היזמים מרוצים, אך הרחבת הממ"דים עלולה לעכב פרויקטים חדשים

בעקבות מלחמת "חרבות ברזל" ומבצע "עם כלביא" החליטה הממשלה בחודש יולי האחרון לקדם תיקון משמעותי לחוק התכנון והבנייה (תיקון מס’ 163), שמרחיב את שטחי הממ"ד בדירות מגורים ברחבי הארץ. תיקון החוק מאפשר להגדיל את שטח הממ"ד מ־12 מ"ר ל־18 מ"ר, תלוי בגודל הדירה, כאשר מחצית מהתוספת מיועדת לשירותים או לחדר רחצה ומחצית להרחבת חדר הממ"ד עצמו.

● ראיון | "היינו שמחים להוריד מחיר, אבל אין לנו אפשרות": המשפחה שמחזיקה במאות דירות בתל אביב בראיון
● עסקה בשבוע | 8.8 מיליון שקל עבור קוטג' להריסה ברמת השרון

ההצעה לתיקון החוק הוגשה לכנסת בסוף 2024 על ידי ח"כ ארז מלול (ש"ס). באשר להיטל השבחה נקבע כי תהיה אבחנה בין דירות קטנות לדירות גדולות: דירות ששטחן עולה על 80 מ"ר, כולל ממ"ד בסיסי, יהיו זכאיות לפטור מהיטל השבחה על השטח הנוסף. דירות קטנות יותר יהיו זכאיות לפטור רק עבור השטח שמיועד לשירותים או חדר רחצה. במקרה של תוכנית שאושרה לפני הצעת החוק, אך טרם מומשה, ניתן יהיה להוסיף את השטחים במסגרת התיקון הנ"ל. בדירות קטנות יוכלו להוסיף רק שלושה מ"ר - שישמשו לשירותים ולחדר רחצה, והתוספת תהיה פטורה מהיטל השבחה.

בעוד שהשינוי אמור לשדרג את השימוש בממ"ד, לצד התועלות הצפויות עולים גם חששות ממורכבות תכנונית חדשה, עלויות נוספות וההשלכות על לוחות הזמנים של פרויקטים.

היזמים: "צעד חיובי מבחינה כלכלית ושיווקית"

נועם גרייף, מנכ"ל חברת הנדל"ן עמרם אברהם, אומר בשיחה עם גלובס כי "מבחינת היזם, מדובר בצעד חיובי הן כלכלית והן שיווקית. העלות הנוספת של הבנייה מתקזזת עם עליית ערך הדירות המוגדלות, והדיירים נהנים מדירות מרווחות יותר עם פתרונות סניטריים משודרגים".

לדבריו, התוספת תורמת במיוחד לפרויקטים של התחדשות עירונית, ומאפשרת לדיירים להפוך את הממ"ד לחדר שימושי ביומיום - חדר נוסף לילד מתבגר, סוויטת הורים שנייה או חדר רחצה נוסף - מעבר לפונקציה הביטחונית.

"כל התוכניות שלנו שעמדו לפני החלטת הוועדה הוחזרו אחורה כדי לשלב בהן את הממ"דים המורחבים", מציין גרייף. הוא מוסיף כי הרשויות המקומיות דווקא מקדמות את השינוי בברכה: "אנחנו עובדים מול יותר מ־40 רשויות, ורובן מעודדות הגשות מחודשות בהתאם לתקנה החדשה. לא נתקלנו בהתנגדויות משמעותיות".

ומה באשר להשפעה על לוחות הזמנים של הפרויקטים?
גרייף: "נכון, לפעמים צריך למשוך את התכנון מעט אחורה, אבל ההשפעה מינורית. מדובר בעיכוב זניח ביחס לתועלת - גם לדיירים וגם ליזם".

ניצן ממרוד, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת נחמיאס, סבור גם הוא כי הגדלת הממ"דים מביאה ערך מוסף למשפחות. "כעת יש אפשרות להוסיף שירותים ומקלחת בממ"דים, מה שהופך את החדר לנוח יותר לשהות ממושכת, במיוחד לאחר המלחמה האחרונה".

גם הוא מציין כי קבוצת נחמיאס כבר עושה את ההתאמות הנדרשות בפרויקטים שלה ברחבי הארץ - מאשקלון ועד נתניה. "בפרויקטים שלנו בשלב כזה או אחר של תכנון, כבר יש לנו תוכניות מעודכנות שמתאימות לתיקון החוק", אומר ממרוד. עם הזמן, הוא אומר, יש יותר ויותר לקוחות שמתעניינים בכך.

גבי אטר, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת קטה גרופ, מסכים: "זה פתרון שמביא יתרון ברור לציבור. זה משנה את כל הדינמיקה. הממ"ד הופך למקלט פרטי בתוך הבית גם ללילה", הוא אומר.

גם קטה פתחה מחדש תוכניות בפרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון. "לדבריו, לא בכל דירה אפשר להכניס את השינויים, זה תלוי בשלב שבו נמצא הפרויקט. עם זאת, אין התנגדות משמעותית מצד העיריות והרשויות המקומיות".

לדברי אטר היתרון המובהק הוא השטח הנוסף שניתן למכור, מה שהופך את השדרוג למשתלם עבור היזם. "זהו מנגנון שמספק 'win־win': היזם מרוויח שטחים נוספים למכירה, והלקוח מקבל מוצר טוב יותר", הוא מסכם.

מומחים: כאוס תכנוני ועיכוב בהתחלות הבנייה

בניגוד ליזמים, ישנם קולות בענף שמוצאים בתיקון החוק גם חסרונות. כך למשל, האדריכל עדי רובננקו, ממשרד רובננקו אדריכלים, מציין כי הרחבת הממ"ד בשלב מאוחר מבחינה תכנונית עשויה להיות בעייתית.

לדבריו, "בפרויקטים חדשים, אנחנו מתכננים מראש דירות עם ממ"דים מוגדלים, אבל בפרויקטים בשלבים מתקדמים, לעתים צריך לשנות את התכנון ולהתאים אותו להוראות החדשות. תוספות כאלה מחייבות שיקולים מחודשים גם מההיבט הכלכלי.

ההשלכות התכנוניות רחבות יותר: "לעתים, התוספות ידרשו גם פגיעה בשטחים המשותפים של הדירה. אם הגדלת הממ"ד תופסת את המקום של שטח ציבורי או מסדרון, זה עשוי לפגוע בחלוקה הפנימית של הדירה ולגרום לעומס על המרחבים המשותפים", אומר רובננקו.

עו"ד אסף עירוני, ראש (משותף) תחום תכנון ובנייה במשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות', מצטרף לחששות שהעלה האדריכל רובננקו ומזהיר מהשלכות התיקון - הן מבחינת עליית מחירי הדיור והן בהיבט של עיכוב בהתחלות הבנייה.

"עם פרסום דבר התיקון, פנו אליי לא מעט יזמים שראו בו בשורה חיובית - מבחינתם מדובר בתוספת של כמה מטרים לכל דירה, ללא חיוב בהיטל השבחה", הוא אומר. לדבריו, לצד היתרון הזה, יש גם מחיר: פתיחה מחודשת של תוכניות מאושרות ותהליכים בירוקרטיים ממושכים שעלולים לעכב פרויקטים שלמים. "זה לא שינוי שמתורגם מידית לבנייה - אלא דווקא למורכבות נוספת בתכנון וביישום", הוא אומר.

חן קליין, שמאית מקרקעין וראש צוות במשרד עודד לנדאו שמאות מקרקעין, מזכירה כי הגדלת שטח ממ"ד פירושה עלות בנייה גבוהה יותר ליחידת דיור. "עלויות הבניה לממ"ד גבוהות יותר מעלות בנייה של חדר רגיל, וייתכנו גם עלויות נוספות כמו תכנון מחדש, אישורי בנייה או הסכמים עם דיירים בבניין משותף, חשיבה על כוח אדם, זמן עבודה, וסיכונים של עיכוב".

להערכתה, מנקודת המבט של הקונה/משקיע: "דירה שמגיעה עם ממ"ד משודרג (שטח גדול יותר, שירותים/רחצה נלווים) מציעה ערך 'מיגון + איכות חיים' גבוה יותר, וזה עשוי להוביל פרימיום במחיר". כלומר, מחיר גבוה יותר ביחס לדירה שעומדת בדרישות המינימום בייחוד באזורי סיכון. היא מעריכה בכ־6% את העלייה במחיר, בגלל הגדלה של 6 מ"ר בשטח הדירה לעומת דירה דומה.

"עם זאת, בערכים מוחלטים, העלייה במחיר הדירה במרכז גבוהה יותר תהיה גבוהה יותר, ובפריפריה העלייה קיימת אבל עשויה להיתפס כפחות משמעותית ביחס למחיר הכולל ולרמת הביקוש", מסכמת קליין.

סגנית יו"ר מטה התכנון: "נעצרו כבר עשרות ואולי כבר מאות פרויקטים"

גם סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי, שירה ברנד, מביעה הסתייגות מהתיקון לחוק המאפשר את הגדלת שטחי הממ"דים. ברנד מדגישה כי פיקוד העורף, הגוף המקצועי האמון על קביעת תקני הממ"דים בישראל, לא הוציא הנחיה או המלצה רשמית להגדלת שטחי המרחבים המוגנים. "זו לא יוזמה שבאה מהגורם הביטחוני המוסמך, אלא מהלך חקיקתי חיצוני, שיצר בין היתר בלגן, בלבול ועצירה במערכת התכנון", היא מוסיפה.

לדבריה, "מאז כניסת התיקון לתוקף נעצרו עשרות פרויקטים - ואולי אף מאות. זה טבעי - אם יזם מבין שהוא יכול לקבל יותר שטח, הוא לא ימהר להתחיל בביצוע לפני שיתכנן מחדש. והתוצאה היא עיכוב בהתחלות הבנייה.

"לשינוי הזה של הגדלת הממ"דים יש השלכות רוחב אדירות - פתיחה מחדש של תוכניות מאושרות ופקקים בתחילת הבנייה. זו תקופת מעבר שעלולה להאט את שרשרת הייצור בענף", היא אומרת.