לא מזמן קיבל איש העסקים והיזם אלפרד אקירוב, בעל השליטה בחברת אלרוב, החלטת
בית משפט, שחייבה 5 מאחרוני דיירי גבעת עמל להתפנות, בתמורה לדיור חלופי שהוצע
להם. עוד קבע השופט, ד"ר גבריאל קלינג מבית המשפט המחוזי בתל אביב, כי היה
ומשיב כלשהו לא יבחר באחת מן הדירות המוצעות לו, תפקיד החברה ערבויות בנקאיות
בעבורו. ההליך נמשך כבר 3 שנים.
אקירוב: "קיבלנו את הקרקע עם 107 דיירים. כשנכנסנו, בנינו נוסחה שקשה היה לדיירים
להתנגד לה. העיקרון היה פינוי בשווי הדירות. אדם שהתגורר ב-3 חדרים קיבל דירת
שלושה חדרים, יד שנייה בתל אביב, בשווי של בין 300 ל-400 אלף דולר, תלוי בגודל
הדירה. בסוף נשאר גרעין קשה של 8 דיירים מתנגדים. 5 מהם הבאנו לבית משפט, לקח
שלוש שנים וניתן צו פינוי. הם יפונו באותם תנאים שהוצעו להם אז. נשארו 3 דיירים,
וגם הם בדיון משפטי. עכשיו, כשיש בידינו תקדים משפטי, אני מקווה שההליך יסתיים
בתוך חצי שנה".
במשך כל התקופה הזו, המשיכו וממשיכים הדיירים להתגורר בבתיהם שבגבעת עמל, כשמסביבם
הולכים ונבנים המגדלים של אלרוב.
אקירוב: "אני לא הסכמתי להיות סחיט, מה גם שאני חברה ציבורית, והכל צריך להיות
גלוי ושקוף. הם לקחו את ההתנגדות שלהם רחוק מדי, אך אני לא נכנעתי. אז לקח
3 שנים. בינתיים בניתי את הבניינים שיכולתי לבנות". בערך באותו הזמן, לפני
כחודשיים, התקיים בחדרו של היועץ המשפטי לממשלה, אליקים רובינשטיין, דיון רב
משתתפים. היו שם אנשי המחלקה האזרחית במשרד המשפטים, בראשות טנה שפניץ; הממונה
על פרויקטים להתחדשות עירונית במשרד השיכון, האדריכלית סופיה אלדור; ואנשי
אגף התקציבים באוצר, העוסקים בפרויקטים לבנייה, בראשותו של הראל בלינדה.
נושא הדיון היה הצעת חקיקה של משרדי השיכון והאוצר, שתמנע את תקיעת המקל האחרון
בגלגלי הפרויקטים לפינוי-בינוי, מה שידוע כפרשת הסרבן האחרון, שעלול לתקוע
את כל הפרויקט.
נבהיר כבר עתה: רובינשטיין החליט לא להחליט. סיבות יש לו למכביר, גם סיבות
נאות וחשובות, אבל בתכל'ס, הוא החליט לגלגל את ההחלטה ליועץ שיבוא אחריו, לכשיבוא.
"תתחילו לרוץ עם הפרויקטים", אמר היועץ, "נראה מה יהיה. בינתיים לא השתכנעתי
שיש כאן בעיה קריטית שמצדיקה התערבות כה מרחיקת לכת בחייו של האזרח, הפרט.
אז נכון שהרוב רוצה להתפנות, והרוב רוצה להקים שם פרויקט חדש, אבל זכותו של
הפרט לקבל החלטה אישית. זכותו של איש קשיש לומר: אני חי כאן 40 שנה, לא רוצה
בית חדש, לא מטבח נוצץ ולא לגור בינתיים בשכירות - אני רוצה ללכת לעולמי במקום
בו חייתי את מרבית חיי".
הסיפור מתחיל באמצע שנות ה-90, בוועדת אייגס, ועדה בינמשרדית בראשות איתי אייגס
מהאוצר (כיום מנכ"ל משרד התיירות). תפקיד הוועדה היה לדון בעידוד פרויקטים
לפינוי-בינוי. בגלל מיסוי, היטלי השבחה, מיסי רכישה ומכירה, נראו הפרויקטים
הללו כבלתי כדאיים כלכלית ליזמים, בעוד שכדאיותם לדיירים, למדינה, לסביבה,
לשטחים הירוקים ולהתחדשות העירונית היא רבה.
הוועדה הציעה פטורי מס שונים, שהצריכו שינויי חקיקה. בחוק ההסדרים לשנת 2001
הובאו ההצעות להצבעת הכנסת במסגרת פרק המיסים, אך ח"כ עמיר פרץ, שביקש ולא
קיבל (אז) פטור ממס בנוגע להעברת נכסים לקופת חולים - התנגד, והממשלה נאלצה
למשוך את כל פרק המס בחוק ההסדרים. כל ההטבות הללו אושרו באחרונה במסגרת התוכנית
של שר השיכון, נתן שרנסקי. הדברים יובאו להחלטת הכנסת.
המלצה שנייה של הוועדה היא להקים מסגרת בינמשרדית לפינוי-בינוי, אשר כבר הוקמה
בראשות סופיה אלדור, ותפקידה להעניק תקציבי תכנון, באמצעות הרשויות המקומיות,
ולהעניק מסגרת אירגונית, כמו חברה מנהלת, שתהיה אחראית על התכנון עבור הרשויות,
כדי שהמתחם יהיה מוכן, והיזם יוכל לפנות לתושבים או שהתושבים יפנו ליזם.
אלדור: "בשיטה הזו כל הרווח הולך לתושבים, כל תוספות הזכויות הולכות אליהם,
והם שיתנו לקבלן, בתמורה הולמת". בין היתר נדונה גם פרשת הסרבן האחרון - זאת
לאור ממצאים ועדויות רבות אשר הועברו לוועדה, בדבר האפשרות שאדם אחד יעכב פרויקט
של מאות משפחות ומאות מיליוני דולרים.
ההמלצה שהתגבשה בין משרד השיכון והאוצר: הצעת חוק הקובעת, כי במקרה בו 80%
מדיירי המתחם הסכימו להתפנות, הם יוכלו לפנות לרשם הבתים המשותפים במשרד המשפטים,
בבקשה לכפות על הנותרים את הפינוי. לרשם תהיה סמכות כפייה וגם סמכות לקבוע
פיצוי, בשווה ערך ליתרת הפיצויים.
ההתנגדות הראשונה היתה מצד יו"ר האגף לרישום מקרקעין ורשמת הבתים המשותפים,
עו"ד חווה אלברייך. לדבריה, היא איננה הפונקציה המתאימה לתפקיד, וצריך להטיל
את התפקיד על טריבונל אחר. האוצר והשיכון אמרו - לא חשוב התפקיד, העיקר העיקרון.
אחר כך בא משרד המשפטים בטענה, שיש בעיה בחוקי היסוד ובעיקר בזכות הקניין של
הפרט, הסרבן האחרון. כנגד זה אמרו האחרים: זה גם פוגע בזכות הקניין של הרבים,
שאינם יכולים להיכנס להליך של השבחת חייהם ומגוריהם.
הוויכוחים נמשכו עד ששפניץ החליטה להביא את הנושא בפני היועץ המשפטי, שהחליט,
כאמור, לא להחליט. שפניץ: "לא היו בידינו נתונים שמראים כי מדובר בבעיה איומה
ורצינית, ולכן העניין המרכזי בהחלטה היה איפה ועד מתי צריכה מדינה להתערב בחייו
ושיקוליו של אדם. אם נראה בעתיד שמדובר בגורם מעכב רציני באמת, יתכן שתתקבל
החלטה אחרת. אנחנו מאמינים, שאם ינווטו את העניינים נכון, לא יהיה צורך בחקיקה
כל כך דרסטית".
יש כאלה המשווים את הסרבן האחרון לחרגול. ירוק ורץ מהר ורחוק. כלומר: מקבל
בוחטה נסתרת של דולרים, בחוץ לארץ. שהאחרים לא יראו. עובדתית, הפרשה הזו עוברת
כחוט מקשר בכל פינוי-בינוי.
סיפור ידוע: משפחה היתה אמורה לקבל דירה חלופית במתחם. הזוג הזדרז והתגרש,
ואז כל צד דרש דירה משל עצמו. הילדים הבוגרים, שכבר עזבו את הבית, חזרו לגור
בו "כדי לעזור לאבא", טענו שנשארו בלי כלום - וגם הם דרשו דירות לעצמם. חלקם
קיבלו.
מוטי מורדוב מרכז את עמותת בעלי הנכסים והדירות במתחם נס לגויים. כ-100 משפחות
המתגוררות על גבול תל אביב חולון, בשטח בו מתוכנן מזה מספר שנים פרויקט פינוי-בינוי.
לדבריו, בידי העמותה חתימות של 95% מכלל התושבים.
מורדוב: "הדבר העקרוני והראשון בפרויקטים של פינוי-בינוי הוא לשתף את הדיירים.
אחרי שיושבים ליד השולחן ומדברים זה מול זה ולא דרך מתווכים וספקולנטים למיניהם,
אפשר לדון לגופו של עניין. אני מכיר את הנושא מניסיוני. אני מלווה את הפרויקטים
הללו כבר שמונה שנים בנס לגויים, מוכר לי מקרוב הפרויקט בכפר שלם, וגם הייתי
דירקטור בחלמיש ועסקתי בנושא פינוי-בינוי. אני יכול לומר, שבדרכים בהם נוקטים
המינהל והרשויות, הצליחו אנשים להוציא גם ארבעה וחמישה פיצויים לאותה משפחה
מפונה. הנושא ידוע. בכפר שלם לא גמרו את הבעיה ולכן זה נגרר ונגרר. במקום בו
חותכים עניינים ופועלים למען כל הצדדים בעיסקה, כולל הדיירים, זה לא יקרה".
הבעיה הנוכחית שמדובר בה באיזור המרכז הוא פרויקט שכונת הארגזים, שמבצע היזם
ישעיהו חכשורי. מספרים בעיר, שחכשורי ביקש עזרה מאריאל קפון, מנכ"ל העירייה,
אבל זה ענה לו שיש לו מספיק איומים משל עצמו, ואין זה מתפקיד העירייה להתערב
בפינוי. חכשורי פינה 60 מתוך כ-200 בעלי זכויות מוכרות, כשמלבדם יש קבוצה גדולה
מאוד של מי שמוגדרים פולשים. "הוא חשב עצמו קאובוי", אומרים שם. "המכרז לא
הגן מספיק על זכויותיהם של התושבים, והיזם לא קלט שבלי הסכמה אמיתית עם הדיירים
כלום לא יזוז. ובאמת יש כאן מלחמה".
מורדוב מאמין, רוצה להאמין או אומר שהוא מאמין, שלכשתגיע שעתו הגדולה של נס
לגויים - והמכרז אמור לצאת תוך כמה חודשים - יהיו בידיו 100% חתימות ולא יתקיים
שם כלל הסרבן האחרון. "יש לנו ועד מסודר ועמותה מסודרת. כשיסתיימו ההליכים
לשב*עות רצון כ*לם, כל מש*חה שת*יה ז*אית לת*לום, ת*בל צ'ק או א*שור לד*רה,
שיי*סר ל*די הנ*מן שהוא ע*רך הדין של ה*מ*תה. רק א*רי ב*צוע ה*ר*סה יוע*רו
הצ'ק או הד*רה לידיו של הדייר המתפנה.
"אני גם תומך בגישה האומרת, שאין לפנות מתחם בחלקים. צריך לנקות את השטח בפעם
אחת, להעלות מיד טרקטורים כדי שלא יהיו פלישות, לגדר את השטח ולשים חברת שמירה".
מורדוב איננו תומך בחוק המוצע על ידי משרד האוצר והשיכון: "אני לא מאמין שחוק
יכול לקלוע למטרה, כי לכל אחד יש סיפור משלו. לדעתי, פרויקטים של פינוי-בינוי,
אם באמת רוצים לעשות אותם, אז יש שתי דרכים בלבד: או שמקימים עמותה קולקטיבית
וכל הדיירים חותמים בה ופועלים במשותף, או שיבוא המינהל עם הערכה של שמאי ממשלתי
ויקבע את המחיר שכל דייר צריך לשלם כדי להיות בעליה הקרקע עליה יושב ביתו.
המחיר יכלול את חישוב השטח וסוג ההשתכנות עליו ואת כל התוספות הנדרשות כמו
בינוי תשתיות, הוצאות מיסוי וכדומה. ואז, כל דייר יידע בדיוק מה עומד בפניו
וכל דייר יחליט מה לעשות. חלק יקנו, חלק יתארגנו בקבוצות, יפנו ליזם, הכל לפי
התוכניות של הרשויות המוסמכות. אז אין סרבן ואין מלחמות עולם...".
מלך הפינויים באזור יהוד, אור-יהודה וקרית אונו, הוא סמי מצלאווי. מבין עניין
ולארג' בכסף, אומרים עליו, לכן הוא מצליח. אבל גם הוא תקוע לא פעם עם הסרבן
האחרון.
מצלאווי: "במכרז של פינוי-בינוי שהוציא המינהל ביהוד, ניתנו 10 דונם לבניית
36 קוטג'ים, וצריך היה לפנות 6 דיירים ו-3 פולשים. היום זו שכונת הוורדים הצמודה
לקרית הסביונים. וכשמצלוואי עובר בשכונה מנשקים אותו כמו מזוזה. הם, תודה לאל,
התעשרו.. במקום 40, 50 מטר של עמידר, קיבלו קוטג'ים של 180 ו-200 מטר, ריהוט
חדש וחיים חדשים. גם הפולשים.
"את 5 הבתים הראשונים לקח לי לפנות שבועיים. שניים אחרים תוך חודשיים, אבל
הדירה האחרונה נתקעה שנה. הבעל היה נשוי לשתי נשים, היו הרבה ילדים והיה גם
ילד נכה בבית. כל אחד רצה דירה, עד שהאיש, מסכן, נפטר, וכל אישה רצתה ירושה
לעצמה. בסוף זה נגמר עם קוטג' אחד לאשה עם הילדים הרבים. דירה לאשה השנייה
ודירה לילד הנכה.
"בפרויקט יהודה הלוי ביהוד פינינו 4 משפחות שהחזיקו 1.6 דונם של המינהל. הם
קיבלו זכויות להם, לבניהם ולנכדיהם, אולי גם לנינים".
מצלאווי חושב הפוך מחבריו היזמים. לא דרך החור שבגרוש: "החשבון שלי הוא אחד:
כמה זה היה עולה לי לקנות את הקרקע אם היתה קרקע פנויה בשוק החופשי. אני קובע
לעצמי את המחיר ויש לי מרווח של מ-0 עד 100 שווי הקרקע. אם אני מצליח לפנות
בקצת פחות, אז הרווחתי, לא הצלחתי, אז שילמתי מחיר מלא. היו מקרים שהייתי צריך
להוסיף מעבר לזה עוד 15-10 אחוז, אבל לא רציתי לעכב את הפרויקט ואת הדיירים.
בעלות הקרקע יש מספיק כסף לפצות את כל האנשים ולעשות אותם שמחים.
"תענוג לראות איך אתה משנה לאנשים את החיים. הם נראים אחרת, מחליפים בגדים,
אפילו שפת דיבור. אתה רואה אנשים שחיו בקושי והיום אתה רואה בעיניהם את שמחת
החיים. הם הסתדרו, הילדים הסתדרו...
"האנשים האלה יושבים במקום באופן חוקי מכוח זה שהמדינה נתנה להם. אני קורא
להם שומרי הקרקע של המדינה, אבל לא מדבר על פולשים שנכנסים פתאום לקרקע כדי
לעשות ספקולציות. אנשים ישבו עשרות שנים ושמרו את הקרקע. כשיש תוכנית חדשה,
המדינה צריכה לתת להם פרס ולא לקחת מהם את הזכויות.
"המדינה מפצה היום לפי מחיר מ"ר של בין 900 ל-1,000 דולר בנוי ומאושר. וזו
בושה. המסכן מעמידר שיש לו 60 מ"ר, אז הוא יקבל 60 אלף דולר. אבל אסור לשכוח,
שהאיש נותן לא רק בית קטן אלא גם גינה והרחבה ואת כל החיים ששמר על הקרקע.
בתמורה הוא מקבל גרושים מהמדינה".
"יזם פרטי שלוקח שטחים מהסוג הזה, אפילו עם תב"ע מוכנה, צריך לשלם לאנשים האלה
מה שמגיע להם, בצורה אדיבה ונדיבה מאוד. לפחות דירה חדשה בסדר הגודל שהם חיים
בה, וגם קצת יותר.
"במכרז קרית אונו לפינוי 172 משפחות ובניית כ-500 יחידות דיור נתתי הצעה, שעל
כל מ"ר יקבלו ממני 2 מ"ר. וזכיתי. הכפלתי את הדיור. הרי מדובר בדירות של 60,
70 ו-50 מ"ר. בנוסף נתתי דיור חלופי לזמן הבנייה, קצת הטבות לריהוט חדש, מטבח
חדש כולל כלים חשמליים.
"אם היזם הולך להרוויח, שיתן גם לאחרים, למה לא? עכשיו אני בפרויקט פינוי שכונת
שקמה, סלמה ג'. העירייה הכינה תב"ע חדשה לאיזור ובהרבה מקרים ניתן לבנות 4
יחידות על כל דירה. מדובר בקרקע יקרה ויוקרתית הכוללת 44 פינויים לבניית 170
יחידות. בגלל המיקום יקבל כל דייר דירת 110 מ"ר בנוי חדש, במקום 50 ו-60 מ"ר
קיימים, ריהוט מלא למטבח כולל מכשירי חשמל, סטנדרט גבוה מאוד של בנייה, דמי
שכירות מיום הפינוי עד לכניסה לבית החדש. בנוסף לזה מקבל כל אחד 50 אלף שקל
ביום שהוא עוזב את הדירה והוא יקבל עוד 50 אלף שקל, וזה בתנאי שכל הדיירים
של אותו מבנה חתמו ופינו ביחד.
"אני שם מיליון שקל כדי שאחד ילחץ את השני, ולכולם יהיה אינטרס אישי. וזה עובד.
בכלל, אם יש שיתוף פעולה של דיירים ויש ועד, זה עוזר מאוד.
"אבל גם אני נתקע. במתחם אחד נשארו 6 משפחות מתוך 14 והפרויקט תקוע כבר כמעט
3 שנים. כל אחד רוצה 3 ו-4 דירות. לקחתי אוויר, בגדול, עשיתי חשבון נפש...
התפשרתי, נתתי לכל אחד דירה והוספתי כסף. אז 5 התפנו והגברת האחרונה מתעקשת
להישאר עם דרישות מאוד מאוד מוגזמות. אז פתחתי בהליכים משפטיים.
"אני רוצה להדגיש, שהמדינה חייבת לפתוח עיניים ולהתחיל לזרז הליכים בבתי משפט.
מספיק עם הדחיות לשנים. המדינה חייבת למנות שופטים מיוחדים לנושא, או בית משפט
לפינויים, שיפעל על פי קריטריונים נאותים ונדיבים לדיירים - אבל בהליכים מקוצרים.
לדעתי, כל ענף הנדל"ן שלנו יעבור יותר ויותר לפינוי-בינוי, כמו בכל ערי אירופה
המערבית. שם בונים 10% ומחדשים 90%. בנייה חדשה מסיבית יש רק במזרח אירופה,
במקומות שבהם גרו בעבר כמה משפחות בדירה אחת.
"גם אצלנו, פעם בנו לפי מה שידעו, בתים קטנים עלובים וחד-קומתיים. היום, עם
התקדמות הבנייה והגדלת הצפיפות, ניתן להעשיר את כל האנשים האלה, וזה טוב ומצוין
גם למדינה ולכולם. אבל בלי עזרת המדינה זה לא ילך. אין הרבה קבלנים כמוני.
אני נכנס לפרויקטים שעברו בהם כבר כמה קבלנים והם לא הצליחו. אני באתי מהזווית
שצריך לתת לאנשים את מירב הכסף, ולכן הצלחתי. אבל לא כולם עושים את זה. עכשיו
רק צריך שהמינהל והרשויות יפסיקו להערים קשיים ולנסות להרוויח כסף על חשבון
אחרים, אם במיסוי או בהשבחה. לא מגיע למדינה פרס על שהשאירה את האזרחים שלה
במקומות כאלה, ולכן כל הכסף הגדול צריך ללכת קודם כל לדיירים, והיזם יקבל מה
שיישאר. ונשאר הרבה".
כתבות
ני"ע
