לונדון: אכזבה ברחובות המרכזיים

מזה חודשים ארוכים מסתמנת באנגליה העדפה של שטחים משרדיים על חשבון שטחים מסחריים. בשנה שעברה החלו הקרנות לצמצם את השקעתן בשטחים מסחריים ברחובות יוקרתיים של ערים מרכזיות, ולהגדיל על חשבונם את השטחים המשרדיים. אין ספק שהעלייה במחירי השכירות בשטחי המשרדים באנגליה תרמה לירידת קרנם, אבל הגורם העיקרי הוא ככל הנראה הירידה בתשואות מאחזקות בשטחים מסחריים ברחובות מרכזיים, שנתפסו בעבר כבוננזה.

עם או בלי קשר למשבר הכלכלי בארצות הברית, אנגליה חווה כעת ירידה בצריכה הממוצעת של בתי האב, על פי עושי שוק בתחום הנדל"ן המניב, והרחובות המסחריים סימנו את הירידה הזו כבר בשנה שעברה. חנויות ביגוד שנחשבות בינוניות, כמו גאפ, נקסט וניו לוק, מעדיפות להתמקם בפארקים של אופנה. הנוכחות המצומצמת של חנויות 'הוט קוטור' לא יכולה להציל את רחובות היוקרה, שמתמלאים ברשתות הביגוד הזולות.

פארקים של אופנה הם דרכו של השוק לעקוף את המגבלות הקשות שגיבשו לפני שנים אחדות רשויות התיכנון האנגליות, במטרה למנוע הקמת קניונים מחוץ לשיטחי הערים. כמו בכל העולם, גם הצרכנים האנגלים מעדיפים לשוטט בשטחים רחבים, שמציעים גם מקומות חנייה רבים בלי תשלום. בעלי מחסנים גדולים, שאירחו בעבר חברות מסוגים שונים, משפצים את השטחים ומספקים את הפתרון. היצע המחסנים במיקומים אטרקטייבים מצומצם, ולפיכך מחירי השכירות גבוהים כדי 50 לירות שטרלינג לרגל רבועה. רשויות התיכנון האנגליות אינן אוהבות את התופעה, והפתרון שהן מציעות: הקלות באישור תיכנון, להסבה או בנייה של שיטחי מסחר, הממוקמים על יד מוקדים של תחבורה ציבורית.

לעומת השטחים המסחריים, נדל"ן למגורים עדיין לא נפגע מההאטה הכלכלית. בחציון האחרון של שנת 2,000 אמנם נרשמה ירידה בחלק זה של השוק, אולם ברבעון הראשון של השנה הנוכחית נרשמה בתחום המגורים פעילות ערה במיוחד. מחיר בית ממוצע באנגליה עלה בתקופה זו ב-3%.

הירידה בריבית האנגלית, ממנה נגזרה ירידה בריבית על המשכנתאות, יצרה בחודש מארס האחרון עלייה של כ-10% בהיקף המשכנתאות - רק 35% ממנה משקפת מימון מחדש של משכנתאות. בסוף השבוע שעבר נודע, שבאפריל חלה עלייה של 1.7% במחירי הנדל"ן בבריטניה.

ההערכה היא, כי בעלי בתים ממתינים כעת לירידות נוספות בריבית, לפני שיתחילו לנהל משאים ומתנים עם המלווים בנוגע למימון מחדש של המשכנתאות. באנגליה, כמו בארה"ב, מימון מחדש של משכנתאות היא תופעה נפוצה.

השילוב של תנאי השוק בבריטניה - מחירים גבוהים מאוד, וריביות נמוכות, אמור לכאורה למתן את הביקוש לקניית דירות. מהניסיון האמריקני זה איננו המצב. השוואה של שוק הנדל"ן למגורים בארצות הברית בשנים 1988, 1991 ו-1993 מלמדת, ששילוב בין מחירים גבוהים וריביות נמוכות (יחסית) עשוי לייצר את הכמות הגדולה ביותר של טרנזקציות.

מתוך שלוש השנים שנזכרו, בשנת 1993 בוצע מספר גבוה מאוד של עיסקאות, ובהשוואה לשלושים שנה קודמות, מדובר בשנת שיא של מכירות. בשנה זו מחירי הנדל"ן היו גבוהים מאוד, כלומר, דמו למחירי קדם המשבר. הריביות היו נמוכות באופן יחסי (7.3 עד 7.9 אחוזים, לעומת ריביות בשיעור 9 עד 10.7 אחוזים בשנים אחרות שנבדקו). הנתונים הללו עולים ממחקר שערכו שלושה אקדמאים מאוניברסיטאות אלבאמה ומזרח טנסי. במחקר ניסו החוקרים לבדוק, אילו מתנאי השוק משפיעים יותר על משך הזמן המוקדש לחיפוש יחידות דיור. התוצאות לימדו, שבדרך כלל רוכשים פוטנציאליים מוכנים להגדיל את זמן החיפוש על בסיס הניסיון להשיג הנחות, להוציא תקופות בהן שיעורי הריביות היו נמוכים.