יש ליישם במהירות את שיטות טיפוח היזמות הפרטית המבוצעות הלכה למעשה במדינות
מזרח אירופה על מנת לנסות ולמגר את משבר הנדל"ן בארץ. כל המתהלך ברחובותיה
של העיר פראג שבצ'כיה, אינו יכול שלא להשתומם מהפיתוח הנדל"ני המואץ העובר
על העיר המרתקת מכל הבחינות.
רק לפני כ-12 שנה, בדצמבר 1989, נפל השלטון הקומוניסטי בצ'כיה במה שכונה "מהפכת
הקטיפה", שהונהגה על ידי ואצלב האבל שמונה לנשיאה. הרפורמות הכלכליות הניבו
את התוצאות המבטיחות ביותר במזרח אירופה.
כיום פוקדים את העיר כ-50 מיליון תיירים בשנה. "הבום הכלכלי" ניכר גם בפיתוח
נדל"ני מואץ, בו שותפות גם מיטב חברות הנדל"ן הישראליות.
לשכת שמאי המקרקעין בישראל ערכה סיור מקצועי בעיר, במטרה לנסות ולהתחקות אחר
הצלחה זו ולבחון האם היא ניתנת ליישום גם בארץ. נציגי הלשכה נפגשו עם נציגים
מקומיים של חברות נדל"ן ישראליות ואדריכלית מקומית הפעילה מאוד בפיתוח הנדל"ני
בעיר. נערך סיור מקצועי בשני פרויקטים המפותחים על ידי חברות ישראליות.
ה"סוד" הגדול הטמון בהצלחה מתחלק לשניים:
1. הגבלת סמכויות הביורוקרטיה למינימום ההכרחי בכל מה שקשור לתכנון, דבר המעודד
את היזמות הפרטית.
2. העדר מיסוי ספציפי על ענף הנדל"ן מעבר למיסוי הכנסה כולל ובשיעורים נמוכים.
התכנון מתחלק לשניים: התכנון המיתארי המחוזי והתכנון הרובעי המפורט. התכנון
המיתארי המחוזי נקבע על ידי עיריית פראג, והוא אשר קובע את ייעודי הקרקע בלבד.
התכנון הרובעי המפורט נעשה ברמת הרובע, והוא אשר קובע את קיבולת הבנייה ומידותיה
בכל חלקה וחלקה. תכנון זה נעשה במו"מ בין היזם לבין הנהלת הרובע בשיתוף בעלי
המגרשים הגובלים. בהליך התכנון שותפים כל הגורמים האחראים על נושא התשתיות,
איכות הסביבה והשימור וכיוצא בזה, כך שבסופו של התהליך היזם יודע במדויק מה
נדרש ממנו ואת העלות המדויקת של דרישות אלו. לאחר אישור התכנון המפורט היזם
יוכל להוציא היתר בנייה בתוך פרק זמן של עד ארבעה שבועות.
הליך זה טומן בחובו שני עקרונות בסיסיים בכלכלה קפיטליסטית: היזם הפרטי הוא
זה המניע את גלגלי התכנון על פי הצרכים שנראים לו, ולא ההיפך - כפי שנהוג אצלנו,
שהתכנון והמערכת הבירוקרטית שלצידו הם המנסים להכתיב את הצרכים; העיקרון השני
הינו האינפורמציה המלאה עוד בטרם הוצאת היתר הבנייה, וזאת בניגוד לקורה בארץ,
שרק בשלב ההיתר מתגלות דרישות חדשות מצד הרשות המקומית, ההופכות את ההליך לארוך
ומסורבל.
העדר המיסוי הספציפי על הנדל"ן מהווה גורם משיכה אדיר לכל יזם פרטי; בארצנו
הקטנטונת ישנם כתשעה סוגים שונים של מיסוי ענף הנדל"ן: מס שבח, מס מכירה ומס
רכישה, מיסוי מינהל מקרקעי ישראל: דמי חכירה, דמי היתר, דמי הסכמה. המיסוי
העירוני: היטלי פיתוח, היטלי השבחה וארנונה. מיסים אלו הביאו לתוצאה של "חניקת"
הענף. ביטולם של כל סוגי המיסוי על הנדל"ן והכנסתם תחת קורת גג אחת של מיסוי
הכנסה כנהוג בפראג, עשויים ליצור תפנית אדירה לענף הנדל"ן בארץ, ואולי אף יגרמו
להגדלת הקופה הציבורית על ידי תשלום מס אמת.
צמצום משמעותי בכל הביורוקרטיה התכנונית בארץ, יחד עם רפורמה משמעותית במיסוי
ענף הנדל"ן, הינם מתכונת בטוחה לפתרון המשבר בענף, שיניע גם את גלגלי הכלכלה
המתבוססת. הגיע הזמן שנפסיק לחשוב שהעם היושב בציון כבר יודע הכל, ונלמד מאלה
שהצליחו ליישם את ההצלחה בפרק זמן מואץ. מי יודע, אולי האביב הבא יהיה דומה
לזה של פראג!?
הכותב חבר ועד לשכת שמאי המקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
