היוון על האיילון: העקרונות

שטחי 4 המתחמים הנכללים באיזורים אילו, משמשים, ברובם, למלאכה ותעשייה זעירה, ומוחכרים ע"י העירייה לחוכרים שונים עד שנת 2010, עם אופציה להארכת תקופת החכירה ב-49 שנה נוספות. לאור אי הודאות בקרב החוכרים לגבי התנאים להארכת תקופת החכירה, נוצר קיפאון בפיתוח המתחמים, וזאת בשל חשש בקרב היזמים מביצוע השקעות הוניות בבנייה ופיתוח, וכן בשל העובדה שהלקוחות הפוטנציאלים נרתעים משכירת/קניית שטחי משרדים מבלי לדעת מה יהיו התנאים להיוון זכויותיהם בשנת 2010.

מרבית חוזי החכירה מתאפיינים במספר עקרונות מרכזיים:

* תקופת חכירה ל-60 שנה, החל מ-1.9.50 ועד ל-31.8.2010.

* מטרת החכירה: שימוש לצורכי תעשייה.

* דמי החכירה: מהוונים, שולמו בגין כל תקופת החכירה.

* בתום התקופה: הנכסים חוזרים לרשות העירייה ומהווים את קניינה המוחלט, ללא כל תשלום לחוכרים.

* לחוכר זכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה, על-פי תנאי החכירה שיהיו נהוגים אז.

העירייה רואה במתחמים הנדונים את אחד ממרכזי התעסוקה העתידיים והמרכזיים של העיר, מכמה טעמים:

* המתחמים נהנים מנגישות טובה למערכת הסעה המונית, תחנות רכבת ישראל, נגישות לרכבת הפרברים דרך נתיבי איילון ומקירבה למרכז העיר.

* המתחמים מורכבים בין השאר ממגרשי בנייה גדולים ועתירי זכויות, המאפשרים ניצולם כמקשה אחת או בשלבים (על פי דרישות השוק).

* המתחמים סמוכים לנתיבי איילון ואינם מהווים מטרד לאיזורי מגורים, דבר שמאפשר שילוב שימושים מעורבים (מסחר/משרדים).

על מנת לקדם את הפיתוח באיזור, העירייה גיבשה, במסגרת מבצע היוון, מערכת תמריצים כלכליים, ובכך גם ביטלה את אי הוודאות ששררה בשוק לגבי תנאי הארכת תקופת החכירה, באופן שלחוכרים יהיה כדאי כלכלית להאריך, כבר היום, את תקופת החכירה הראשונה לתקופת חכירה נוספת עד שנת 2059. מטרת המבצע לעודד את החוכרים לתכנן, לפתח ולהקים פרוייקטים חדשים במתחמים הכלולים במבצע.

במקביל אישרה בימים אלו הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מדיניות תכנונית לאיזור ביצרון. לפי מדיניות זו מתוכנן האיזור לתעסוקה ולמגורים עם זכויות בנייה בין 200% לבין 450%, בהתאם לגודל המגרש.

בין הפרוייקטים המרכזיים המתוכננים במתחמים השונים: מתחם בית חרושת אמקור; יוניון מוטורס; מאפיית לחמנו (פרוייקט S.G.S), מוטורולה ועוד.

להלן עיקרי התמריצים הכלכליים להיוון הזכויות עליהם הוחלט, במסגרת מבצע היוון מוגבל, המסתיים בדצמבר 2002:

שיעור דמי החכירה השנתיים בגין זכויות החכירה הנרכשות עד שנת 2059 נקבע ל-3.5% (בלבד) משווי המגרש, ויהוונו לצורך קביעת דמי החכירה המהוונים בשיעור של 5% לשנה. התוצאה המתקבלת מהעיקרים שפורטו הינה הפחתה של כ-30% (לעומת מדיניות העבר) משווי זכויות החכירה החדשות הנרכשות.

זכויות החוכרים עד שנת 2010 מחושבים לפי דמי חכירה שנתיים של 5% שיהוונו בשיעור היוון של 5%, יופחתו מדמי החכירה המהוונים כאמור בסעיף 1.

יצירת מנגנון שקוף לקביעת שווי המגרשים באמצעות שני שמאי מקרקעין, שייבחרו על ידי החוכרים מרשימה מוגדרת.

בשלב הראשון יתאפשר היוון הזכויות על בסיס תוכניות בניין עיר והקלות מאושרות. בשלב השני, יזם שייכנס למסגרת המבצע ויגיש בתוך פרק זמן קבוע מראש תוכנית בניין עיר להגדלת הזכויות על בסיס המדיניות העירונית לפיתוח האיזור, יוכל להוון את זכויותיו במנגנון שדומה למנגנון שפורט לעיל (עד לזכויות בנייה של 300%).

במהלך הפרסום לגבי המבצע המתוכנן שנלווה להחלטות העירייה, ניסו מספר אנשי מקצוע לנתח את עיקרי המבצע ולהשוותו למבצעים מקבילים שבוצעו על ידי מינהל מקרקעי ישראל. בניסיונות אלו, שנערכו על בסיס מידע חלקי בלבד, הושוו שיעורי דמי החכירה הנדרשים לתשלום על ידי המנהל לשיעור המבוקש על ידי העירייה.

בהשוואות שנערכו התעלמו הכותבים ממרכיב עקרוני שנלווה למבצע של עיריית תל אביב. עיריית תל אביב מוכרת זכויות חכירה במסגרת של חוזה מהוון על פי התוכנית שבתוקף, וכן מגדירה תנאים להיוון זכויות לגבי תוכניות שיאושרו בעתיד, והרוכש אינו נדרש, בכפוף לתשלום דמי החכירה המהוונים, לתשלום היטל השבחה או תשלומים נוספים בגין רכישת הזכויות (למעט מס רכישה ואגרות בנייה בעת מימוש הבנייה). לעומת זאת, חוכר המהוון זכויות במינהל מקרקעי ישראל, נדרש, בנוסף לדמי ההיוון על פי זכויות הבנייה שבחוזה החכירה המקורי, לתשלום היטל השבחה לרשות המקומית ולתשלום דמי היתר (בקיזוז מחצית מההיטל או מדמי ההיתר), בגין זכויות נוספות שלא נכללו בחוזה החכירה המקורי.

חישוב המכליל את היטל ההשבחה ודמי ההיתר במינהל בהשוואה לתנאי המבצע המוצעים על ידי העירייה מעלה, כי מבחינת החוכר, ככל שמגדילים את זכויות הבנייה, קיים יתרון למבצע של עיריית תל אביב על פני התנאים להיוון ולתוספת זכויות בנייה כפי שהוגדרו על ידי מינהל מקרקעי ישראל.

מבצע ההיוון מנוהל על ידי הרשות לפיתוח כלכלי ת"א יפו, שתלווה כל חוכר בכל הליך ההיוון וההשבחה. הרשות והעירייה מצפים להצלחה בכל הקשור להיענות החוכרים להצעת העירייה ובמיוחד בכל הקשור לתנופת הפתוח המחודשת לאיזור מרכזי המהווה ציר חשוב בכלכלת העיר ת"א-יפו.

הכותב, כלכלן ושמאי מקרקעין, הוא מנהל מבצע ההיוון מטעם הרשות לפיתוח כלכלי ת"א-יפו בע"מ. האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותב בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי.