האם הדשא הפולני אכן ירוק יותר?

במשלחת השתתפו קבלנים ויזמים ותיקים מכל אזורי הארץ, השוקלים להרחיב פעילותם לפולין, גם אך לא רק, עקב השפל בענף הנדל"ן בישראל. למשלחת הצטרפו גם אנשי מקצוע נוספים המקורבים לענף הנדל"ן (כלכלן, רו"ח, עו"ד).

במהלך הסיור התקיימה סדרה של פגישות בערים וורשה, לודז', פוזנן, וורוצלב וקרקוב - המהוות יעדים אטרקטיביים למשקיעים זרים.

חברי המשלחת קיבלו סקירות על שוק הנדל"ן בפולין, על היבטיו השונים, מאנשי מקצוע כגון עורכי-דין, יועצי מס, אדריכלים, בעלי סוכנויות נדל"ן, ונציגי בנקים הפועלים בפולין, ביניהם EBRD (הבנק האירופי לשיקום ופיתוח) וסניף CITY-BANK בפולין, וערכו סיורים באתרי בנייה ופרוייקטים שונים, לרבות כאלה של יזמים ישראליים.

כן נפגשו חברי המשלחת עם ראשי ערים ומנהלי מחלקות נכסים בעיריות המקומיות, עם אנשי הרשות לקידום השקעות, והוצגו בפניהם פרוייקטים שונים, הן לרכישה והן לשיפוץ.

הרושם שקיבלתי בסיור הנ"ל הוא כי פולין, על אף ההתקדמות העצומה שעברה במהלך העשור האחרון, היא עדיין ארץ של קטבים.

פולין היא המדינה התשיעית בגודלה באירופה, עם אוכלוסייה בת כ-40 מיליון תושבים. המדינה חברה בנאט"ו וחותרת בעוז להצטרף לאיחוד האירופי. המדינה סובלת מאבטלה גבוהה - 19% בקירוב, והשכר החודשי הממוצע בה נע בסביבות ה-500 דולר.

על אף הקידמה, חיה מרבית האוכלוסייה בסטנדרטים המוכרים לנו בארץ משנות ה-50, וזאת במרבית תחומי החיים. הסרבול והביורוקרטיה עדיין שורים בכל, וזאת על אף המגמה להתקדם ואף למחשב את מאגרי המידע והנתונים הממשלתיים.

פעולות משפטיות פשוטות כגון רישום חברה אצל רשם החברות המקומי או הוצאת נסח מהמשרד המקומי לרישום המקרקעין, פעולה המתבצעת אצלנו בלחיצת כפתור, עלולה לארוך בפולין חודשים.

עקב כך מורכבת ומסורבלת גם המערכת החוזית והתכנונית, ולעתים קרובות קיימים אי ודאות ואי בהירות בכל הקשור לזכויות הקנייניות במקרקעין. ישראלים בעלי ניסיון בעבודה בפולין אותם פגשנו במהלך הסיור, לרבות הנספח הכלכלי, אשר ליווה את הסיור בוורשה באופן אישי, חזרו והזהירו, בצד הדגשת הצדדים החיוביים של הפעילות בארץ זו, מפני הסיכונים הכרוכים בהשקעות בפולין, טריטוריה בלתי מוכרת ובעלת מנטליות שונה מזו המוכרת לנו.

כולם הדגישו את הצורך בקבלת ייעוץ ופיקוח של אנשי מקצוע מיומנים ומהימנים (עו"ד, רו"ח, מתכננים, מנהלי פרויקטים) לאורך כל שלבי הפעילות בארץ זו. לא מעטים המקרים של ישראלים שהוטעו מהאווירה המעודדת שיצרו המקומיים ונפלו בפח, בשל העדר בדיקה מקצועית מוקדמת ומלווה של השקעתם.

הקושי העיקרי המעכב את ההתפתחות המואצת של שוק הנדל"ן (בעיקר למגורים) הוא שוק המשכנתאות הנמצא בחיתוליו והריבית מרקיעת השחקים (קרוב ל-20% בהלוואות במטבע מקומי). אדם מן הישוב יתקשה, לפיכך, לקבל מימון לצורך רכישת נכס מקרקעין.

זאת ועוד, מכיוון שהצרכן הפולני המצוי אינו נוטה לרכוש נכס "על הנייר" ומעדיף לעכב את רכישתו עד לשלבי בנייה מתקדמים, אין היזם יכול להסתמך על תזרים מזומנים ממכירות במהלך הבנייה של הפרוייקט, ועליו לגייס בדרך אחרת את הכספים הדרושים למימון הבנייה, דבר המייקר את עלות הפרויקט.

בד בבד צומחים בפולין, בהשקעות ענק של משקיעים זרים, מגדלי משרדים מודרניים, קניוני ענק בקנה מידה בינלאומי ובתי מגורים, לרבות בתים צמודי קרקע, העומדים בקריטריונים של החברות המתקדמות ביותר במערב. לישראלים (חברות ויחידים) העובדים בפולין, תרומה בלתי מבוטלת להתפתחות מגמה זו.

הקרקע עדיין זולה ועלותה מהווה, בדרך כלל, רק 10% ואף פחות משווי הנכס. הליכי התכנון, על אף הסרבול והביורוקרטיה, קצרים יותר מאלו המוכרים במקומותינו ומאפשרים אישורה של תב"ע בתקופה קצרה יחסית.

כוח העבודה זול ויעיל, שיטות המכירה שונות מאלו שבארץ ומרבית הנכסים נמסרים לחזקת הרוכשים ברמת מעטפת בלבד (עם טיח, ללא ריצוף, ללא כלים סניטריים, ללא מטבח ואביזרים נוספים), דבר המוזיל את הבנייה ומקצר את תקופת השלמת הפרויקט. שיטה זו מונעת חיכוכים מיותרים בין הקבלן ובין הרוכש, ומפשטת את היחסים שביניהם.

על אף ההאטה הזמנית בשעה זו בשוק הנדל"ן בפולין, יש לקחת בחשבון כי מתפתחת בה שכבה מבוססת, המשתכרת עשרות אלפי דולרים בחודש וחותרת לשיפור מתמיד ומשמעותי באיכות וברמת החיים.

המדינה מעודדת השכלה ובערים כמו פוזנן או וורוצלב לומדים כ-100,000 סטודנטים בכל עיר. אלה המהווים את המפתח והתקווה של פולין לקידמה.

שכבה משכילה זו מתעתדת להחזיק בעתיד במשרות גבוהות ומשפיעות בחברות מקומיות וזרות, ויש להניח שלא תתקשה בגיוס הכספים הדרושים לצורך שיפור תנאי חייה, הן בכל הקשור במגורים והן בכל הקשור בסביבת העבודה שלה, בהרגלי הקנייה שלה ובבילוי בשעות הפנאי שלה.

המחסור במשאבים כספיים ובתקציבים, לרבות אלה של הרשויות, ניכר בכל מקום ובולט, בעיקר בנושא התשתיות (כבישים, ביוב וניקוז).

בצד הרצון לנצל את המשאבים ואת הניסיון הרב, המומחיות והמיומנות שצברו אותם יזמים במדינות המערב, הודגשה האווירה החיובית והרצון הכן לשתף פעולה ולסייע ליזמים הזרים בפעילותם ובהשקעותיהם בפולין.

קיים גם רצון עז של המקומיים ללמוד מהם איך לעשות עסקים בקנה מידה גדול ולעבוד בצורה יעילה וחכמה יותר, ומתברר כי הפולנים לומדים מהר.

המציאות בפולין מעידה על כך שיזם נבון המתכנן באופן זהיר ומקצועי את המבנה המשפטי, העסקי והמיסוי של פעילותו, ובורר את השקעתו לאחר בדיקה מקצועית נאותה, יבוא על שכרו, ויעידו על כך אותם יזמים הממשיכים להשקיע בארץ זו, המהווה, על אף הקשיים, חלופה נאותה לשפל בשוק הנדל"ן בארץ.

עם זאת, זהירות, זהירות, ושוב, זהירות.

הכותבת היא עו"ד שותפה במשרד יגנס, טויסטר ושות'.