"מה קורה עם גד זאבי?", ברט ווטקינס, קנדי צעיר וחביב, המייצג בצ'כיה את רשת
הנדל"ן האמריקנית-קנדית "קוליירס אינטרנשיונל", אמנם מחייך כמו הרבה אנשי נדל"ן
בפראג, אבל מאחורי החיוך יש קצת דאגה. זאבי, במיטב סגנונו, תפס פוזיציה עם
רשות ההובלה והרציפים של פראג, במיזם של פרויקט משרדים בשטח 30 אלף מ"ר בדרום
העיר, הממוקם על גדת נהר הוולטבה בשם "המגדלור". המידע על הבעיות של זאבי מטריד
את שותפיו למיזם.
בפראג פועלים יזמים ישראלים נוספים, כמו אפריקה-ישראל, ב.ס.ר וגם סולל בונה,
וזאת מלבד משקיעים המחפשים דירה להשקעה. מלבד נדל"ן, מתרחש בעיר היפהפייה 'בום'
בתחום התקשורת, המניע חלק עיקרי מעיסקאות המשרדים, שצמחו מכ-130 אלף מ"ר ב-1999
לכ-180 אלף מ"ר ב-2000, כשבמיקומים הטובים דמי השכירות נעים בין 30 ל-40 מארק
גרמני למ"ר משרדים (מחירי הנדל"ן בצ'כיה נקובים בדרך כלל במארקים גרמניים).
עדות לבום התקשורתי רואים בעין ברחובות מרכז פראג, שם מתקדם לו בשקט תהליך
של החלפת תשתיות התקשורת, ומה שנכנס היום לקרקע הם סיבים אופטיים.
כולם רואים את הנתונים שווטקינס מסכם: למרות העיכובים והחששות משני הצדדים,
צ'כיה כנראה תצטרף לאיחוד האירופי. אחרי שלוש שנים של צמיחה אפסית ושלילית,
התרחש בה זינוק של כמעט 3% ב-2000, והיא עוד בתנופה, יחד עם אינדיקטורים כלכליים
חיוביים נוספים, כמו תהליך של ירידה באבטלה, מעורבות עמוקה של בנקים גרמניים
ואוסטריים המגלגלים 70% מהכלכלה הצ'כית, רמת שחיתות נמוכה יחסית למזרח אירופה
הניכרת גם בתהליך ההפרטה, ובעיקר - התרחבות המעמד הבינוני, כאשר בפראג עצמה
השכר החודשי הממוצע נע סביב ה-400 דולר.
מבחינת המשקיע הישראלי הקטן, מה שמעניין הוא כמובן דירה בפראג, ועדיף שתהיה
מושכרת לנציג חברת תקשורת אמריקנית גדולה שמוצב בפראג. ניתן לקבל משכנתאות
בגובה כ-70% משווי הנכס, ולאחרונה מתנהל מסע שיווק אגרסיבי של בנק ג'י.אי קפיטול,
המציע משכנתא של עד 85% משווי הנכס. הריביות על משכנתאות הן של 9%-7% בדרך
כלל.
דוגמאות למחירי דירות במיקומים המרכזיים בעיר המוצעים למכירה: דירת 3 חדרים
וחניה במלה-סטרנה, במיקום מעולה, מוצעת ב-122 אלף דולר. דירה בשטח זהה, עם
מרפסת של 75 מ"ר, אבל בשכונה מרוחקת יחסית, מוצעת ב-67 אלף דולר. כללית, באיזורי
העיר המרכזיים, טווח המחירים המבוקש, באותם בתים היסטוריים משופצים, נע בין
130 אלף מארק לסטודיו של 32 מ"ר, ועד ל-614 אלף מארק לדירת 4 חדרים בגודל 110
מ"ר.
להלן לקט מקרי של שכר הדירה החודשי שדורשים לאחרונה בעלי דירות באיזורים המרכזיים
(נובה מסטו, סטרה מסטו ומלה סטרנה), בבתים היסטוריים משופצים, כולל חניה: 3
חדרים, 81 מ"ר - 1,900 מארק; 3 חדרים, 95 מ"ר משקיפה לנהר - 2,200 מארק; דירת
120 מ"ר ב-3,000 מארק. בסך הכל, באיזורים הטובים המחיר נע סביב 25 מארק למ"ר
לחודש. יש לזכור, שעבור אחזקה ושוער משלמים יותר מדולר למ"ר לחודש, ואם העיסקה
נעשית באמצעות מתווך הוא גובה שכ"ד של חודש מכל צד.
מיכאל קובצ'יק, מקבוצת פרופשיונאלס, אומר: "אם מציעים לך לקנות דירת 2 חדרים
בפראג בסביבות ה-30 אלף דולר עם תשואה מובטחת של 12% בשנה הראשונה, זה כנראה
מבצע מסובסד, באיזורי הפריפריה, כמו למשל וינוראדי במזרח, או איזור סמיחוב
בדרום, או במקרה הטוב בשכונות בקרבת שדה התעופה, ששם דווקא יש יתרון בגלל ריכוז
של בתי ספר לילדי זרים. באיזורים האלה אפשר להחזיר את ההשקעה בערך בעשר שנים,
אולי קצת יותר".
התופעה המעניינת בפראג, בעיקר ליזמים אבל גם עבור כל הולך רגל, הוא המפגש עם
בנין מגורים ישן, העומד מוזנח וריק באמצע שורת בניינים מטופחת ומשופצת. מדובר
באותם בניינים בני 4-3 קומות, לפעמים עם דייר מוגן או שניים, ואתה תמה: למה
לא עושים איתו שום דבר? הרי זה מזמין שיפוץ ויש כאן פוטנציאל.
קובצ'יק מצחקק: "היום כל אחד רואה את זה, אבל האיטלקים ראו את הפוטנציאל לפני
כולם. כבר לפני עשר שנים הסתערו משקיעים מאיטליה על פראג ורכשו מאות בניינים
כאלה. הם אוהבים את הבתים הישנים האלה. בזמנים ההם אפשר היה לקנות בית כזה
ב-200 דולר למ"ר, היום, אם תשיג בית כזה ב-700 דולר למ"ר - זו עיסקה טובה".
בשבועות האחרונים קובצ'יק סיים לשווק פרויקט כזה בדיוק, והוא מפרט את החשבון.
מדובר בבית היסטורי בן 3 קומות, 1,000 מ"ר נטו למגורים, במיקום מעולה ליד הרובע
היהודי. המשקיע האיטלקי, הוא אומר, קנה את הבית ב-1996 במחיר של 350 אלף דולר.
השיפוץ התחיל לפני שנתיים, בעלות של 500 דולר למ"ר, ועיריית פראג מחייבת סטנדרטים
גבוהים בשיפוץ בניינים כאלה. שלוש הקומות חולקו ל-20 דירות קטנות ונמכרו במחיר
ממוצע של 2,500 דולר למ"ר. אחרי מס מכירה של 5% (אין מס רכישה) היתה למשקיע
הכנסה ברוטו של 1.5 מיליון דולר.
"בפרויקט הזה, שהוא במיקום וברמת הביצוע הטובה ביותר שראיתי בעיר", אומר קובצ'יק,
"מכרתי לזוג ישראלים דירה של 44.5 מ"ר ב-110 אלף דולר, והשכרתי אותה עבורם
מיד לתושב זר ב-1,000 דולר לחודש".
להלן שמות הסוכנויות בהן ניתן לקבל סיוע בשפה האנגלית: קוליירס - טלפון 21451518;
ב.י.ר.ט - 24231371; קונטיננטל - 22517105; אפולו - 21511100; לקסוס - 24921049;
פרופשיונלס - 24921049; מנטיס - 24162318; הנקס - 24217648. * 1 מארק גרמני
שווה 0.43 דולר ארה"ב.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
