כותרת מאמר זה לכאורה תמוהה, הרי היטל השבחה מוטל על-פי הוראות התוספת השלישית
של חוק התכנון והבנייה, עקב אישורה של תוכנית בניין עיר חדשה. לתב"ע ישנן הוראות
הקובעות את ההשבחה החלה במקרקעין, ואם חלה השבחה - ישולם היטל. אם קיימת מחלוקת
על גובה ההיטל, ישנן הוראות בחוק הדנות בערעורים. אם כן, מה מיקומו של תכנון
מס במסגרת היטל השבחה?
ישנם מספר עקרונות הקבועים בחוק המשפיעים על גובה ההיטל שישולם. אם יודעים
"לשחק" נכונה ובעיתוי הנכון במרכיבי החישוב, סכום ההיטל שישולם בפועל יהיה
נמוך, ולעיתים במידה ניכרת, מההיטל שיחול ללא תכנון מס נכון מטעם בעלי המקרקעין.
העקרונות הרלוונטיים, לענייננו זה, על-פי התוספת השלישית הם כדלקמן:
א. החוק נכנס לתוקפו בשנת 1981, ברם, על-פי הוראות המעבר, הוא חל רטרואקטיבית
החל מיום 1.7.75. היינו, כל תוכנית שאושרה ממועד זה חייבת בהיטל השבחה, אלא
אם הוכח אחרת (ע"י שומה נגדית וכו').
ב. המועד הקובע לחישוב גובה ההשבחה הוא 15 יום לאחר פרסומה של התוכנית למתן
תוקף.
ג. המועד הקובע לתשלום ההיטל הוא "יום המימוש". דהיינו, למרות שחישוב ההיטל
נעשה ליום אישור התוכנית, הרי לא חייבים לשלם עד ליום המכירה או עד ליום הוצאת
היתר הבנייה. בפועל, קיים חיוב היטל בסכום שנקבע (בדרך כלל לאחר הערעורים).
חוב זה צמוד לנמוך משני המדדים, מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה, עד
ליום התשלום בעת המימוש, וללא ריבית.
ד. בפרקטיקה, הוועדות המקומיות לא נוהגות להוציא שומות היטל השבחה עד ליום
המימוש, למרות שהתוכנית אושרה לעיתים שנים רבות קודם. הרי בשביל מה שיעבדו
לריק, כאשר באופק לא נראה יום התשלום. מאידך, סעיף (4) 4 לתוספת קובע, שבעל
המקרקעין רשאי לדרוש מהוועדה המקומית לאפשר לו לשלם מיד את ההיטל עוד לפני
יום המימוש. ישאל השואל: מדוע הבעלים מתנדבים להקדים את התשלום? אכן, זהו שלב
אחד בתכנון המס כפי שיוסבר להלן.
ה. סעיף (5)4 לתוספת הוא הסעיף הקריטי שממנו חייב להיזהר בעל המקרקעין. העולה
מהסעיף הוא, שכאשר אושרו מספר תוכניות מאז 1.7.75 ועד היום, והבעלים לא שילמו
היטל השבחה עבור תוכניות אלו, חישוב ההשבחה ייערך בין התוכנית הראשונה לבין
התוכנית האחרונה, לפי השווי ביום אישור התוכנית האחרונה. בסעיף זה מתמקד תכנון
המס, נבחן אותו על רקע דוגמה פשטנית המוצגת להלן.
התוכנית הבסיסית שאושרה לפני 1.7.75 קבעה זכויות בנייה על המגרש בהיקף של 2
קומות. תוכנית משנת 1980 קבעה בנייה של 5 קומות. תוכנית חדשה שעומדת כיום לפני
אישורה מגדילה את היקף הבנייה ל-6 קומות. הוועדה המקומית לא שלחה מעולם הודעת
חיוב על ההיטל משנת 1980 והיא מחכה ליום המימוש.
קיימת בפני בעל הקרקע האפשרות הרגילה, על דרך "הנמנום": לחכות עד ליום המימוש,
שיהיה לאחר אישור התוכנית החדשה, והוא יחויב בהיטל על ההשבחה בגין הגדלת זכויות
הבנייה מ-2 קומות ל-6 קומות בהתאם לשווי האקטואלי היום, בתוספת הפרשי הצמדה
בהתאם לחוק עד ליום המימוש.
הואיל ועליית מחירי הקרקעות בשוק החופשי משנת 1980 ועד היום היתה גבוהה באופן
ניכר מעליית המדד, לפיכך מוצע לבעל הקרקע תכנון מס כדלקמן: עליו לפנות לוועדה
המקומית בטרם תאושר התוכנית החדשה ולבקש בהתאם לסעיף (4)4 לתוספת לערוך לו
חישוב היטל השבחה על התוכניות שכבר אושרו בעבר. כאמור בדוגמה דלעיל, עיקר ההשבחה
נובעת מהתוכנית שאושרה בשנת 1980, כאשר מחיר הקרקע היה נמוך מאוד. בהתאם לכך,
תוצא שומה לפי השווי ההיסטורי ב-1980 עבור ההשבחה מ-2 קומות ל-5 קומות בתוספת
הפרשי הצמדה בלבד (ללא ריבית) עד היום. לאחר שתאושר התוכנית החדשה, יחויב בעל
הקרקע בהשבחה על תוספת קומה אחת בלבד בהתאם לשווי האקטואלי. ההבדל בתשלום הצפוי
בין הבעל "המנמנם" לבין הבעל "המתכנן" הוא עצום, בהיקף של מאות אלפי דולרים
ולעיתים יותר.
בערים רבות מאשרים חדשות לבקרים תוכניות נושאיות החלות על כל הנכסים בעיר,
בענייני בניית מרתפי חנייה, עליות גג, רמפות בתעשייה וכו'. בעלי הנכסים אינם
ערים לכך, שכל פעם שמתאשרת תוכנית כללית, היא גוררת את התאריך הקובע לחישוב
ההיטל, ועל-ידי כך הופכת שווי היסטורי לשווי אקטואלי ומגדילה את חיובי היטל
ההשבחה. כמו כן, רוב בעלי הנכסים לא ערים לכך, שכאשר הם יוזמים ומאשרים תוכנית
חדשה להשבחת מגרשם, בד בבד נגרר התאריך הקובע של השבחות היסטוריות, וההיטל
הכולל מוטל בהתאם לשווי האקטואלי.
יש לציין שהמגמות בשוק המקרקעין אינן מקבילות לשינויים במדד. כידוע, החל מהשנים
1997-1996 ועד היום התהפכה המגמה, וקיימת ירידה במחירי הנדל"ן למרות העלייה
במדדים (אם כי מתונה יחסית). לאור זאת, יש לבדוק מתי כדאי ליזום "גמר חשבון"
של תוכניות עבר, או לחכות לאישור תוכנית חדשה, שתזיז את התאריך הקובע לעיתוי
עדיף, בשל רמת מחירים אקטואלית נמוכה יותר בהשוואה למחיר היסטורי צמוד מדד.
לפיכך, ראוי שכל בעל נכס יבדוק מידי תקופה, ובוודאי כאשר הוא יוזם תוכנית חדשה,
את נושא חיובי היטל השבחה על-פי התוכניות ההיסטוריות. עליו להיות מודע לכך,
שכל תוכנית חדשה שאושרה והוראותיה מתייחסות גם לנכסו, מזיזה את התאריך הקובע
לחישוב ההשבחה ובעקבותיו גם את גובה ההיטל. בדיקה כזאת חוסכת הרבה מאוד כסף.
הכותב הוא שמאי מקרקעין וכלכלן ומרצה לשמאות באוניברסיטה ובמרכז הבין תחומי
בהרצליה, בעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
