אסתבר שלשאלה הרת הגורל, האם הגודל קובע, הנדונה חדשות לבקרים בסדרה הטלוויזיה
"סקס והעיר הגדולה", ישנם גם צדדים אחרים, שכוכבת הסדרה ג'סיקה פרקר כנראה
אינה מודעת להם. שמאי המקרקעין נתפס בעבר כאיש מבוגר ואפרורי שאינו עוסק בסוגיית
הגודל. אולם מסתבר שלא היה צריך להמתין עד ל"מהמפכה השקטה" שעבר המקצוע בשנים
האחרונות, "מהפכה" אשר הצעירה את השורות. שמאי המקרקעין, ותיקים כמו צעירים,
הקדימו בהרבה את זמנם, ונהגו לדון בשאלת הגודל עוד מקדמת דנן.
שלא כמו עמיתתנו הגב' פרקר (היינו רוצים), אנו השמאים לא התכוונו לגודל הפיזי
במובן האנטומי של המילה, וכמה מפליא - גם לא לגודלו הפיזי של הנכס, אלא ל"גודלו
הכלכלי", רוצה לומר שוויו.
הכלל השמאי המשמש כהנחה לאמור קובע, כי במבחן סבירות כלכלית, "ככל ששוויו של
נכס הולך וגדל - שוק הקונים המסוגל לרוכשו הולך ומצטמצם". כאשר "שוק הקונים"
הולך ומצטמצם, הנכס "נאלץ" להיות חשוף משך זמן ארוך יותר בשוק, עד שיגיע הקונה
המיוחל.
דמו בנפשכם בניין מגורים, שבו ארבע דירות בנות ארבעה חדרים בקומה טיפוסית ודירת
גג (פנטהאוז) על שטח כל הקומה העליונה. אם נניח ששתי דירות מוצעות למכירה באותו
היום. האחת דירה סטנדרטית בקומה טיפוסית והשנייה דירת הגג (פנטהאוז). סביר
ש"במבחן השוק" תימכר קודם הדירה הסטנדרטית. לפעמים, ובמיוחד ב"שוק חלש", יעברו
חודשים ארוכים ממכירת הדירה הסטנדרטית ועד מכירת דירת הגג.
לא סוד הוא, שקיים מתאם כמעט מלא בסדר מכירת הדירות בבניין חדש. תחילה נרכשות
הדירות הפחות יקרות, בדרך כלל הקטנות, ולאחריהן הדירות היקרות יותר - הגדולות.
וכדי לתבל את האמור במושגים כלכליים אקדמיים, נצמד להגדרה הקובעת, כי אם "ההיצע
קבוע והביקוש קטן, אזי השווי קטן". הכלל האמור מקורו בהנחה מרכזית בתורת שמאות
המקרקעין שכינויה, המקצועי הוא "מושג הדחייה".
אחת מהגדרות השווי השמאיות קובעת, כי שוויו של נכס הינו ערכם הנוכחי של ההנאות
העתידיות אותן יפיק הנכס. חמתי נוהגת להצהיר באוזני חדשות לבקרים, כי "זמן
זה כסף" והיא כמובן (כמו תמיד לדעתה) צודקת. דחיית ההנאה בזמן בקבלת התמורה
הכספית, פירושה הכלכלי הוא הפסד אלטרנטיבי, לפחות של הריבית האלטרנטיבית הבסיסית
במשק (לדוגמה פיקדון קצר מועד/אג"ח ממשלתי וכו').
חוב נוסף אותו אני חייב לפרוע, הוא מדוע טרחתי להדגיש בפתיחת הדברים כי אנו
שמאי המקרקעין עוסקים ב"גודל הכלכלי" ולא בגודל הפיזי, והרי לפחות בבחינה ראשונית
נראה, כי כמעט תמיד קיימת התאמה בין גודל פיזי לגודל כלכלי (רוצה לומר, לדוגמה,
שדירה גדולה הינה דירה יקרה לעומת דירה קטנה).
אחד מהכללים השמאים הוותיקים גורס, כי "הכלל הוא שאין כלל". מסתבר שלא תמיד
"עובד" הכלל האמור. פירוש האמור ניתן להבהרה בעזרת התורה השמאית, הידועה בשם
"תורת התועלת". שמאי מקרקעין מסוגל וצריך לכמת לכסף גם רגשות ורצונות פסיכולוגיים
של הפרטים בשוק. פעולה זו מחויבת המציאות בשל העובדה, שרגשות אלו משפיעים על
התגבשות השווים בשוק.
"תועלת" מוגדרת כהנאה אותה מפיק הצרכן משימוש במוצר הנדלנ"י, ואשר למענה הוא
רכש את המוצר. היחידה הראשונה של המוצר מעניקה למשתמש כמות מסוימת של "תועלת
פסיכולוגית", אולם כל יחידה נוספת (שולית) מעניקה תועלת פסיכולוגית הולכת וקטנה,
כך שסך התועלת הולכת וגדלה בקצב איטי יותר. משלב מסוים , התועלת השולית אינה
גדלה אלא פוחתת, ולכן גם סך התועלת קטנה.
לדוגמה: בשוק הדירות שבו דירת שלושה חדרים שווה 150,000 דולר (50,000 דולר
לחדר), ודירת ארבעה חדרים שווה 180,000 דולר , תוספת החדר הרביעי (החדר השולי)
הוסיפה לשווי הדירה 30,000 דולר (לעומת ה-50,000 דולר לחדרים הראשונים) בלבד.
ודירת 5 חדרים שווה 200,000 דולר (דהיינו תוספת 20,000 דולר ל-180,000 דולר
בדירת ארבעה חדרים), הרי במבחן ה"שימוש המיטבי" (מושג שמאי), סביר שהחדר החמישי
לא ייבנה, וזאת משום שעלות הקמתו (עלויות בנייה ונלוות) הינה 25,000 דולר,
דהיינו הפסד של 5,000 דולר ליזם בבנייתו. מסקנה: הגודל הפיזי אינו מרשם בטוח
לתוספת שווי.
הכלי המתמטי הפופולרי ביותר לכימות "ההפחתה" לגודל כלכלי הינו דחיית התקבול,
בעזרת מודל המניח היוון הערך הנדחה מהעתיד להווה.
לדוגמה: שוק בו מתקיים מחיר מכירה לדונם קרקע ביעוד לתכנון בעתיד ב-200,000
דולר. מרבית העסקאות בשוק נעשות לחלקות בגודל דונם. מוכר פלוני, שברשותו 5
דונם, מעוניין למכור את חלקו. שווי הקרקע בשלמותה (5 דונם) לא יהיה מיליון
דולר, לפחות מן הטעם שמוצר כאמור, במיקום האמור, מצריך על פי ההנחה שנתיים
חשיפה בשוק של קונים פוטנציאלים. אם נניח כי בשוק ניתן לקבל הכנסות מריבית
על פיקדונות קצרי מועד בערכים של 6% , הרי שווי הקרקע בשלמותה יהיה 890,000
דולר, לפי מיליון דולר כפול מקדם דחייה של 89% (1.06 בחזקת 2 - שנתיים).
דרך נוספת להפחתה יכולה להיות העלות העודפת הדרושה לניהול מו"מ ומכירה מול
חמישה קונים (במכירה כל דונם מחמישה הדונם) בנפרד, לעומת מכירת דונם אחד בשוק.
המסקנה המתבקשת אם כך היא, שלפחות בממד של עולם שמאות המקרקעין, "הגודל כן
קובע".
הכותב הוא שמאי מקרקעין, מ"מ יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל ומרצה לשמאות מקרקעין
במכללת רמת-גן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
