך, החידוש בפסק הדין האמור הוא בכך, שהתוכנית לא פגעה בזכויות בנייה שלא היו בעבר, אלא בכך ששללה מהקרקע החקלאית את הפוטנציאל לשינוי ייעודה, ובכך פגעה בשווייה בשוק החופשי, המושפע בעיקר מקיומו או אי קיומו של פוטנציאל זה.

קנה מידה ראוי היוצר מסוימות בזיהוי פגיעה עקב אישור תוכנית: עיקר המחלוקת בין התובעים לנציגי הוועדה המקומית לתו"ב פתח תקווה נסבה על טענת האחרונים, שתוכניות פוגעות נוספות (ארציות ומחוזיות), שהיו בתוקף קודם לפרסומה של התוכנית המקומית, יש בהן כדי למזער את פגיעתה של התוכנית המקומית.

ועדת הערר במחוז המרכז, בראשות עו"ד אייל מאמו, דחתה טענות אלו וציינה, כי בתוכניות הפוגעות הקודמות אין פרמטרים מדויקים וקונקרטיים, שלאורם ניתן להעריך את הנזק שנגרם לתובעים.

וכלשונה של ועדת הערר: "אמנם ייתכן לטעון, כי תוכניות קודמות אף הן גרמו לפגיעה במקרקעין ושוויים עוד קודם לתוכנית הפוגעת הנדונה, אך על מנת שפגיעות אלה יצדיקו דחיית תביעת פיצויים מכוחה של תוכנית מאוחרת, על הטוען טענה זו להוכיח באותות ובמופתים, כי התוכנית המאוחרת והחדשה לא חידשה דבר וחצי דבר, והיתה כבר מסוימת, מוגדרת וברורה לעין כל בתוכניות קודמות, עד כדי כך, שיש בתוכנית הקודמת לאיין את משמעותה של התוכנית החדשה כתוכנית פוגעת. אין זה המצב שבפנינו".

ועדת הערר התייחסה באופן קונקרטי לת.מ.מ 3, החלה על כל מחוז המרכז וערוכה בקנה מידה של 1:50,000 (כל ס"מ בתשריט מייצג 500 מ' במציאות), וציינה שהוראות תוכנית זו עשויות להשפיע על שווי מקרקעין, אך אין בהן כדי למנוע פגיעה של תוכנית קונקרטית מפורטת מאוחרת יותר, אלא אם כן הוראות התוכנית הקודמת ברורות ומדויקות באשר לחלקה זו או אחרת.

בית המשפט המחוזי, אשר חיווה דעתו בנושא, נשען, בין השאר, על פסיקתו של בית המשפט העליון, כפי שהיא באה לידי ביטוי בבג"ץ 62/61 רחל זקס ומ' עליאש נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, שבו קבע השופט זילברג, כי מקום שבו פורסמה תוכנית אשר ממנה לא ניתן להבין אם חלה פגיעה במקרקעין בשל קנה מידה גדול (הכוונה למספר המופיע במכנה של ק.מ), אין למנות את מועד הגשת התביעה בגין הפגיעה ממועד זה. לאור זאת קובע בית המשפט המחוזי, כי לא נותר אלא ליישם הלכה זו לעובדות המחלוקת בתיק הנדון, ולבחון אם יש בתוכניות הקודמות לתוכנית המקומית די מסוימות כדי שלמתבונן בהן תהא האפשרות ללמוד מהן על הפגיעה במקרקעין הנדונים.

לפיכך, קובע בית המשפט המחוזי, למתבונן במפות מתאר אשר צורפו לתיקי המוצגים מטעם הוועדה המקומית לתו"ב פתח תקווה לא נותר מקום לספק, כי ממפות המתאר, הארציות והמחוזיות כאחד, הערוכות בקנה מידה של 1:100,000 ו-1:50,000, לא ניתן ללמוד אילו מקרקעין עלולים להיפגע ובאיזה אופן. רק מקום שבו פורסמה תוכנית מתאר מקומית בקנה מידה של 1:2,500 (והיא התוכנית המקומית פת/2005/א), קמה למשיבים היכולת להעריך את הפגיעה במקרקעין שברשותם ולתבוע פיצוי בגין פגיעה זו.

זו ואף זו: בית המשפט המחוזי (בדומה להחלטת ועדת הערר) מפנה להוראות סעיף 7.1 לתקנות תוכנית מתאר מחוזית 3 (ת.מ.מ 3), שבהן נרשם כדלקמן:

"א. בציונים שבתשריט יש לראות מגמה כללית לאיתורו הרצוי של איזור לייעוד ושימוש קרקע מסוים. מיקומו המדויק, גודלו וגבולותיו ייקבעו בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת.

"ב. סטיות הנובעות מקנה המידה של תוכנית זו (1:50,000), שאינו מאפשר דיוק (מבחינת גודל השטח ומחמת התנאים הטופוגרפיים של השטח) תהיינה מותרות ואין לראות בהן שינוי לתוכנית זו".

בית המשפט המחוזי מסכם, כי העולה ממפות תוכניות המתאר ומתקנוני תוכניות המתאר הוא, שיש להתייחס רק לתוכנית המקומית כתוכנית שממנה ניתן ללמוד על פגיעה במקרקעין, ואשר מקימה את תביעת הפיצוי מכוח סעיף 197(א) לחוק.

מסקנות בית המשפט המחוזי לגבי ת.מ.מ 3 ותוכניות ארציות יש להן השלכה על כל הקרקעות באיזור המרכז, ויש להניח שגם לגבי איזורים אחרים, שבהם המפות הן בקנה מידה שאינו מאפשר זיהוי ספציפי של חלקה.

מעמדו של "שמאי מכריע" כבורר: בית המשפט המחוזי התייחס גם לטענת ב"כ הוועדה המקומית לתו"ב פתח תקווה בעניין הליך הערעור בפני ועדת הערר, אשר נמנעה מלהיכנס להכרעות מקצועיות-שמאיות, שכן אלו טענות אשר אינן משפטיות ואין להן מקום בערכאת ערעור זו.

החלטתה ציינה ועדת הערר, כי "הדיון שנערך בפני ועדת הערר בעררים אלה היה במידה רבה חזרה על הדיון שנערך בפני השמאי המכריע, בו העלתה העוררת שלל רב של טענות מטענות שונות כנגד התביעה לפיצויים מכוח התוכנית".

ועדת הערר מצאה לנכון להביע את דעתה בעניין מעמדו של שמאי מכריע בקובעה, ש"אין כל ספק כי משמונה שמאי מכריע, הרי שבעניינים שמאיים גרידא, דעתו היא הסופית והקובעת והחורצת את גורלה של המחלוקת בין הצדדים, אלא אם כן מראה מי מהצדדים פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, דוגמת העילות הקבועות בחוק הבוררות לפסילת פסק בורר".

בית המשפט המחוזי היה תמים דעים עם חברי ועדת הערר בעמדתם, כי אין להתערב בקביעתו של השמאי המכריע בכל האמור להכרעות מקצועיות שבתחום מקצועיותו של השמאי המכריע, אלא אם כן מראה אחד הצדדים פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע.

הרחיב בית המשפט בעניין זה ואמר: "תכלית העברת הסכסוך להכרעתו של בורר או שמאי מכריע היא להשיג קביעה בנושא הכלול בתחום מומחיותו של איש מקצוע (בורר או שמאי מכריע), והיא עומדת בסתירה לוגית לקיומה של ביקורת מקצועית על הכרעתו וחותרת תחת המטרה לשמה נבחר איש המקצוע להכריע במחלוקת - הבעת נכונות כי איש מקצוע יפסוק בנושא אשר בתחום מומחיותו תחת הכרעתו של משפטן, אשר נעדר ידע מקצועי בתחום נשוא הסכסוך. על כן, התערבות בהכרעתו של שמאי מכריע ראוי כי תיעשה רק במקרים יוצאי דופן, כדוגמת עילות ההתערבות בפסק הבוררות המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות התשכ"ח-1968, ומשכך, נכונה קביעתה של ועדת הערר, אשר משכה ידה מעיסוק בטענות מקצועיות בתחום השמאות, התכנון והבנייה, במסגרת ההליך שבפניה".

הכותבים הם שמאי מקרקעין וכלכלנים.