רק כשריבית המשכנתאות תרד

שוק הדירות מושפע בראש ובראשונה על ידי צד הביקוש. מרכיב ההיצע הוא שולי בשוק זה. הביקוש מושפע מכמות הכסף המצויה בידי הציבור - הכסף הפנוי וההלוואות, המיועד למטרה זאת. בהנחה שכמות הכסף הפנוי היא נתון קשיח, הרי שעלינו לבחון את כמות הכסף שמקורה באשראי בנקאי לצורך רכישת דירה, ומי בעצם אינו נזקק למשכנתא לרכישת דירה (להוציא יחידי סגולה כמובן).

בדיוק כפי שמחיר הכסף בתחומים האחרים משפיע על הפעילות הכלכלית במשק, וככל שהוא גבוה יותר ההאטה בפעילות משמעותית יותר, הרי שהדבר נכון גם לגבי שוק דירות המגורים. עד אמצע שנת 1995, הריבית על משכנתאות שניתנו על ידי הבנקים ומכספיהם (לא כספי אוצר) עמדה על סדר גודל של 4% צמוד לשנה. מאז אמצע 1995 החלה מגמה של עלייה בשעורי הריבית שגבו הבנקים. מאותו רגע חלה התפנית בשוק הדירות למגורים. הריבית הלכה וטיפסה, והגיעה בשיאה עד כדי 7% - ובמקביל הלכו הביקושים וקטנו.

כאשר התשואה השנתית על דירות מגורים עומדת על סדר גודל של 4%-3.5%, מי ירכוש דירה למטרת השקעה, כאשר הוא נאלץ לממן חלק ממנה בהלוואה שהריבית עליה עולה על התשואה שיקבל? ומי ישקיע ברכישת דירה למגורים, כאשר שכר הדירה שעליו לשלם נמוך משמעותית מהריבית על המשכנתא?

בתנאי שוק שכאלה, אין כל פליאה שרמת הביקושים לדירות מגורים ירדה בצורה משמעותית. אם נוסיף לכך את תנאי אי הוודאות בהם פועל המשק בכלל, ואת העדר הביטחון של משקי בית שמקום עבודתם מובטח, הרי שאין כל פליאה כי מכלול המשתנים הזה מונע לקיחת משכנתא, המהווה התחייבות לטווח ארוך.

ההחזר החודשי של משכנתא בסך 100 אלף דולר לתקופה של 20 שנה בריבית קבועה של 7% לשנה, עומד על סך מקורב של 780 דולר. תמורת סכום זהה ניתן לשכור דירה שווייה עומד על פי 2.5 לפחות מגובה ההלוואה. בתנאי שוק שכאלה, מי ירכוש דירה? ברור שמשקי בית יעדיפו לשכור דירה, ולא יקחו התחייבויות יקרות לטווח ארוך, בתנאי אי ודאות כלכליים.

התוצאה - מחירי שכר הדירה הולכים ומאמירים. כמות העסקאות לרכישת דירות קטנה, ועם הקיטון בביקוש רמת המחירים הולכת ויורדת. כאשר המחיר יורד ושכר הדירה הנומינלי עולה - התשואה עולה, וזה המצב המאפיין את השוק בשנה האחרונה.

לדעתי, שוק הדירות לא יתאושש אלא אם כן הריבית על המשכנתאות תשוב לרמה של 4% לשנה. אני סבור שהמגמות המאפיינות את השוק המוניטרי העולמי לוחצות את מחירי הכסף כלפי מטה. בהכרח, גם מחיר המקורות של הבנקים למשכנתאות ילך וירד, והריבית ללווים תרד לרמה שציינתי לעיל.

אנסה להמר ולהתנבא: במחצית השנה הבאה, הריבית על משכנתאות תרד עד לרמה של 4%, ובאותו נשימה תחל תזוזה בשוק הדירות - הן אלו החדשות והן אלו מיד שנייה. באמצע שנת 1995, כאשר החלה מגמת העלייה בריבית, הכתובת היתה על הקיר. אלא שלצערנו, מעטים מאוד, אם בכלל, קראו אותה נכון. הירידה בביקושים היתה צפויה, אלא שבתנאים השוק ובתנאים המדיניים ששררו אז, היה נוח שלא לצפות את שעתיד להתרחש.

הכותב הוא מתכנן ערים ושמאי מקרקעין, יו"ר ועדת ההסברה של לשכת שמאי המקרקעין בישראל.