מחיר שוק בהיעדר שוק

אנו עדים בתקופה האחרונה להיצע רב למדי של דירות המוצאות למכירה ע"י כונסי נכסים. לצורך מכירת דירה ע"י כונס נכסים נדרש אישור ראש הוצאה לפועל. אישור זה ניתן בהסתמך על הערכת שמאי מקרקעין לגבי שווי השוק של הזכויות בנכס. בחוות דעתו נותן השמאי בד"כ שני ערכים: הראשון מייצג את ערך השוק של הנכס בתנאי קנייה ומכירה רגילים, כשהנכס מוצע למכירה תקופה מספקת למציאת קונה - כיום תקופה זו עלולה להיות ארוכה למדי, אף יותר משנה.

הערך השני מייצג את רף המחיר התחתון, שלדעת השמאי אמור לבטא מחיר מופחת משווי השוק, כדי לאפשר מכירה מהירה ומאולצת של הנכס. שיעור ההפחתה יכול להגיע עד כדי 20%, ובמקרים מסוימים אף יותר. ערך זה הוא "הרף התחתון", שמתחתיו לא יימכר הנכס.

הערכת השווי של דירות מגורים נעשית על בסיס שיטת ההשוואה, שבה נקבע השווי הן על בסיס השוואה למחירים שהושגו במכירת נכסים דומים בפועל והן למחירי דרישה של נכסים דומים בסביבה, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות לנתוני הנכס הנדון ביחס לנתוני ההשוואה. הנכסים המוערכים מוצאים למכירה בדרך של מכרז, והערכת השמאי מהווה אומדן וקנה מידה לערך השוק הסביר של הנכס מחד וקביעת רף מחיר מינימלי מאידך. באחרונה מסתבר כי במכרזים רבים אין היענות כלל, ומספר המתעניינים נמוך ביותר (לפעמים אחד או שניים בלבד), המציעים מחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק או אף מתחת ל"רף התחתון" שקבע השמאי. מהו מחיר השוק במקרים אלה? האם בהיעדר קונה, בכל מחיר, יהיה הסכום אפס? או האם הצעה אחת או שתיים במחירים נמוכים ביותר היא המייצגת את שווי הנכס?

במקרים האלה קיים, למעשה, רק צד אחד לסימן השוויון - צד הקונה. צד המוכר מיוצג בפועל ע"י שמאי המקרקעין באמצעות כונס הנכסים. סביר להניח, כי מוכר מרצון לא היה מסכים למכור את הנכס במחיר הזה, אלא היה מחכה לזמנים טובים יותר, אלא אם כן היה במצב נואש, של חוסר ברירה.

השאלה, אם כן, במקרים של כינוס נכסים, היא האם במקרים מסוימים - כשאין קונים או כשיש קונים המעוניינים במחירים בלתי ריאליים, נמוכים ביותר, שאינם עומדים במבחן ההשוואה - יש להתנהג כמוכר סביר, אשר ימתין עד לשיפור המצב ולמציאת קונה ראוי, גם אם הדבר מחייב תקופת המתנה ארוכה יחסית, או שיש לראות את המצב, לאחר תקופת המתנה קצרה למדי, כמצב של מוכר "נואש" המוכן, בלית ברירה, למכור את הנכס בכל מחיר?

הדילמה אמיתית, היות שנכס שאינו נמכר מייצג חוב שלא שולם וממשיך לצבור ריבית דריבית לתקופה בלתי ידועה למעשה. אולם הפתרון לדילמה זו אינו בידי השמאי אלא בידי הרשות השופטת, החייבת לקבוע, בעזרת ניתוח נתונים (ואת אלה אכן יכול לספק השמאי), האם ומתי לממש נכס במחיר שלדעת הכול נמוך ממחיר השוק של הנכס הנדון.

הכותב הוא חבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.