צריך לזמן התמחרות

במדור "שמאי מכריע" (17.6.01), במאמר של השמאי ברי צ'רניאבסקי, שכותרתו "למכור קרקע בשווי הוגן", נטען, כי ההצעה הגבוהה במכרזי ממ"י אינה משקפת את שווי השוק האמיתי. הוצע ע"י הכותב להתבסס על תוצאת ההצעה השנייה, כשהיא מתוקנת בכמה אחוזים כלפי מעלה. הנחה נוספת שהוצגה היתה, כי ממ"י רוצה למכור במחיר המירבי, אך היה מעדיף כי יהיה זה מחיר השוק.

יופיו של המאמר נעוץ קודם כל בירידה לשורש העניין, שהוא הדיון על מושג השווי. ידוע כי עיסקה אינה שווי וכי נתוני שוק מובהקים, המתקבלים אגב מידע מלא של הפועלים בשוק, הם הבסיס לאומדן תקף, אך במציאות אנו נאלצים להתמודד עם עסקאות מוטות ומעטות, המייצרות במקרים רבים אומדן סטטיסטי חלש למדי.

על רקע זה בוחן צ'רניאבסקי, האם ההצעה הגבוהה ביותר במכרזי ממ"י היא מחיר השוק, ומסיק, כי אין הדבר כך. סטטיסטית, יתכן שהטיעון נכון, וכי מקבץ מובהק של הצעות נמוכות יותר משקף את שווי השוק באופן איכותי יותר.

קרו מקרים, בהם חברות בנייה שהיו זקוקות לצבר עבודות, משיקולי טווח קצר הקשורים בבעלי עניין, הציעו במכרז מחיר גבוה מהסביר, עבור קרקע המהווה מלאי חיוני עבורן. ואכן, נשאלת השאלה, האם השיקולים האלה אינם ראויים לפעול בשוק, ויש לבודד את הנתון הזה מהאומדן.

מכל מקום, יש כמה הערות בקשר למכרזים וממ"י. גם בשוק החופשי השווי נקבע ע"י ההצעה הגבוהה ולא ע"י ערך ממוצע, אומדן בעייתי לכשעצמו, הרגיש להשפעות קיצון ומפצה את השכיח באופן מוגבל בלבד, עד כדי כך שיש לבחון מפעם לפעם האם הממוצע רלוונטי כלל. בעיסקת מקרקעין יש מישהו ששילם מחיר ראוי בעיניו, ויש מישהו שקיבל את המחיר הגבוה ביותר העומד לנגד עיניו - ושני הצדדים מרוצים. זו הדינמיקה המקובלת וזה האופן בו ההצעה הגבוהה ביותר הופכת לנתון בידי הפועלים בשוק של העיסקה הבאה.

כל הטעויות/הטיות שיכולות להיות בהצעה הראשונה, יכולות להיות גם בהצעה השנייה, ולכן העדפת ההצעה השנייה, תוך כדי תקנון מסוים, לא מספקת פתרון איכותי יותר לבעיה העומדת בעינה, והיא מהו שווי השוק?

טענת הספסור בקרקע, שמופנית כלפי ממ"י, אם יש בה ממש זה לעניין הכמות המוצעת לשיווק בידי גוף מונופולי באיזורים מסוימים ומניעת המכירה למלאי, ולא בכך שהם מוכרים במחיר המירבי שהתקבל במכרז. להביא למקסימום את הפדיון (מחיר וכמות) היא מטרה ראויה בכסף ציבורי, מה עוד שהפחתת מחיר הקרקע אינה משפיעה על מחירי הנכסים, ולמעשה מגדילה את רווחי הקבלנים בלבד.

לדעתי, לא מן הנמנע כי ההצעות במכרזי ממ"י מוטות כלפי מטה, והגבוהה ביותר מוטית פחות מהאחרות, וזאת עקב השיטה של סופיות המכרז. רוב המכרזים במשק בנויים אחרת וההצעה המוגשת היא כרטיס כניסה להתמחרות. במקרה של ממ"י, הליך התמחרות הוא בעייתי במיוחד, מפני שיניב שותפויות בתוך המכרז ולא הבאת המחיר למקסימום. הגישה הגורסת כי ההצעה, המלווה בערבות, היא המירב בעיני המציע, שייכת, לדעתי, יותר לתיאוריה מאשר לפרקטיקה.

אימוץ גישת "ההצעה השנייה" יפעיל דינמיקה בה המציעים, היודעים כי ההצעה השנייה תזכה עם תיקון קטן כלפי מעלה, יטו להציע הרבה, לזכות במקום הראשון אך לשלם לפי המקום השני המתוקנן. מדוע שהדינמיקה לא תחזיר את השוק למצב ההתחלתי? הדבר מזכיר את "סולם המנהל", בו חברות מדף של אותם בעלי עניין מציעות כמה הצעות ומבטלות אחרי המכרז את הצעותיהן עד למינימום האפשרי, כאשר האינטרוול בין ההצעות הוא לפחות עלות הביטול בממ"י.

לדעתי, יש לקחת את ההצעות של המכרז על רקע שמאות, ובמידה וקיימת הצעה העוברת את שומת השמאי, במרווח קבוע מראש, יש למכור את הקרקע. במידה ולא - יש לזמן התמחרות. סביר כי אז יתברר, שההצעות הולכות ומתקרבות אל ההצעה העליונה, וממילא לא נדרש תיקון מהותי. במידה שההצעות יחלפו על פני ההצעה "הזוכה" הראשונה, לא יהיה יותר ספק לגבי שווי השוק אותו אנו מחפשים.

גם כאן תיתכן דינמיקה הנובעת מהשיטה, יוצעו הצעות נמוכות יחסית, ולאחריהן, בהתמחרות, יתבצע טיפוס כלפי מעלה, תוך חשש לשותפויות.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.