קנדה: הריבית ירדה ושוק המגורים מתאושש

מספר התחלות הבנייה בקנדה בחודש אפריל 2001 עלה ב-3.1% לעומת חודש מארס, והסתכם ב-158,600 על בסיס שנתי. עלייה זו באה לאחר שלושה חודשים רצופים של ירידה בהתחלות הבנייה: במארס החלו קבלנים בקנדה בבניית 153,800 יח"ד על בסיס שנתי, בפברואר 156,100 ובינואר 170,000. ב-12 החודשים האחרונים החלו בפועל ב-153,700 התחלות בנייה.

"הבנייה למגורים היא גורם מרכזי להתחזקות הכלכלה הקנדית. מחסור בדירות, עלייה במחירים וירידה בשיעור הריבית על המשכנתאות - הם קומבינציה שתמשיך לדחוף קדימה את הביקושים בשוק, אפילו על רקע המיתון בצפון אמריקה", אומרת ביטה קרנסי, כלכלנית ב-RBC דומיניון סקיוריטיס מטורונטו. משכנתא ל-5 שנים נושאת ריבית בשיעור מעט נמוך מ-8%, וצפויה להישאר כך ברבעון השני של 2001.

כלכלן בכיר בבנק טורונטו דומיניון אמר: "הדו"ח האחרון בדבר התחלות הבנייה מספק הוכחה נוספת כי שוק דירות יד ראשונה בקנדה מתחזק, למרות ההאטה הכללית".

מניתוח סוג התחלות הבנייה עולה, כי בניית דירות בבתים משותפים בערים עלתה באפריל עלייה חדה של 15.2%, לקצב שנתי של 65,800 יח"ד, בעוד בניית בתים פרטיים בעיר צנחה ב-5.8%, ל-74,300 יחידות בחישוב שנתי.

רוב הפעילות היתה במחוזות בריטיש קולומביה במערב קנדה, מניטובה וססקצ'וון במרכז וניופנדלנד במזרח המדינה. דווקא חבל אונטריו, מהמאוכלסים שבמדינה, רשם ירידה באפריל ביחס לחודש מארס.

עם זאת, כלכלנים מציינים נורת אזהרה לפני שמבשרים על יציאה מהמשבר בענף הבנייה: הבנייה רוכזה בעיקר בשוק ההפכפך באופן ידוע לשימצה של דירות בבתים משותפים, בעוד שהשוק החשוב של בתים פרטיים הגיע החודש לשפל חדש, אם כי עדיין בתחום הממוצע לשנת 2000.

מנהל השיווק של תאגיד השיכון והמשכנתאות של קנדה (CMHC), קארל גומז, מעלה נקודה מעניינת: דווקא שוק דירות היוקרה מתחמם בשבועות אלה, הודות לירידות החדות בבורסת הנאסד"ק. משקיעים רבים מימשו השקעתם במניות, ורכשו נדל"ן מעבר לגבול. גורם נוסף שעודד השקעות של אמריקנים בשוק הנדל"ן המקומי הוא הפיחות שחל בדולר הקנדי במהלך השנה האחרונה, שהפך את מחירי הנדל"ן בארץ הצפונית לאטרקטיביים יותר, ובראשן דירות היוקרה בערים הגדולות.

באביב הנוכחי רואה גומז את חזרתם לשוק של רוכשי הדירות לראשונה - מרביתם זוגות צעירים ומהגרים. קיצוץ הריבית על ידי הבנקים הגדולים בקנדה הוריד את העלות השנתית הממוצעת בעת רכישת דירה בוונקובר ל-14,193 דולר קנדי ברבעון הראשון השנה, לעומת 17,053 דולר קנדי ברבעון המקביל אשתקד - ירידה של 17%, כולה הודות לירידה בהוצאות המימון.

הירידה בשיעורי הריבית שחלה לאחרונה ללא ספק ליבתה את השוק ועודדה ביקושים. "שיעורי הריבית על המשכנתאות הם בסופו של דבר הגורם החשוב ביותר. ללא ספק הם הפכו את השוק ליותר משתלם", אומר גומז.

בעוד ש-CMHC צופה כי מחירי דירות מיד שנייה ירדו השנה לממוצע של 374,300 דולר קנדי לעומת 378,100 דולר בשנת 2000 - גומז אומר כי הלחץ לעליית מחירים בא מכיוון דירות היוקרה, בהן ההיצע נמוך יחסית ומתבצעות מעט עיסקאות בשווי של מעבר למיליון דולר קנדי.

"המחירים משקפים שוק בריא וטוב. קנייה ומכירה מהירים בערים בכל רחבי המדינה הודות לירידה בשיעורי הריבית, החזרת אמון המשקיעים וקיצוץ בשיעור המיסים לפרטיים", אומר האיגוד הקנדי לנדל"ן. במקביל, מציין סוכני נדל"ן בטורונטו ובהליפקס כי אכן ירידת שוק המניות בארה"ב שכנעה רבים כי השקעתם בטוחה יותר בלבנים ומלט.

במבט כללי אפשר לסכם ולומר, כי דירות במחירי הביניים ובתי היוקרה ממשיכות להיות מבוקשות, ואילו היצעים מצומצמים לדירות זולות יחסית בולמות את פלח שוק זה ברוב הערים בקנדה. סקירת הערים הגדולות בקנדה מעלה:

טורונטו: המכירות בטורונטו עלו ברבעון הראשון השנה ב-3% בהשוואה למקביל אשתקד. המחירים צפויים לעלות ב-2.8% בשנת 2001 למחיר ממוצע של 250 אלף דולר, בהשוואה ל-242 אלף דולר בשנת 2000. שיעור זה נמוך יותר מהעלייה של 5.9% שחלה בשנת 2000 לעומת שנת 1999. כך אומר אנליסט בסניף טורונטו של CMHC, שגם מעריך כי שינוי מגמה פתאומי כלפי מטה, כפי שקרה בתקופות מיתון קודמות - אינו צפוי להתרחש הפעם.

"שוק משתלם יותר, עלייה בשיעור ההכנסה למשפחה ממוצעת ועלייה בהיצע בשל הגידול בהתחלות הבנייה יעוררו את השוק", אומר האנליסט והוסיף, כי נצפית כעת חזרתם לשוק של רוכשי דירות לראשונה בטורונטו. השוק צפוי להיות להישאר השנה שוק של מוכרים, אך אלו ייהנו פחות השנה מאשר בשנה שעברה, משום שכעת ההיצעים החדשים עולים על המכירות.

יחד עם זאת, קצב הצמיחה הלוהט של מכירת דירות צפוי להצטנן השנה ולרדת ב-9%, מ-13,184 דירות בשנת 2000 לכ-12 אלף דירות השנה.

הליפקס: ברוקר בחברת רימקס נובה בהליפקס אומר כי המכירות השנה עד כה עלו ב-1% בהשוואה לשנת 2000. לדבריו, כלכלה יציבה יחסית וחורף מושלג באופן חריג עודד קונים, במיוחד את רוכשי דירתם הראשונה. המגמה לדבריו היא יציאה מהדירות אל בתים פרטיים, וצפוי שוק עירני גם במשך הקיץ הקרוב. הליפקס ממוקמת במחוז נובה סקושה, לחוף האוקיאנוס האטלנטי.

ונקובר: מכירת יחידות דיור בוונקובר שבבריטיש קולומביה זינקה ב-11% ברבעון הראשון של 2001, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. לדברי גומז, חלק גדול מהזינוק נרשם הודות לגידול של 15% במכירת דירות בבתים משותפים ו-16% בבתים פרטיים בעיר.

קלגרי: בקלגרי שבמחוז אלברטה עלה מספר העיסקאות ברבעון הראשון של 2001 ב-6%, מנוכה עונתיות, לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

אוטווה: באוטווה הבירה נרשם הביקוש הגבוה ביותר בקנדה לווילות פרטיות יקרות, והמחירים עלו בהתאם. מספר העיסקאות בפלח שוק זה זינק ב-34% ברבעון הראשון של השנה לעומת הרבעון המקביל ב-2000. הגורמים לעלייה בהיקף העיסקאות הם תוספת משמעותית ועקבית של מקומות עבודה במחצית השנייה של 2000 ובחודשים הראשונים של השנה. זאת, בנוסף לשיעורי ריבית נמוכים שדחפו את השוק קדימה.

מונטריאול: מכירת דירות במונטריאול שבקוויבק רשמה אף היא עלייה הודות לשיפור במצב התעסוקה בעיר והוזלה בריבית המשכנתאות. המחירים כיום נמצאים בעלייה מאז ראשית השנה.