דיירים, שלעתים מזומנות דירת מגוריהם הינה רכושם העיקרי עלי אדמות, לשם כוונו
חסכונותיהם, סבורים שהקבלנים אינם מסיימים את בנייתם כשורה ומתעלמים מפניותיהם.
קבלנים המתלוננים שעליהם להשקיע זמן וכסף בהדיפת התקפות קנטרניות של מומחים,
שמגזימים, לדעתם, כי שכרם נקבע לפי מבחן התוצאה (של פסק הדין). אלה ואלה מגובים
בעורכי דין ושמאים.
האמת לעולם אינה מוחלטת, וחלק מהתביעות והטענות מוגזמות. אך קיימות כמה עובדות
יסוד שאין להתעלם מהן:
1. רמת הבנייה בארץ, בסיכומו של דבר, טובה, לגבי חומרים וביצוע גם יחד. האסונות
שקרו יוצאי דופן, והתרחשו בגלל התחכמויות הנדסיות. ובכל זאת, קיים כשל בעיקר
בנושאי הגימור.
ידועה האימרה שלשגות זה אנושי, אך להאשים מישהו אחר - עוד יותר אנושי. וכך
נוצרות שרשראות של תביעות, שבהן כל צד תובע צד נוסף. מן הראוי לדעת, שכיום
אין הרבה קבלנים הבונים ויוזמים בעצמם. כיום שותפים בבנייה היזם - לרוב חברה
גדולה - עם קבלן מפתח או קבלני משנה. בשרשרת הפיקוד הזו משהו משתבש בשל רשלנות.
הפתרון:
א. ראשית חוכמה - לא לחסוך על חשבון איכות, חיסכון אינו בהכרח רווח. יש לשכור
קבלני מפתח או קבלני משנה הרשומים בפנקס הקבלנים ו/או שיש להם ניסיון ויכולת
מוכחים.
שנית - חובה לשכור שירותי מהנדס-מפקח, שלצד מנהל העבודה הראשי יהיה הדמות המרכזית
בבנייה. כשם שמבקשים שירותי ליווי פיננסי מבנק ומקבלים מפקח מטעמו, כן חובה
להביא לבניין גורם מקצועי, ובעיקר סמכותי ומגובה, שלא ירפה מהזנחות קטנות.
שכרו קטן בהרבה מהוצאות ועלויות המשפטים.
ב. במערכת התקנות, התקנים (לרבות הל"ת), הוראות פיקוד העורף, הוראות חוק מכר
דירות ואף המפרטים המוסכמים במערכת החוזית, אין הגזמות מיותרות. המערכת התקנית
מתחשבת בתנאי הבנייה בארץ על קשייה האובייקטיביים. הבעיה נוצרת כשמתעלמים מחלק
מתקנות אלה. ידועה האימרה, "כשכל יתר הדברים נכשלים - קרא את ההוראות".
אך לא רק מסיבה הנדסית יש להקפיד בפרטים. מערכת היחסים בין הקבלן לבין הדייר
הינה חוזית. אם כתוב למשל, שהוראות המפרט הכללי (הספר הכחול) מחייבות, אי-אפשר
סתם כך להתעלם מהן בתירוץ של חוסר כדאיות. כל נושא המגיע לבית משפט, או ל"ידו
הארוכה", נבחן קודם כל על פי מערכת החוקים.
ג. לדייר - בתוספת לחוק מכירת דירות, כלולה תקופת בדק. אולם ידוע הכלל, שחפצים
נשברים תמיד לאחר תום תקופת האחריות. התראה בזמן, מנומקת ובכתב, חוסכת זמן
וצער מיותרים.
לנושא השמאות - עקרונות השומה הבסיסיים אומרים, שפחת שניתן לתיקון יש לתקן,
ופחת שלא ניתן לתיקון יש לפצות עליו. הכלל אינו מדויק. ניתן להרוס ולבנות כל
בניין. השאלה האמיתית הינה - כמה זה עולה.
מהו אומדן עלות התיקונים לעומת עלות הפיצויים? להלן המחלוקות הקלאסיות בין
שמאי הצדדים (הקבלן והדיירים):
1. יש הטוענים, שכאשר קבלן בונה חלקי בניין טובים יותר מאלה שבמפרט או בתכנון,
טוב יותר מאשר בהזמנה, אין עילת תביעה. הטיעון אינו תופס. רכישת דירה או בנייתה
הינה מערכת חוזית, וקובע מה שהוזמן. ואגב כך יצוין, שחובה להקפיד בדיוק בכתיבת
מפרטים. זכותו של דייר להתגורר בבית חלומותיו אם זה מה שהזמין ושילם עבורו,
גם כשחוסר ההיגיון, מבחינת ממוצע רוכשי הדירות, בהחלטותיו - בולט.
2. נאמר, שכאשר הליקויים תוקנו, עדיין יש לפעמים לבניין שם רע, ויש לפצות על
כך. לא תמיד. כאשר קיים כשל קונסטרוקטיבי, שקיעת יסודות וסדקים חוזרים ומתרחבים,
נוצר פחת פיזי ולא רק פונקציונלי, העובדות נודעות ועל כך יש לפצות. אולם, החלפת
טיח, מרצפות, ארונות, חלונות וכיוצא באלה, יכולות להוות שיפוץ קלאסי, שממילא
עושים בדירות מפעם לפעם, ולא ניתן לאמר, שבשל כך פוחת ערך הדירה (מעבר לעלות
התיקונים). לעתים שיפוץ מעלה את שווי הדירה.
3. המחלוקת הקלאסית, שהיא גבולית, היא לגבי סטיות קטנות מהתקנות. כמה דוגמאות
מחיי יום-יום (כולן לגבי דירות מגורים):
אחת: קיימות אין סוף וריאציות של מדרגות פנימיות. בבניינים פרטים צמודי קרקע
או דירות גג - צורת טרפז, משולש, מרובע, מפותל. נאמר שרוחב השלח במדרגות לולייניות
קטן מ-12.5 ס"מ או בטרפציות קטן מ-17.5 ס"מ, או שבכלל רוחב המדרגות קטן מ-80
ס"מ, כל המידות האלה הן התקניות. האם הקונה יבחין בכך? יפחית משווי הדירה בשל
כך?
שנייה: איוורור בחדרי השירותים - שטח החלון 50/40 ס"מ במקום 60/50 ס"מ ורוחב
חדר השירות קטן מ-1.60 מ"ר. האם הדבר משפיע או לא על השווי?
שלישית: קלינים בריצוף (אי מקבילות בין ריצוף לקיר). מחד - הנושא אסתטי, מאידך
- האם מוצדק להרוס קיר על כל הכרוך בכך בשל הסטייה?
רביעית: נושא אפילו מכעיס במוזרותו, הינו זה של רוחב החדרים. קבלן בונה בחדר
נישה לארון קיר בשטח 2 מ"ר. הנישה לא נחשבת בשטח החדר לפי התקנות. שטח החדר,
ללא הנישה, קטן מ-8 מ"ר, שהוא שטח החדר התקני. האם הפך החדר לחצי חדר במציאות?
חמישית: רוחב מסדרון בין ציפויים קטן מ-80 ס"מ (או 90 ס"מ או 100 ס"מ, תלוי
באורך המסדרון), אבל שטח הסלון גדל כתוצאה מכך. האם מגיע פיצוי - רק בגלל התקן?
ומבחינת השווי? הדברים ברורים, אין כמעט או אין בכלל ירידה בשווי הדירה במקרים
אלה מבחינת מוכר מרצון לקונה מרצון.
אולם אל לנו לשכוח, שבית המשפט בוחן את הבנוי לפי החוק, כולל תקינותו ותקנותיו,
ומבחינתו הליקוי קיים. לכן, כשיש סטייה מהתקנות יש לפצות, ולכן עדיף להיזהר
מלכתחילה.
אגב, במקרה של גובה חדרים, קיימת פסיקה לגבי גובה החדר שבהפרשים שבין 2.20
מ' לבין 2.50 מ'. במקרה זה קיימת אמת מידה להפחתת השווי, שחדר מגורים הופך
מבחינת גובהו למחסן.
הכותב היה מהנדס העיר תל-אביב ויו"ר לשעבר של לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
