בשנים האחרונות מדברים על פינוי-בינוי, ועל החשיבות הרבה של שיטת שיווק זו.
אפשר לומר שפינוי-בינוי הוא, למעשה, שיקום שכונות של שנות ה-2000. פרויקט פינוי-בינוי
בא לספק תחליף לבנייה של שנות ה-60-50, שנעשתה בחופזה ואינה עונה על הסטנדרטים
של שנות ה-2000. בפינוי-בינוי ניתן להשיג יותר יעדים ובצורה מוצלחת יותר, ללא
השתתפות ממשלתית במימון, מלבד "ויתור" במיסוי השבחה והיטלים. מדוע ויתור במרכאות?
היות והאלטרנטיבה היא "0". ללא שינוי מיידי בהחלטות בנושאי מיסוי, לא תהיה
כדאיות כלכלית לפרויקטים רבים, ושכונות רבות יישארו במצב מצוקה והזנחה שנים
רבות.
פינוי-בינוי מוצג כפרויקט בעדיפות לאומית, שיטה לקידום אוכלוסיות חלשות ונחשלות
ודרך לשיקום תשתיות וחידוש פני הערים. אולם נקיטת גישה מחמירה, המטילה נטל
מס מכביד שלא לצורך, ופעילות ללא "נשמה יתרה" של כל העוסקים בנושא, תגרום לכך
שעוד שנים רבות יישמעו אותם דיבורים ומעט מעשים. כמה פרויקטים בוצעו בהצלחה
עד היום? מעט מאוד.
שלושה גורמים שותפים עיקריים לפינוי-בינוי:
רשויות שלטון, דיירים ויזמים: לכל גורם יש את פונקציית המטרה שלו, כל גורם
רוצה להשיג את מירב ההישגים והיעדים כפי שהם נראים לו. כדי שפרויקט ייצא לפועל,
יש צורך באיחוד כל האינטרסים, למציאת שביל הזהב והדברים המאחדים בין כל השותפים.
הצלחה תושג רק באיזון ואיחוד האינטרסים של כל השותפים.
אם נבחן את פונקציות הרווח של שלושת הגורמים, ניווכח שבפרויקט פינוי-בינוי
יש רק מרוויחים, אין מפסידים. גורמי השלטון משיגים יעדים רבים ללא השקעה כלל,
כגון: יעדים חברתיים, הוספת אוכלוסייה חזקה לאיזורים שלעתים הינם מוקדי מצוקה,
שיקום תשתיות, שיפור פני הערים, הצערת אוכלוסיות, ניצול מוסדות ציבור קיימים
שהתרוקנו - כמו בתי ספר וגני ילדים, פתרון בעיית חוסר התקני בטיחות במבנים
ישנים (מקלטים, ממ"דים) ועוד.
זו הסיבה שהממשלה החליטה על פינוי-בינוי כפרויקט בעדיפות לאומית. במקום שהממשלה
תשקיע באוכלוסייה בתחום צמצום הפערים, יעשו זאת היזמים בהכוונה ממשלתית וללא
מימון ממשלתי. לא קיימת עוד דוגמה, בה הממשלה יכולה להשיג יעדים כה רבים וחשובים
(שהיא עצמה לא יכולה לבצע) ללא מימון בתקציבה אלא רק בהכוונתה.
למרות זאת, אין רואים בשטח הצלחה גורפת. נשאלת השאלה: האם צעדי הגופים השלטוניים
תומכים ביעדים אלו ומקדמים את ביצוע הפרויקטים? קיימים מספר נושאים הנמצאים
בתחום הטיפול של גורמי השלטון, המונעים ומעכבים ביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי.
שיקולי מס: בתחום זה קיימת בעיה בנושא של איחוד וחלוקה, ולכך חשיבות רבה על
תשלומי המס של היזם. לעתים קרובות, היזם או הרשויות מחליטים על הכנת תב"ע למתחם
מסוים המיועד לפינויבינוי, ללא איחוד וחלוקה, תוך הישענות על החלקות המקוריות,
רק כדי לחסוך במס, אחרת תשלומי המס ינגסו ברווחי הפרויקט והוא יאבד את כדאיות
הביצוע.
משמעות הדברים היא חמורה, ונוצר מצב של "אינוס" התב"ע והשארת המצב התכנוני
של תשתיות בשנות ה-60-50. זהו, כמובן, מצב של בכייה לדורות. יש לעשות כל מאמץ
על מנת לשנות את המצב החוקי, כפי שבא לידי ביטוי בחוק ההסדרים, שלצערי חקיקתו
לא הושלמה מסיבות פוליטיות.
בעיות מ.מ.י: חלק גדול מהפרויקטים של פינוי-בינוי מתבצעים בשטחי מ.מ.י. רוב
הפרויקטים הם ביוזמת משרד השיכון, במסגרת התחדשות עירונית, ופרויקטים ביוזמה
עצמאית של רשויות מקומיות ויזמים בודדים. הם מבוססים על החלטת מועצת מינהל
מקרקעי ישראל, הידועה כהחלטה 790, ועל החלטה 824, המתקנת אותה.
על פי החלטה 824, כאשר בקרקע מ.מ.י קיימים לפחות 4 דיירים ב-2 קומות או יותר,
ולכל הדיירים חוזים מהוונים, לא ידרשו הרשויות אישור מ.מ.י להיתר, ולא יידרש
תשלום כספי בגין תוספת הזכויות. המטרה בבסיס ההחלטה היא, לאפשר לדיירים להחליט
עם מי הם מתקשרים, ומתן פטור מתשלום דמי היתר לתוספת הזכויות, על מנת לעודד
ביצוע. אין מקום לפרט במאמר זה את היתרונות והחסרונות של שיטה זו מול מכרז.
אך מכיוון שהשיטה קיימת ורווחת, חשוב לציין את הבעיות העיקריות, העלולות לגרום
קשיים בביצוע.
מעיון ראשוני עולה, שזו החלטה מרחיקת לכת, התומכת במדיניות הממשלה להכרה בפרויקט
פינוי-בינוי כפרויקט בעדיפות לאומית. אולם מבחינת היישום של ההחלטה עולות שתי
בעיות, הגורמות לניצול בלתי יעיל של הקרקע ולהחטאת המטרה.
בעיית דיירי עמידר ודירות עמידר: בחלק גדול ממגרשי מ.מ.י, המיועדים לפינוי-בינוי,
קיימות דירות עמידר. חלק מדיירי עמידר רכשו דירות במסגרת חוק הדיור הציבורי
וחלקם בהליכי רכישה.
לטענת מ.מ.י, דייר שרכש את דירתו במסגרת חוק הדיור הציבורי (יש לו מגבלה),
אינו רשאי למכור את דירתו במשך 5 שנים. מ.מ.י רואה את העיסקה בין הדייר ליזם
במסגרת פרויקט פינוי-בינוי כחריגה מהמגבלה, ולכן, לדעתם, מכיוון שהדייר לא
עומד בקריטריון ההחלטה, לא ניתן לבצע פרויקט פינוי-בינוי על פי החלטה 824.
לדעתי יש להחליט כי: בפרויקט פינוי-בינוי המבוצע על פי החלטה 824, כל דירה
הנרכשת במסגרת חוק הדיור הציבורי, וכן דירות עמידר, ייחשבו כדירות מהוונות
לצורך החלת הפטור על תשלום דמי ההיתר, כאשר עמידר תקבל את התמורה מהיזם כפי
שיקבלו שאר הדיירים המפונים. ללא החלטה כזו, לא יוכלו להתבצע פרויקטים רבים,
מאחר שכמעט בכל בניין בקרקע מ.מ.י קיימים דיירי עמידר.
בעיית איחוד וחלוקה: בתחום המיסוי הבינו את הבעיה, והחליטו לתקנה באמצעות חוק
ההסדרים - שבינתיים לא עבר בכנסת. גם החלטה 824 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל
נתנה פתרון לבעיה, אולם בדיון הנהלה התקבלה החלטת ועדה פנימית, הידועה כהחלטה
מספר 6087. בהחלטה זו נקבעו הכללים ליישום החלטות המועצה.
בין היתר נקבע, כי המגרש הנכנס יהיה זהה למגרש היוצא, כלומר רק במצב בו לא
יהיו איחוד וחלוקה, יתקיים התנאי לפטור מתשלום דמי היתר על הזכויות הנוספות.
החלטה זו הינה ריקון מתוכן של כוונת החלטת מועצת המינהל, ומהווה "קבורת חמור"
לפרויקט פינוי-בינוי בשטחי מינהל מקרקעי ישראל.
מבחינה משפטית, אין ספק שלא ניתן להבין מהחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל את
האמור לעיל, דהיינו, שלא יהיו איחוד וחלוקה. זוהי פרשנות מקומית ללא בסיס משפטי.
יש לשנות מיידית את ההחלטה, ולא - פרויקטים רבים לא יבוצעו, וגם אם יבוצעו,
ייגרם מצב חמור של תכנון באונס ויתקבלו תב"עות מעוותות, הנשענות על תכנון של
שנות ה-50 וה-60. יילקחו מגרשים שתוכננו בשנות ה-50 וה-60, ובסך הכל ישונה
הבינוי לגובה, ללא טיפול אורבני והסתכלות סביבתית, המתחייב מתכנון של שנות
ה-2000, וכך יתקבל ניצול בלתי יעיל של הקרקע. ברור לכל, שיזם אשר יצטרך לשלם
דמי היתר על תוספת הזכויות, יעדיף לתכנן תב"ע ללא כל שינוי בגודל המגרשים וצורתם.
התוצאה עלולה להיות גרועה ביותר מבחינה תכנונית, אם לא הרסנית ובכייה לדורות.
לסיכום, רק בוויתור של כל צד מהשותפים לפרויקט פינוי-בינוי, ניתן יהיה להגיע
להצלחה ביעדים, הן בהקמת שכונות מודרניות של שנות ה-2000 והן בשיקום חברתי
של האוכלוסיות ושינוי פני הערים, וכל זאת ללא כל מימון ממשלתי. אם נבצע ניתוח
במונחי כלכלה ציבורית, ניווכח שהרווח בפרויקטים של פינוי-בינוי גדול לאין שיעור
במונחים לאומיים מוויתור תיאורטי, על הנייר, של מיסוי לסוגיו השונים.
יש לקרוא לכל גורמי השלטון, ובעיקר לרשויות המס, למינהל מקרקעי ישראל ולמשרד
השיכון, לפעול לשינוי מיידי של ההחלטות והנהלים, על מנת שאיחוד וחלוקה לא יהוו
אירוע מס, דבר הפוגע ברווחיות, וגורם לתכנון לא יעיל של הקרקע, או ביצוע לקוי
וחלקי של הפרויקטים. לדעתי, אם המדינה תקבל החלטות נכונות ברוח זו, ניתן יהיה
לבנות באופן מהיר עשרות אלפי דירות במרכזי הערים. הכותב מכהן כמנכ"ל מצלאוי
חברה לבניין בע"מ, העוסקת בפרויקטים של פינוי-בינוי.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
