ומה נאמר לפרחי השמאות?

סברתי לתומי, שהעיתונאי בוודאי טעה ולא הבין נכונה את פסק הדין, ולכן מיהרתי להזמינו לעיין בו שוב. להפתעתי, ואולי אף לתדהמתי, נוכחתי שדייק העיתונאי, ואבוי לעיניים שכך רואות, כי הציטוט מפסק הדין אכן נכון. אודה ולא אבוש, כי לא משפטן אנוכי ולא בן משפטן אלא סתם אדם מן היישוב, ובתור שכזה, מותר לי להשמיע את תהיותי. יתרה מזו, כאדם מן השורה, שעוסק למחייתו באומדן שווי זכויות חכירה במקרקעי המינהל, וגם מלמד את תורת השמאות לדרדקי שמאים באוניברסיטת תל אביב, חזקה עלי, שמעתה והלאה לא רק שאכבד את פסיקת בית המשפט הנכבד, אלא שגם אנסה כמיטב יכולתי להסביר אותה ולהגן עליה, במידה שהיא זקוקה בכלל להגנתי. ובכלל, מי אני שאבוא להרהר אחר דבר פסיקה של משפטנים כבודים?

דא עקא, שמידי בוקר אני נפגש עם מצפוני בראי בחדר האמבטיה, והוא מביט בי בעין תוכחה וסונט בי: "הגם אתה במתקרנפים?"

ובמה בעצם דברים אמורים? בסך הכול באירוע שולי - ערעור של פלוני על שגבו ממנו דמי הסכמה, אף על פי שבחוזה החכירה שלו לא היה איזכור המאפשר או מתיר למינהל לגבות דמי היתר.

בית המשפט הנכבד מצא את ההנמקות, את הסיבות ואת הביסוס המשפטי הנחוץ והראוי כדי לסבר את אוזנו של אותו מתלונן פתי, שסבר לתומו, כי חוזה חתום יש לכבד ככתבו וכלשונו, ובוודאי כאשר החוזה נכרת עם רשות שלטונית.

מה שלא ידע אותו פתי הוא, כי לאחר חתימת החוזה, עליו להתחבר באופן קבוע לאתר האינטרנט המעולה של המינהל, ולעקוב באופן שוטף אחר החלטות מועצת המינהל ולהתעדכן על מעמדה של חבילת הזכויות שהוקנו לו בחוזה החכירה. אכן, אין לאותו חוכר אלא להתרעם על עצמו, וראוי שכך ייפסק לו.

ברם, למען תנוח דעתך, אחי, אומר לך, שאתה נמצא בחברה גדולה וטובה של פתיים כמוך, ולמעשה בחברה המונה כחמישה מיליון איש ואישה, אשר עד לפסק דין האמור עדיין סברה לתומה, כי חוזה הוא חוזה הוא חוזה - ולא היא.

אין לי דבר וחצי דבר נגד הלגיטימיות של החלטות מועצת מקרקעי ישראל, גם אם אינני מסכים עם כולן. זכותו של הבעלים להחכיר את הקרקעות שברשותו לפי תנאיו שלו, תנאים המשתנים עם השתנות הזמן והכלכלה. אבל, למיטב הכרתי והבנתי (אולי המוגבלת), תנאים שונים אפשר לקבוע בחוזי חכירה חדשים, שייחתמו החל מיום ההחלטה על השינוי - ואין להחילם בדיעבד על חוזים חתומים תקפים. אולם, כאמור, הודיתי בעוונותי שאינני משפטן ושאולי אני בעל הבנה מוגבלת, ולכן ייסלח לי.

חשיבותו של המקרה הנדון כשלעצמו היא כמעט זניחה (ויהיה מרגיז ככל שיהיה), אלמלא ההשלכות המבהילות והתרחישים הנוראים שחולפים במוחי הקודח. אם אכן צדק בית המשפט בקונסטרוקציה המשפטית, שעליה ביסס את קביעתו (אין לי כרגע שום סיבה להניח שלא צדק - אך יש לי תקווה שלא צדק), הרי שיום בהיר, או מעונן, אחד עשויים חוכרים אלה או אחרים למצוא את עצמם משוללי זכויות חכירה מסוימות או מחויבים בתשלומים שונים, אשר נקבעו אי-שם בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל עלומה.

למען הסר ספק, יוזכר כי במועצת מקרקעי ישראל חברים לא רק מלאכי שרת אלא גם אנשים בשר ודם, רחמנא לצלן, עם אינטרסים, ולחצים, וחברים לדרך ולאידיאולוגיה, וחייבים מזמן הפלמ"ח ועוד כהנה וכהנה. לא זו אף זו.

הרכב המועצה הנכבדה אף הוא משתנה במרוצת השנים, וגם השר הממונה על המינהל מתחלף לעתים מזומנות וגם לו יש רצונות ודעות משלו, אשר מן הסתם יבואו לביטוי בהחלטת מועצה זו או אחרת (ועדיין לא דיברתי על חכירה בקרקע חקלאית, ומה על שינוי הזכויות שם?).

נראה, כי למותר להמשיך ולהפליג בדמיוננו על מגוון האפשרויות, אשר נפתחו עתה בפני מינהל מקרקעי ישראל נוכח פסק הדין האמור.

תמהני כיצד היו מגיבים מיליוני חוכרי הדירות והקרקעות בלונדון ובבריטניה רבתי, אילו הלורדים בעלי הקרקעות והמחכירים היו מחליטים במסיבת תה של חמש אחר הצהריים לשנות את תנאי החכירה הקיימים ולקצר את משך תקפותם או להכפיל את דמי החכירה השנתיים.

תמהני כיצד היו מגיבים עשרות או מאות אלפי האיכרים בבווריה ובמחוזות אחרים בגרמניה, אילו החליטה מועצת האקומנים הפרוטסטנטית, שהיא הבעלים והמחכירה של קרקעות עצומות זה מאות בשנים, על קיצור תקופת החכירה או על שילוש פתאומי של דמי החכירה השנתיים למפרע.

אין צורך בכוח חיזוי גדול כדי להבין, ששתי הדוגמאות שלעיל לא רק שלא ייתכנו במדינה מערבית מתוקנת, אלא אולי אף היו מעוררות מרי אזרחי של ממש. אבל לעומת הבריטים הפראיים והגרמנים פורעי החוק, הננו עם שומר חוק וסדר, ומן הסתם נכבד בהכנעה ובהבנה את ההחלטות ואת פסקי הדין המונחתים עלינו, וחס ושלום לחשוד בי שאני קורא בזה למרי אזרחי.

עם זאת, אני קורא גם קורא לכל הנוגעים בדבר, להרהר שנית (ומהר) בנסיבות שנוצרו, שמא אין הן מסכנות את אנושיותנו, ואולי יש מקום ודרך מכובדת לחזור בנו, פן נימצא תוקעים גול עצמי. ואגב, אנא הנחייתכם, כיצד יש לאמוד מעתה את שווי זכויות החוכר? ומה עלי ללמד בפרק זה את פרחי השמאות החובשים את ספסל הלימודים? ואולי עלי לשכתב בספרי את הפרק הדן בשווי זכויות החוכר והמחכיר?

הכותב הוא מהנדס ושמאי מקרקעין ומחבר הספר שמאות מקרקעין בישראל בישראל'.