חוק שמאי המקרקעין החדש

שמאות המקרקעין הוא מקצוע רב תחומי, הדורש מומחיות במגוון נושאים, כגון חוקי תכנון ובנייה, חוק המקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין, מס שבח וחוקים נוספים, הנדסת בניין, מימון, אדריכלות, סוציולוגיה, סטטיסטיקה, מדידות ומיפוי, בניין ערים וכלכלה.

השינויים בחוק החדש מתייחסים למורכבותו של המקצוע, ונוגעים להיבטים של הכשרה מקצועית, כללי אתיקה וייחודיות העיסוק. החוק החדש הכניס שינויים מהותיים בהשוואה לחוק הישן. נציג בקצרה את החשובים שבהם:

מי רשאי להיות שמאי: החוק החדש קובע, כי כל שמאי מקרקעין חייב מכאן ואילך להיות אקדמאי. בסעיף 7 לחוק נקבע: "זכאי להירשם בפנקס שמאי המקרקעין מי שהוא בעל תואר אקדמאי מוכר מאת מוסד מוכר להשכלה גבוהה, או בעל תואר אקדמאי שווה ערך, וכן עמד בהצלחה בבחינות הנערכות מטעם המועצה".

משמע, עם כניסתו של החוק לתוקפו (חצי שנה ממועד פירסומו), תחול חובה על כל שמאי מקרקעין להיות בעל תואר אקדמאי, להבדיל מהמצב בחוק הקודם, שבו לא נדרש שמאי המקרקעין להיות אפילו בעל תעודת בגרות, אלא די שמלאו לו 23 שנים והוא בעל השכלה תיכונית.

הדרישה לאקדמיזציה של המקצוע תוסיף לרמה המקצועית של העוסקים בו. היא הכרחית לאור מורכבותו של המקצוע והדרישה משמאי המקרקעין להיות בקיא בתחומים ובנושאים רבים ומגוונים. הדרישות הנוספות של עמידה בבחינות ובהתמחות בהצלחה נשארו על כנן.

מי רשאי להגיש שומה לבית המשפט? בהצעת החוק שהונחה על שולחן הכנסת לקריאה שנייה ושלישית נקבע, כי "לא תוגש לבית המשפט שומת מקרקעין אלא אם נערכה בידי שמאי מקרקעין". לסעיף זה הוגשה הסתייגות של משרד האוצר, וזאת בטענה, כי אין למנוע מעובדי אגף מס ההכנסה, מיסוי מקרקעין ומס ערך מוסף, להגיש חוות דעת לבית המשפט.

סביב הסתייגות זו התקיים דיון ממושך במליאת הכנסת. יו"ר ועדת חוקה חוק ומשפט, ח"כ אופיר פינס, טען בדיון, שלא יתכן כי החוק יחול על כל אזרחי המדינה, אולם לא יחול על עובדי מדינה. סגן שר האוצר, ח"כ יצחק כהן, התנגד בתוקף לדרישה זאת, ואמר, כי אם הדרישה תעוגן בחוק, משרד האוצר יבקש למשוך את החוק.

לאחר דיון ממושך, הוחלט על הוספת סעיף נוסף, הקובע כי "אין בהוראת סעיף קטן (א) כדי למנוע הגשה לבית משפט של שומת מקרקעין שנערכה בידי עובד אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, או אגף המכס והמע"מ, במסגרת מילוי תפקידם". התוצאה היא, שעל פי החוק החדש, עובדי הציבור יכולים להגיש לבית המשפט שומות, ללא שהם שמאי מקרקעין.

ייחודיות המקצוע: בהצעת החוק המקורית, שעברה בקריאה ראשונה, נעשה ניסיון לאפשר לכלכלנים ולאנליסטים לבצע הערכות של חברות שיש להן נדל"ן, ללא קבלת שומה מאת שמאי מקרקעין.

בדיון שהתקיים בנושא זה בוועדת חוקה חוק ומשפט, התנגד ח"כ פינס להצעה, ובחוק החדש רק שמאי מקרקעין יוכלו להעריך נכסי מקרקעין. שווי של חברות יקבע מעתה רק על פי הערכת שמאי מקרקעין, בכל הקשור לשווי הנדל"ן של החברה.

סעיף 13 א' לחוק קובע: "מי שאינו שמאי מקרקעין, לא יעסוק בשומת מקרקעין דרך שירות לכל, בשכר. העובר על הוראת סעיף קטן זה דינו קנס, כאמור בסעיף 61 (א)(4) לחוק העונשין".

הרכב מועצת השמאים: מועצת השמאים היא הגוף הממונה על ביצוע החוק, והיא ממונה על ידי שר המשפטים. המועצה תמנה 11 חברים, ובראשה יעמוד אדם הכשיר להתמנות לשופט בית המשפט המחוזי. להבדיל מהחוק הקודם, שבו לשמאי המקרקעין היה רוב במועצה, בחוק החדש מצב זה שונה, ושמאי המקרקעין יהוו בה מיעוט.

כללי אתיקה ומשמעת: בחוק החדש הוראות מפורטות, שמטרתן שמירה על כללי האתיקה של שמאי המקרקעין, ואמצעים משמעתיים נגד מי שלא עמד בכללים אלה. שר המשפטים, לאחר התייעצות עם המועצה, רשאי לקבוע כללי אתיקה מקצועית וכללים בעניין חובותיהם וזכויותיהם של שמאי מקרקעין ומתמחים בקשר למילוי תפקידיהם המקצועיים. השר, על פי המלצת המועצה, ימנה ועדת משמעת בת שלושה חברים, שתפקידה לדון ולהחליט בעבירות משמעת. סמכות הענישה כוללת התראה ונזיפה, קנסות כספיים, השהיה זמנית או ביטול הרישום בפנקס השמאים.

הכותב הוא היועץ המשפטי של לשכת שמאי המקרקעין בישראל.