ענף הנדל"ן נחשב לקטר המוביל ומניע את גלגלי המשק הישראלי. אנו נמצאים בשעת
חירום ומשבר בשוק המקרקעין. מיתון מסתמן גם בארצות מובילות כמו ארה"ב, בריטניה
ויפאן. המשבר בא לידי ביטוי במישורים אלה:
צמצום הבנייה - התחלות הבנייה למגורים פחתו מ-72 אלף יח"ד בשנת 1995 ל-35 אלף
בשנת 2001, ירידה של כ-50%.
ירידת מחירים - מחירי המקרקעין ירדו ב-25%-20%, ובמקומות מסוימים אף יותר.
"בריחת" השקעות לחו"ל - רבים מעדיפים למכור את נכסיהם בארץ ולהעביר את הכספים
תמורתם להשקעות בנדל"ן בחו"ל.
העדפת שיפוצים - בעלי נכסים מעדיפים להשקיע בשיפוצם מאשר ברכישת נכסים חדשים.
התוצאה: הקפאת עסקאות, קיטון במיסי מקרקעין וירידה בביקושים לדירות גדולות
ויקרות (משרד השיכון מבקש להקטין את שטחי הדירות בפרויקטים חדשים ל-90-80 מ"ר);
עלייה במימוש מענקים לשכר דירה, כי רבים נמנעים מקניית דירה ומעדיפים שכר דירה;
עלייה במספר תביעות במקרקעין - הירידה במחירי הדירות יוצרת תחושת החמצה, והפורקן
- תביעות נגד קבלנים ורשויות.
המערכת, היינו המינהל, רשויות מקומיות, לשכות התכנון ומערכת המיסוי - אדישים,
במקום לעודד פעילות. ענף הנדל"ן סובל מגורמי כשל שבשליטת המוסדות כלהלן:
מיסוי - בעסקאות במקרקעין, מיסים ותשלומי חובה בהיקף שאין לו אח ורע בעולם.
משרד האוצר: מס הכנסה; מס שבח; מע"מ; מס רכישה; מס מכירה; מס רכוש.
רשויות מקומיות: היטל השבחה; אגרות בנייה; היטלי פיתוח ותשתיות על; ארנונה;
מטלות ציבוריות.
ממ"י: דמי הסכמה; דמי היתר; דמי שינוי ייעוד וניצול; דמי היוון וחכירה.
בנוסף, קיימים עיוותים המרתיעים משקיעים, כמו מס על מס, כפילויות בתשלומי מס
בעסקאות לפי החלטות מינהל ואי הכרה בהוצאות מס מכירה והשבחות שאינן ברשימת
סעיף 39 לחוק מס שבח.
ממ"י, שבניהולו 92% מקרקעות המדינה, נועד לנהל ולפתח מקרקעין בישראל, אך הפך
לסמל לביורוקרטיה ולסרבול. במקרים רבים הניהול אינו עונה על צורכי השעה, עסקאות
"נתקעות", יזמים נמנעים מהשקעות עקב החשש "להיתקע" ולהפסיד.
תכנון - משך אישור תוכנית אורך שנים רבות; התהליך מסורבל וביורוקרטי, יוצר
פתח לשחיתות ודוחה יזמים.
אישורי בנייה ורישום נכסים - יש ליקויים רבים בתפקוד הגופים האחראיים למתן
אישורי בנייה ולרישום הזכויות הקנייניות. לעתים מתעכבים אישורי הבנייה ורישום
הזכויות במשך שנים, ללא הצדקה.
המצב מחייב יצירת מומנטום בשוק הנדל"ן. אינפלציה וריבית נמוכים הן תנאי פתיחה
נוחים ליציאה מהמשבר. כדי לעודד את ענף הנדל"ן יש "להפוך" את מגמות השוק, ע"י
פעילות נחרצת ואמיצה לייעול ולאיזון מערכות המיסוי, הניהול, התכנון והפיקוח.
להלן צעדים ליצירת מומנטום על סמך הכלים שבידי המדינה.
מיסוי - איתור מגמות שוק כמו עסקאות פינוי-בינוי ועסקאות קומבינציה ועידודן
ע"י העדפות מיסוי מתקנות. איזונים במיסוי, כמו מיסוי השקעות של ישראלים בחו"ל
בשיעור הפער שבין המס בארץ לשיעורו בחו"ל. צמצום תשלומי חובה שוליים כמו דמי
היוון, דמי היתר ודמי שינוי ייעוד וניצול. פישוט המיסוי בעסקאות קומבינציה
המבוססות על הון עצמי קטן. הקלות במיסוי משקיעים פרטיים המבצעים פרויקטים גדולים,
לרבות הקלות בפעילות של עמותות.
עידוד עבודות פינוי-ובינוי שהן תוכניות רווחה, ע"י הכרה בפטור בהן לפי סעיף
65 לחוק מיסוי מקרקעין כהליך "ריפרצלציה" - חבות הבעלים במס נדחית. התוצאה:
ניצול התשתיות הציבוריות הקיימות והגברת פעילות הבנייה והכנסות המדינה. ראוי
גם לפטור ניוד זכויות בנייה באתרי שימור.
מומלץ להטיל מס הון בשיעור 20% על הרווחים בבורסה, ובמקביל להקטין המס על נדל"ן.
ביטול מס מכירה וחיוב במס רכוש בשיעורים נמוכים של עד 0.3% על נכסים עסקיים
ונכסי מותרות כגון מכוניות, יאכטות, מטוסים וכו'. הכרה חלקית בהוצאות על שיפוצים
ומשכנתאות במגורים (הדבר יעודד דיווח למע"מ ולמס הכנסה ויקטין את פעילות ענף
השיפוצים "בכסף שחור"). טיפול מהיר בהשגות ועררים תוך אפשרות פנייה לשמאי מכריע
או לבורר מוסכם.
ניהול המקרקעין - העברת חלק מתפקידי ממ"י לגופים ייעודיים בלתי תלויים כגון
חברות פיתוח עירוניות וחברות מנהלות, שיבצעו את העבודה ללא סרבול ביורוקרטי,
תוך פיקוחו של ממ"י על פעולתם. הקצאת קרקע ללא תמורה באיזורי עדיפות לאומית
למתיישב ולמי שמקים מפעל כמו לאור החוקים המנדטוריים, העותמנים והאמריקניים,
homestead.
תכנון - קידום וייעול המערכת התכנונית (outsoursing) באמצעות הקמת גופים מקצועיים
ובלתי תלויים שתפקידם לנהל את תכנון המקרקעין. ועדות התכנון תפקחנה על הגופים.
אישור תכנון מפורט על בסיס "תוכניות כתמים", שתהוונה תוכניות אב, המאפשרות
גמישות בצפיפויות וביעדים. יצירת מסלול אישור תוכנית תוך הגדרת התחנות ולוחות
הזמנים. דיון בהתנגדויות בהליך בוררות.
בנייה ואכיפה - מתן סמכות לאישור תוכניות בנייה למהנדסים חיצוניים, שייתנו
שירותי עזר מקצועיים לעיריות, ועדות התכנון תפקחנה על המהנדסים. אכיפת החוקים
ע"י מנגנוני ענישה שירתיעו עברייני בנייה. תדרוך ברור להגשת תוכניות בנייה
ע"י קביעת נוהלי הגשה פשוטים וברורים ולוח זמנים לאישורן. בניית תשתיות קדימות
לרכבות.
למרות המשבר בענף הנדל"ן והכשלים הקיימים - איתנות השוק, התנאים הכלכליים והשכל
הישר עשויים לאפשר התאוששות בענף. כדי שההתאוששות תהיה מהירה, ארוכת טווח ויציבה,
יש לפעול בנחרצות לאיתור ולסילוק הנגעים והחוליים, לייעל את השירות וליצור
מומנטום שיעודד כניסת משקיעים והזרמת הון חיצוני. בדומה לענף ההיי-טק, שמשך
יזמים רבים, חברות השקעה וקרנות הון סיכון, גם בארץ וגם בחו"ל, יש לעודד השקעות
בנדל"ן, לעקור נגעים ולהגדיל את הכדאיות הכלכלית ע"י השוואת תנאי ההשקעה בנדל"ן
לאלה שבענפים אחרים.
בימים אלה פועלת ועדת רבינוביץ' למתן פתרונות למצב הענף במישור המיסוי, ואנו
תקווה שפתרונות חיוביים ייושמו ויאפשרו חידוש הצמיחה בענף הנדל"ן ובמשק.
הכותב הוא שמאי מקרקעין, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
