בדיוק ביובל, קיבוץ געש הוא רק שותף של סקום

את העיסקה, שבה מוכר קיבוץ געש לסקום מתחם אטרקטיבי ב-28 מיליון דולר, אפשר לראות כסמל למשבר הקיבוצים, אבל, מצד שני, יש כאן גלגול היסטורי מוזר לקראת הגשמת החלום הבורגני של גואלי הקרקע מתחילת המאה, האחים ליטוינסקי

ב-3 ביולי ציין קיבוץ געש, מצפון להרצליה, יובל להקמתו. הקיבוץ "חגג" תאריך זה בצורה מיוחדת במינה: הוא התפרק מחלק ניכר מנכסיו, ומכר לחברת סקום, מקבוצת שיכון ובינוי, 50% ממתחם בן 503 דונם, המהווה חלק חשוב מהרזרבה הקרקעית שלו.

מנהיגי הקיבוץ יאמרו שזו עיסקה טובה וכדאית: געש יקבל מסקום 27.7 מיליון דולר, ואחר כך יבנה יחד אתה דירות, בנייני היי-טק ומרכז נופש ומלונאות. בדיוק חמישים שנה לאחר שהוקם כדי לפתח חקלאות עברית, מוכר הקיבוץ חלק מהקרקע, לצרכי בנייה. זהו סמל לתהליך העובר על התנועה הקיבוצית בשנים האחרונות - הרבה פחות חקלאות, הרבה יותר נדל"ן.

יהושע כסלו, מנכ"ל סקום: "געש לא יקבל אפילו שקל אחד במזומן מהסכום שנשלם לו. כל הכסף עובר ישירות לבנקים הנושים. התשלום לא יכסה את כל חובותיו של הקיבוץ לבנקים".

ל"גלובס" נודע, כי הנושה הגדול ביותר, בנק הפועלים, יקבל כ-9 מיליון דולר, לאומי יקבל כ-5.5 מיליון דולר. היתרה, כ-13 מיליון דולר, תתחלק בין דיסקונט, מזרחי, הבנק הבינלאומי, בנק החקלאות, בנק פיתוח התעשייה ובנקים קטנים יותר, שכל אחד מהם יקבל 2-1 מיליון דולר.

כך מסתיימת פרשה מיוחדת במינה של עיסקת נדל"ן פרטית, שהחלה לפני 67 שנה: האחים ליטוינסקי, ציונים ואנשי מעשה, קנו בשנת 1934 מאות דונם ליד מה שידוע היום כתל השומר. הם קראו למקום תל ליטוינסקי, ותיכננו לבנות בו שכונת וילות, שתימכר ליהודים אמידים מחו"ל הרוצים לעלות לארץ. אבל, אמרו האחים, משקיעים מכובדים כאלו זקוקים גם לבתי קיט, ולכן נקנה גם מגרשים ליד שפת הים. אמרו ועשו. הם קנו, ככל הידוע מערבים, 503 דונם על החוף, במחיר היסטורי, ודאי כמה לירות לדונם.

בתי הקיט לא הוקמו מעולם. לפני כ-30 שנה מכרה משפחת ליטוינסקי את המתחם לקיבוץ געש הסמוך, של חלוצים מדרום אמריקה, שהוקם 20 שנה קודם לכן. התוצאה היא, שהקרקע שעליה נעשתה העיסקה הגדולה היא קרקע פרטית, לא של המינהל, לא של קרן קיימת, לא בחכירה, אלא בבעלות מלאה. זוהי מציאה נדירה, אולי יחידה במינה בתנועה הקיבוצית.

געש, כמו קיבוצים רבים אחרים, הסתבך בחובות כספים לבנקים, וכחלק מהסדר הקיבוצים נאלץ להוציא את הקרקע למכירה. הקיבוץ החליט למכור 50% מהבעלות על המתחם, כדי שיהיה שותף גם לרווחי היזמים. המדובר במתחם הנמצא מדרום למבנים העיקריים של הקיבוץ. הקיבוץ צירף למכרז 54 דונם סמוכים, שהם אדמת מינהל המוחכרת לקיבוץ. קרקע זו היא כיום הקטע הרווחי ביותר, והיא צורפה למכרז, מן הסתם, כדי להגביר את העניין של קונים בכח.

המכרז עורר, אכן, עניין ניכר, ולו בזכות העובדה שמדובר בקרקע פרטית. בין המתמודדים היו אמות השקעות ודנקנר. גם חברות ביטוח גילו עניין. סקום הגישה את ההצעה הטובה ביותר, 35 מיליון דולר בעד 50% מהבעלות, בלי הרבה התניות. סקום הגישה את ההצעה יחד עם חברת אשל הירדן, בבעלות ד"ר אביהו אפרת ומשקיעים אנגלים. לפני חודשים מספר פרשה אשל הירדן, וסקום נשארה לבד.

זמיר סופר, מנכ"ל אמות: "גם אנחנו הצענו 35 מיליון דולר, אך כפוף להתניות, שהעיקרית בהן היתה התחיבות של הקיבוץ להשגת תב"ע על עיקר השטח, תוך זמן סביר. הקיבוץ לא היה מוכן להתחייב".

ההסכם העקרוני למכירת 50% מהמתחם נחתם בדצמבר אשתקד. לאחר מכן ביקשה סקום להוסיף לעיסקה משקיע נוסף, כדי להקטין את הסיכון. היא ניהלה מו"מ עם מגדל וכלל-ביטוח. אלא ששתי חברות הביטוח המובילות גילו עניין רק במתחם בן 54 הדונם, שעליו יש נכסים מניבים. מנכ"ל מגדל, איזי כהן, ומנכ"ל כלל-ביטוח אביגדור קפלן, היו מוכנים להשקיע כספים של מבוטחי חיים (במסגרת פוליסות משתתפות ברווחים) רק בפרויקט שיניב רווחים מיידים, ולא בתוכניות לעתיד לבוא.

בנוסף, החליט באחרונה הקיבוץ, מתוך שיקולים משלו, להקטין את היקף העיסקה בקטע זה, ולהכניס אליה רק 26 דונם מאדמת המינהל. זוהי הסיבה העיקרית לכך, שסקום משלמת בסופו של דבר רק 27.7 מיליון דולר, ולא 35 מיליון.

סקום משלמת מעט מאוד במזומן. היא קיבלה מלאומי הלוואה למימון חלק הארי של ההשקעה בקרקע. ההלוואה היא ל-5 שנים, צמודה למדד, בריבית השוק.

גלובס: מה בעצם קניתם?

כסלו: "ניתן לחלק את המתחם של 503 הדונם לשלושה מתחמי משנה - 30 דונם לבנייה למגורים, 170 דונם למשרדים והיי-טק, 300 דונם לתיירות ונופש. בשלב ראשון נפתח את המגרש המיועד למגורים. ברצוני להדגיש ולהזכיר, כי כל מה שייאמר בהמשך הוא לגבי המתחם כולו, הנמצא כיום בבעלות משותפת שלנו ושל געש".

- מה בדיוק יהיה שם?

"30 הדונם מדרום למבנים העיקריים של הקיבוץ כבר מאושרים לבנייה, ותב"ע מתירה לבנות עד 15 אלף מ"ר שטח עיקרי. אנחנו נחלק את המגרש לשניים - מערבי ומזרחי. המגרש המערבי, בן 10 דונם, קרוב לים, ועליו נבנה 40 עד 60 דירות, בבניינים מדורגים, בני שלוש קומות. המגרש המזרחי, בן 20 דונם, יחולק ל-40 מגרשים בני 500 מ"ר, שנמכור אותם לכל המרבה במחיר. אני מניח שאפשר יהיה לקבל כחצי מיליון דולר על כל מגרש. יש לזכור, שהמדובר במגרשים לוילות הנמצאים בסמוך לאיזור הוילות המבוקש של ארסוף".

- מה התוכנית לגבי 170 הדונם שהוזכרו למעלה?

"המדובר במגרש הנמצא בסמוך לכביש ת"א-חיפה, והוא בהליכי דיון ואישור לבניית משרדים, היי-טק וקצת שטח מסחרי. השטח נטו, לאחר הפקעה של 40%, יהיה כ-100 דונם. התוכנית הנמצאת כיום בדיון מדברת על בניית 40 אלף מ"ר. זה כמובן מגוחך. נבקש לתקן את התוכנית ולאשר לנו בניית 200% על הנטו, כלומר 200 אלף מ"ר. נבנה בשלבים, על פי התקדמות הביקוש.

"זה יהיה פארק מתוכנן ומסודר. אני מגלגל רעיון להפוך אותו, לראשונה בארץ, לפארק ירוק, ידידותי לסביבה, עם חסכון באנרגיה ומיחזור מים, בדומה לפארקים דומים הנבנים בשנים האחרונות בעולם.

"אני מניח שנוכל להתחיל בבניית שלב א' בסוף 2002. נוציא מכרז לקבלנים, והחברה האחות סולל בונה לא תקבל עדיפות. נשכיר את השטחים ב-12 דולר למ"ר לחודש".

- זה זול לעומת הרצליה הסמוכה, שבה משכיר גב-ים ב-18-16 דולר למ"ר ויותר.

"נכון, אבל צריך להתחשב בכך שגעש רחוקה יותר מתל אביב. גם השוק הוא לא מה שהיה. אנחנו כמובן נעשה כמיטב יכולתנו כדי להשיג את התשואה הטובה ביותר".

- מה תבנו על היתרה של 300 דונם?

"זהו מתחם הנמצא מדרום לשני המתחמים שהזכרתי, וגובל בשפיים. אין תב"ע מאושרת. בכוונתנו להביא לאישור תב"ע, שלפיה נבנה על 100 דונם אתרי תיירות ונופש, אולי מלון, אולי בניין בשיטת הטיים-שרינג, אולי בשותפות עם שפיים. היתרה, 200 דונם, מיועדת לבניית מגרש גולף בן 18 חורים, ברמה בינלאומית".

- מדוע דווקא גולף?

"זהו ענף ספורט המתפתח במהירות רבה מאוד בעולם. רבבות שחקני גולף מחפשים מידי שנה מגרש חדש, כדי שלא ישעמם להם. אולי נחבר את המגרש שלנו עם המגרש הקטן יותר של קיבוץ געש. אנחנו בונים מסלול גולף גם בקיבוץ נחשון בשפלה. יש עוד תוכניות למגרשי גולף בישראל. אני מניח שבעתיד אפשר יהיה למכור חבילות תיור למשחקים בכמה מגרשי גולף בארץ. שחקן גולף הוא תייר אמיד, המוציא פי כמה מתייר רגיל".

לפני שהגיע לעיסקי הגולף, היה כסלו מהנדס בכיר, שבמשך שנים כיהן כמשנה למנכ"ל אפריקה-ישראל. כשנכנס לב לבייב פרשו כמעט כל הוותיקים, ובהם כסלו. הוא ניהל כשנה וחצי את עיסקי הנדל"ן של יצחק תשובה ושמואל רובננקו בארצות הברית. אחר כך חזר לארץ ונחת במשרה הבכירה של סקום, חברת היזום העיסקי של קבוצת שיכון ובינוי.

זהו פרויקט גדול ומרכזי של סקום, העוסקת בין היתר גם בבניית בית מבקר המדינה בדרום הקריה בת"א, בניינים אחרים לקריות הממשלה ועוד עיסקי יזום נדל"ניים. כסלו עצמו יעמוד בראש הצוות שיפתח ויבנה את מתחם געש, ולצידו סגניתו רונית פורת, שהיתה בעבר מנהלת החברה הכלכלית העירונית של נתניה.

- כמה תשקיעו? מאין יבוא הכסף?

כסלו: "מכירת הדירות על חוף הים תממן את ההשקעה. בניית פארק ההיי-טק תעלה, על פי הערכה ראשונה, 120 עד 150 מיליון דולר, ותהיה בשלבים לאורך מספר שנים. נקבל ליווי פיננסי כמקובל, לטווח ארוך, וההלוואה תוחזר מתוך דמי השכירות. היתרה תמומן מהון עצמי.

"מכירת המגרשים לוילות, לדוגמא, עשויה להכניס כ-20 מיליון דולר. ההשקעה במגרש הגולף תהיה נמוכה יחסית. בניית אתר התיירות והנופש אינה עומדת על הפרק למימוש מיידי, ואין עדיין אומדן כספי".

- האם הקיבוץ ישקיע משהו?

"לא. הוא נותן את חלקו בקרקע, 50%, שתחשב כהשקעתו בהון העצמי של הפרויקט המשותף. אנחנו ננהל את הפרויקט מטעם השותפות".

- מה התוכניות לגבי המתחם הסמוך, בן 26 דונם?

"במסגרת העיסקה, קנינו גם 50% ממתחם זה. הקרקע היא בבעלות המינהל, מוחכרת לקיבוץ. בעבר בנו עליה חנות קוסמוס של שופרסל, אולם תצוגה של חברת בילדינג ומבנה של מפעל געש מוצרי תאורה, בשטח כולל של 16,500 מ"ר. שופרסל ובילדינג משלמים דמי שכירות של 1.8 מיליון דולר לשנה, וחלקנו בהכנסה 50%, שהם 900 אלף דולר. על הקרקע זכויות בנייה לעוד 18 אלף מ"ר, שמן הסתם ימומשו בעתיד".

- האם העיסקה תכסה את כל חובותיו של הקיבוץ לבנקים?

כסלו: "למיטב ידיעתי - לא. אבל, לקיבוץ געש יש קרקעות נוספות, שחכר בעבר מהמינהל, ממזרח לכביש ת"א-חיפה. אני מניח שקרקעות אלו ימומשו בעתיד, כדי לפרוע את יתרת החובות".