חופש מידע? לא במס שבח

בנציבות קיים מאגר מידע ממוחשב הידוע בשם כרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן), הכולל את כל פירטי העסקה, פרט לפרטים המזהים של הצדדים המעורבים בה. לכרטסת זאת יש זכות גישה לכל המעריכים של מס שבח, בבואם לערוך שומה לפי מיטב השפיטה (כאשר המחיר המוצהר אינו מקובל עליהם), וכן לשמאי אגף שומת מקרקעין, כאשר הם עורכים את שומותיהם.

לשמאי המקרקעין הפרטיים אין אפשרות גישה למאגר זה, להוציא מקרים מיוחדים ביותר, וגם אז הם מקבלים מידע מוגבל, על פי שיקול דעתו של המנהל.

בשנת 1998 תוקן חוק מס שבח מקרקעין (סעיף 105 א'), ובו נקבע כי מאגר המידע יהיה פתוח לציבור. אופן קבלת המידע צריך שיהיה מוגדר בתקנות שיותקנו, וזאת במטרה לשמור על הפרטיות של מבצעי העסקאות. בעולם המערבי קיימים מאגרי מידע שכאלה, והם פתוחים לציבור הרחב בכלל, ולשמאי המקרקעין בפרט. בארה"ב לדוגמא, העסקאות גלויות, וכאשר שמאי המקרקעין מתדיינים בנושא השווי, הם מתמקדים יותר בבחירת העסקאות הראויות להשוואה. בארץ, לעומת זאת, חלק ניכר מהזמן המוקדש על ידי השמאים הפרטיים מיועד למציאת מידע אודות מחירי השוואה, וכל זאת מכיוון שמאגר המידע חסום בפניהם.

למותר לציין, כי המידע שהם מצליחים לאסוף אינו תמיד מדויק, או שהוא מגמתי. כלומר, פרט למאמץ הרב הכרוך בהשגת המידע, הם נדרשים להשקיע זמן רב לא פחות לצורך אימותו.

משתוקן החוק סברו השמאים הפרטיים, כי התקנת התקנות תארך זמן קצר, והדבר יאפשר שוויוניות בעבודתם מול השמאים במגזר הציבורי. אלא מאי, מאז תוקן החוק ועד היום חלפו כבר שלוש שנים, ושר האוצר טרם התקין את התקנות.

התקנות טרם הותקנו למרות שבדברי ההסבר לתיקון לחוק נכתב: "אפשרות קבלת המידע תביא להתייעלות הדיונים לעניין מס שבח" (דברי הסבר להצעת החוק מממשלתית - ה"ח השנ"ח עמ' 466).

מצב זה, של חוסר שיוויון בסביבת העבודה, מפלה ומקפח את השמאים הפרטיים, אך חשוב מכך - הוא פוגע בכלל אזרחי המדינה הנעזרים בשירותיהם של השמאים הפרטיים, כאשר הן נדרשים לערר על שומות שנערכו על ידי שמאים מהמגזר הממשלתי.

לא יעלה הרי על הדעת, שאזרח שקיבל דרישה לתשלום מס או תשלום אחר כל שהוא, לא יוכל לערער על גובה התשלום בצורה נאותה, כאשר כל המידע המצוי בפני דורש המס אינו מצוי ברשותו. יש כאן בפירוש חריגה מהותית מחוק חופש המידע.

כללי ההגינות והצדק מחייבים, שאותם כלים שמאיים יעמדו גם בפני השמאי מהמגזר הפרטי. בתי המשפט דורשים מהרשות הציבורית שתתייחס בהגינות כלפי האזרח כפי שנקבע בבג"ץ 4422/92 עפרן נ. מ.מ.י ואחרים : "חובת ההגינות המינהלית שיסודה במעמדה של הרשות כנאמנה כלפי הציבור - מחמירה יותר מחובת תום הלב הנדרשת מן הפרט". או בע"א 6718/98 הוד אביב בע"מ נגד מ.מ.י: "חובת הרשות הציבורית לנהוג ביושר ובהגינות, הנשאבת מהמשפט הציבורי, עולה בחומרתה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי".

במקרים רבים השמאי הפרטי אינו יודע על אילו עסקאות התבסס השמאי הציבורי (במיוחד בשומות של אגף שומת מקרקעין), או לחלופין הוא אינו יכול לבדוק את מהותן של אותן עסקאות.

כבר נפסק במספר פסקי דין, כי גישת השומה המועדפת היא זאת המבוססת על שיטת ההשוואה הישירה. אולם, כדי לעשות שימוש בגישה זאת, השמאים הפרטיים צריכים לדעת ולהכיר את העסקאות הרלוונטיות. ובהעדר חופש הגישה למאגר המידע, קיימת בעיה לא קטנה בשימוש נכון בגישת ההשוואה.

לשכת שמאי המקרקעין יזמה מספר פניות לשר האוצר, בבקשה כי יתקין את התקנות. הפניות טרם נענו, וכתוצאה מכך פנתה הלשכה ליועץ המשפטי לממשלה בבקשה, כי יתערב ויסדיר את הנושא, שאם לא כן תפנה הלשכה לבג"ץ.

ברור שפתיחת מאגרי המידע תיטיב עם כולם. הציבור הרחב יהיה מודע לעסקאות דומות בסביבת הנכס, והדבר יגביר את יציבות המחירים (בשל העדר תנאי אי ודאות). במצב שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה, קורה לא אחת שמוכרים דורשים מחירים גבוהים בהרבה ממחירי השוק, וכל זאת מכיוון שהם אינם מודעים למחירים שהתקבלו במכירת נכסים דומים. מאידך, קורה גם לא אחת כי מוכרים חושבים כי השפל במחירים עמוק יותר משהוא באמת, והם דורשים מחירים נמוכים.

פתיחת מאגרי המידע לציבור תגביר גם רמת האמינות של הדיווחים לשלטונות. המצהיר יחשוב שוב ושוב בטרם יחליט על מסירת הצהרה כוזבת, שכן המידע גלוי וידוע לכלום.

לאור מגמות הפסיקה בבית המשפט העליון, מן הראוי כי שר האוצר יזדרז להתקין את התקנות הנדרשות, ולא ייאלץ לעשות זאת על פי הוראה של בית המשפט העליון. אין סיבה שהדברים אצלנו יתנהלו אחרת משהם מתנהלים בכל המדינות המתוקנות בעולם המערבי.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, חבר ועד לשכת שמאי המקרקעין.