הר המארקים מתעניין בנדל"ן

בשבוע שעבר הודיעה עירית ברלין, שתוכנית ההבראה של בנק Bankgesellschaft Berlin AG , תיחשף עד סוף חודש מאי. לפי שעה לא נשקלת אפשרות להפריט את נתח השליטה שיש לעיריית ברלין בבנק, וההערכה היא, כי העיריה גם איננה יכולה (או איננה רוצה) להזרים לבנק את הסכום המלא שנדרש על מנת להחזיר את הבנק לפעילותו הקודמת.

ברקע מתנהלים מגעים בין הבנק ובין DekaBank Deutsche Kommunalbank, אחד הבנקים הידועים והחזקים בגרמניה, לרכישת בנק החיסכון Sparkasse, מידיו של Bankgesellschaft Berlin. אם המגעים הללו יבשילו לעיסקה, הרי שזה עשוי להיות החבל שיציל את Bankgesellschaft מתסבוכת פיננסית, אליה נקלע בעקבות חלוקה של הלוואות נדל"ן, שיהפכו ככל הנראה לחובות מסופקים. על פי ההערכות שרווחות בשוק, Bankgesellschaft הפסיד בשנת 2,000 כ-500 מיליון אירו, מרביתם מיוחסים לסקטור הנדל"ן.

שוויו של בנק החיסכון Sparkasse נאמד ב-1 ביליון אירו. זהו בדיוק הסכום בו נקב יו"ר הבנק, וולפגנג רפף, כשהתייחס לצורך של הבנק במימון חיצוני לפעילות השוטפת. עיריית ברלין, שמחזיקה בכ-57%, הסתבכה בשערוריה פוליטית, אחרי שלפני שבועות אחדים הודה אחד ממנהלי הבנק, כי באמצע שנות התשעים אישר לחברת בנייה הלוואה של כ-300 מיליון אירו, אחרי שקיבל ממנה תרומות פוליטיות. ההודאה נמסרה בעיצומה של חקירת המפקח על הבנקים בגרמניה, הבוחנת את הקשר שבין פוליטיקאים שמונו לתפקידי ניהול בבנק, לבין ההלוואות שהבנק אישר. מאז החלה החקירה התפטרו מהבנק חמישה מנהלים, אבל הדו"חות הכספיים לשנת 2,000 של הבנק טרם פורסמו. הבנק הודיע, כי הוא דוחה את פרסום הדו"חות למועד בלתי ידוע, מאחר שלא יוכל לעשות כן כל זמן שהמסמכים החשבונאיים נמצאים בבדיקה של המפקח על הבנקים. עם זאת ההערכה היא, כי פעילותו של בנק החיסכון Sparkasse ריווחית.

התסבוכת אליה נקלע Bankgesellschaft, כפי הנראה איננה רק פועל יוצא של הקשר ההדוק בין הפוליטיקה והעסקים, אלא בעיקר של הירידה במחירי הנדל"ן בגרמניה, שסיבכה בנקים גדולים - שנתנו הלוואות נדל"ן נדיבות - בחובות מסופקים ואבודים. אירגונים כלכליים חיצוניים, כמו האירגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי, שהתייחסו בשבועות האחרונים לכלכלה הגרמנית, אינם צופים שיפור משמעותי בשוק הבנייה הגרמני, אבל העוסקים המקומיים התחילו בתקופה האחרונה לפתח אופטימיות. על פי עושי השוק, הנדל"ן נמצא במצבו הטוב ביותר מאז 'בום המחירים' של תחילת שנות התשעים. ההתאוששות מיוחסת לירידה בשוקי ההון ולחיפוש אלטרנטיבות בטוחות יותר.

את העניין בנכסי נדל"ן מניבים כהשקעה מרכזות כעת פרנקפורט ומינכן, אם כי על פי דיווחים של סוכניות נדל"ן, גוברת גם רמת ההתעניינות בנכסי נדל"ן בברלין, המבורג ודיסלדורף. מלאי שטחי המשרדים בערים אלה מצטמצם. במחירים לפי שעה, לא נרשמה קפיצת מדרגה.

הר של מארקים מחפש אפיקי השקעה, מתארים כעת אנשי כספים גרמניים את התופעה של ההתעניינות המחודשת בנדל"ן ובעיקר בשטחי המשרדים. מנגד ישנם כמה תאגידים גדולים, שמעוניינים למכור נכסי נדל"ן בהיקפים גדולים, כמו מונופול הטלפון לשעבר דויטשה טלקום, ששוי נכסי הנדל"ן שבבעלותו מגיע כדי 1.2 ביליון אירו. חברות ממשלתיות שמתכוננות להפרטה, כמו חברת מסילות הרכבת Deutsche Bahn, נמצאות תחת לחץ עצום לשפר את התיפקוד הפיננסי שלהן. כולם מחזיקים נדל"ן במקומות אטרקטיבייים, שיכול לספק לקרנות השקעה פתרונות טובים יותר מהנכסים שמוצעים כעת בשוק.

הצפה של שוק הנדל"ן הגרמני בהרבה מאוד נכסים בתוך תקופת זמן קצרה יכולה כמובן לפעול לרעתו של השוק, כלומר, ליצור אפקט הורדה נוספת במחירים ולהוריד עוד יותר את האטרקטיביות של קרנות המשקיעות בנדל"ן. בשנה שעברה, צריך לזכור, היתה זו הפעם הראשונה מזה שנים, בה קרנות מסוג זה סבלו ממשיכת מזומנים.