למכור קרקע במחיר הוגן

אני מציע למועצת מקרקעי ישראל לקבל את ההחלטה הבאה: "סכום הזכייה של זוכה במכרזי הקרקע של מינהל מקרקעי ישראל לא יעלה על 5% מסכום ההצעה השנייה בגובהה". בדברי ההסבר שלו יכתוב מנהל המינהל, כי המינהל סבור, ששווי הקרקע איננו עולה על סכום ההצעה השנייה בגובהה בתוספת 5%, וכי אין זה נאות שהמדינה תמכור לאזרחיה נכס במחיר הגבוה משוויו.

במכרזי קרקע רבים מתקבלות תוצאות מוזרות. לדוגמא, לאחרונה הוגשו 32 הצעות לחכירת מגרש מסחרי בגבעת שאול, ירושלים. המציע הגבוה ביותר "זכה" בקרקע במחיר של 12 מיליון שקל, ו"הפסיד" 5.7 מיליון שקל מאחר והמציע השני הציע כ-6.2 מיליון שקל. ששת המציעים הבאים הציעו בתחום של 5.3-4.0 מיליון שקל. שישה מציעים נוספים הציעו בתחום של 4-3 מיליון שקל, ואילו 18 הצעות היו נמוכות מ-3 מיליון שקל.

סביר להניח, כי המינהל, כמייצג הממשלה בעסקאות אלה, מעוניין למכור במחיר הגבוה ביותר. אך סביר גם להניח, כי המינהל מעוניין למכור "במחירי השוק", מאחר ואין הממשלה מעוניינת לספסר בקרקע על חשבון אזרחיה.

מהו שווי השוק במכרזים דלעיל? ישנה טענה, כי המחיר הגבוה ביותר שהוצע במכרז הוא הוא "שווי השוק". התיאוריה השמאית מלמדת, כי טענה זו אינה נכונה. שווי השוק "האמיתי", ככל שמושג זה קיים, נאמד לפי עריכת ממוצע בין מספר מספיק של מציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר. במכרזים דלעיל נחשב את ממוצע 5-4 המציעים הגבוהים, וממוצע זה יישקף את שווי השוק.

במכרזים הנדונים גם נתקן את ההצעה הזוכה, ע"י חישובה לפי תוספת 5% להצעה השנייה, וכך נימנע מהתחשבות בחריגותה. במכרזים רבים אחרים מתקבלות תוצאות בהן ההצעה הזוכה הינה בתחום של 10%-3% תוספת להצעה השנייה.

אנסה לשכנע את הספקנים לגבי שיטת חישוב זו בטיעון הבא: אם נוריד הצעה כלשהי מהמכרז, כוללה הגבוהה ביותר, עדיין תהיה תוצאת חישוב שווי השוק, לשיטתי, זהה או דומה.

מאידך, לפי הטענה כי המחיר הגבוה ביותר שהוצע הוא שווי השוק, אזי אם הזוכה יאחר בהגשת מעטפתו ב-10 דקות, הצעתו לא תיכלל, ולפי טועני גישה זו, שווי השוק יפחת, במפתיע, מ-12 מיליון שקל ל-6.2 מיליון שקל, וזאת רק בגלל שבמכונית נושאת המעטפה היה תקר.

הטענה כי ההצעה הגבוהה ביותר הינה "שווי השוק" מופרכת גם לאור ניתוח הגיוני האומר, כי לו היה המכרז נערך בצורה פתוחה, אזי המציע הזוכה היה מציע 6.3 מיליון שקל וזוכה לפי שווי שוק קרוב לאמיתי, ולא היה עולה בהצעתו ל-12 מיליון שקל (טיעון זה פישטתי במקצת בשלב זה, מאחר ואפשר גם להניח, כי במכרז פתוח מציע מס' 2 היה מציע בהמשך מעל הצעתו הנוכחית, אך בוודאי שלא היה מציע 11.9 מיליון שקל, כאשר ידוע כי הוא הציע 6.2 מיליון שקל בלבד).

הנזקים הנלווים לרכישת נכס בסכום הגבוה מאוד משוויו הינם, בין היתר, כדלקמן: א. כאשר הזוכה הבין כי טעה, אזי קיימת אפשרות שהוא יחזור בו מהצעתו ואז קיים הפסד זמן ועלויות נוספות לביצוע המכרז מחדש.

ב. קיימת אפשרות שהזוכה לא הבין את טעותו, הוא יתחיל בבניית הפרויקט, אשר סיכויי עצירתו רבים. כאשר הנכס מגיע לכונס נכסים, יהיו מפסידים נוספים.

ג. קיימת גם אפשרות, כי הזוכה יחליט לדחות את הבנייה בהנחה שיבואו "ימים טובים יותר", ולא כדאי לו לממש הפסד מיידי בהחזרת הקרקע למינהל. במצב זה, הקרקע תישאר ריקה לתקופה לא ידועה, וזאת בניגוד למטרת המכרז.

ד. מתבצעת חלוקת הכנסות לא צודקת במשק.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ויועץ כלכלי.