עדיפה רכישה על שכירת דירה

התמקדות על דירת מגורים ברמה ממוצעת, שמחירה בין 250-150 אלף דולר, כולל מע"מ, להלן "דירה" או "דירת מגורים"; דמי השכירות על דירה מהטיפוס הנ"ל פטורים ממס; הריבית על משכנתא על דירת מגורים בישראל אינה מוכרת לפרט כהוצאה לצורכי מס; דמי השכירות השנתיים על דירות מהטיפוס הנ"ל בישראל, כמו גם תשואה על דירה כזו כשהיא מושכרת, נעים בין 4% ל-4.5%; תשואה בנקאית ריאלית חסרת סיכון על סכומי כסף בהיקפים התואמים שווי דירה מהטיפוס הנדון, עשויה לנוע אף היא באותם שיעורים בערך; ריבית משכנתא - 6.5% (ריבית נכון למועד איסוף הנתונים).

מסקנות: על בסיס ההנחות שלעיל, הגיע צוות המחקר למסקנות הבאות: אם שווי השוק של דירת מגורים נותר קבוע במונחים ריאליים לאורך זמן, מתקיימת אדישות בין חלופת רכישה לחלופת השכרה. אם שווי השוק של דירות המגורים, לאורך זמן, הוא במגמת ירידה - עדיפה חלופה שכירות. כשמגמת השוק היא חיובית במונחים ריאליים, והנכס ממומן כולו מהון עצמי, עדיפה חלופת רכישה.

בד"כ ממומנת דירת מגורים ע"י הפרט בישראל מהון עצמי חלקי, והיתרה בהלוואה מבנקים למשכנתאות. בהנחה שריבית ריאלית על משכנתא היא 6.5% כאמור, הרי ההעדפה בין שתי החלופות היא פונקציה של שני משתנים: הפרופורציה בין ההון העצמי להון הממומן במשכנתא, ומגמת מחירי הדירות בשוק.

אם מגמת מחירי הדירות בשוק היא שלילית, ואפילו אם היא יציבה, עדיפה חלופת שכירות. אם המגמה היא עליית מחירים, אזי מתקיימת עקומת תמורה בין שיעור עליית המחירים למרכיב המשכנתא במימון הדירה.

כך למשל, אם שווי הדירה לאורך זמן עולה ריאלית בכ-1.5% (בממוצע שנתי לתקופה ארוכה), כשהמשכנתא מהווה 50% מהמימון, מתקבלת אדישות כלכלית בין שתי החלופות. מבדיקת השינויים הריאליים במחירי דירות בתל-אביב בממוצע, עולה, כי בשנים 1993 עד 2001 היתה מגמת עלייה. להלן גרף המראה את שינוי המחירים הריאליים, לפי גודל הדירה:

לפיכך נראה, כי לטווח ארוך קיימת בהחלט כדאיות, בתנאי השוק דהיום, של רכישת דירות אל מול החלופה של שכירות. כדאיות זו נכונה במיוחד לגבי דירות 3-2.5 חדרים, ויורדת לגבי דירות 4-3.5 חדרים. עם זאת, לטווח קצר, בהחלט היו תקופות בהן עדיף היה לשכור דירה ולא לרכוש, אלא שאופי ההשקעה מביא למסקנה די ברורה, כי שירותי דיור בשכירות במדינת ישראל יקרים משירותי רכישת דירה. כמובן ששינויים בחקיקה או במגמת שינוי במחיר עלולים לשנות מסקנה זו.

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין, יו"ר המחקר של לשכת שמאי המקרקעין. בהכנת הכתבה השתתפה גיה רול, מתמחה במשרדו של שמאי המקרקעין עדי צביקל.