עיוות המע"מ ברכישת קרקע

"(1) מכירת טובין או מתן שירות באקראי, כשהמכירה או השירות הם בעלי אופי מסחרי.

(2) מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור - למעט מכירת דירת מגורים - למלכ"ר או למוסד כספי".

כתוצאה מהפיסקה השניה להגדרת "עיסקת אקראי", כמפורט לעיל, מוטל (בדרך כלל) מס ערך מוסף - בין היתר - כל אימת שנמכרת קרקע לבנייה לקבלן ע"י יחיד.

בתקנה 6ב לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976, נקבע, כי במקרה כזה יהיה הקונה חייב בתשלום המס, ועל כן עליו להוציא במקום המוכר חשבונית ערוכה על שמו הוא ("חשבונית עצמית") ולדווח על המכירה בדו"ח שעליו להגיש, לפי תקנה 23 לאותן תקנות.

ככל שמדובר בקרקע המיועדת לשימוש בעיסקה החייבת במע"מ בידי רוכשה, הרי ההשלכה המעשית מכל "הפרוצדורה" הזו הינה, שרואים את הקבלן כאילו היה זכאי לנכות מס תשומות (למרות שבאופן כלכלי אין הדבר נכון) וכתוצאה מכך יחוייב הקבלן, לעת מכירת הקרקע (אם ככזו ואם לאחר ביצוע הבנייה), להעביר לאוצר המדינה 17/117 מהתמורה.

בדרך זו "נהנה" אוצר המדינה מגביית מס ערך מוסף, ללא כל הצדקה כלכלית או חברתית, בגין עלות הרכישה של הקרקע מהיחיד. עיוות מס זה מתייחס גם להתקשרויות אחרות, בהן רוכש עוסק - לשימוש בעסקו - נכס מיחיד שאיננו עוסק, אלא שהשפעתו של העיוות האמור מהותית במיוחד לגבי התקשרות בה נרכשה, ע"י קבלן, קרקע "פרטית" מיחיד.

על מנת להדגים את עיוות המס הבוטה, הגלום ב"הסדר" זה, נתאר לעצמנו אירוע בו יחיד א' מוכר לקבלן קרקע, ששווי השוק שלה 500,000 שקל, והקבלן מוכר את הקרקע, מייד לאחר מכן, ליחיד ב', במחיר העלות.

במקרה כזה יאמיר שווי הרכישה של הקרקע, בידי יחיד ב', לסכום של 585,000 ש' (אני מתעלם מהשלכות מס המכירה ומס הרכישה - נ.ה), וכך יתעשר אוצר המדינה, ללא כל הצדקה, בסכום של 85,000 ש' (למרות שלא חל כל "ערך מוסף" בשווי הקרקע)!

לחלופין, יצליח הקבלן לגבות מיחיד ב' סך של 500,000 שקל בלבד (שווי השוק) ויעביר מכיסו, לאוצר המדינה, סכום של 72,650 שקל...

יצויין, כי עיוות מס דומה חל בעבר כל אימת שעוסק במקרקעין רכש דירת מגורים מיחיד. עוות זה תוקן - אם כי באופן חלקי בלבד - במסגרת תיקון לחוק מע"מ מס' 11 מיום 9.12.1993, כאשר נקבע בסעיף 5(ב) לחוק, כי בעת מכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין, שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס שיוטל על מכירתה יחושב אך ורק על ההפרש שבין מחירה בעת המכירה לבין מחירה בעת הרכישה.

כל עוד עיוות המס האמור ממשיך להתקיים, מוצע ליחיד בעל קרקע, המיועדת להקמת דירות מגורים, לנסות ולפעול באחת מהדרכים המתוארות מטה:

1. מן הראוי לנסות ולמכור את הקרקע ליחידים, שאינם עוסקים, ומאוחר יותר יזמינו בעלי הקרקע שירותי בנייה מקבלן מבצע.

2. אם הדבר איננו מעשי, ניתן למכור את הקרקע ל"איגוד מקרקעין", בבעלות הקבלן, ובעת שיופיעו הלקוחות הסופיים, ימכור להם הקבלן שירותי בנייה בלבד, בעוד שאיגוד המקרקעין ימכור להם באותו מעמד את הקרקע, ללא שירותי בנייה. כך יתכן וישתכנע מנהל מע"מ, שיש להטיל את המע"מ - לגבי הקרקע - אך ורק על מרכיב הרווח שהופק ממימושה (כפי שהדבר נעשה, גם לפני תיקון סעיף 5 (ב) לחוק, לגבי דירת מגורים שנרכשה מיחיד ונמכרה לאחר מכן ע"י עוסק במקרקעין).

כותב שורות אלו מבקש להדגיש, כי המנהל רשאי להתעלם מעיסקה, אם הוא סבור שהיא מלאכותית או בדויה, או שאחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס או הפחתת מס "בלתי נאותות". עם זאת, ספק אם הימנעות ממס, כאשר המס כשלעצמו מוטל ללא כל הצדקה כלכלית, אמורה להיחשב "בלתי נאותה"...