לאחרונה נבחר יעקב אודיש לתפקיד השמאי הממשלתי הראשי. השאלה היא, מהו אמנם
תפקידו של השמאי הממשלתי הראשי. במאמר זה מוצעת הגדרה חדשה לתפקידו הראוי של
השמאי הממשלתי הראשי, וכן למעמדו הראוי.
להלן מטלות השמאי הממשלתי, ע"פ תיאור התפקיד בפרסומי נציבות שירות המדינה:
"קובע מדיניות בדבר עריכתן של שומות מקרקעין; מגבש קווים מנחים לפתרון בעיות
מיוחדות והתאמת עקרונות השומה למציאות הישראלית; יוזם הצעות ושינויים בחקיקה
בענייני שומת מקרקעין; נותן ייעוץ לוועדות שונות בענייני מקרקעין; נותן חוות
דעת מקצועית בעניינים מורכבים בדבר ערכם של מקרקעין; מופיע בבתי משפט לשם מתן
עדות מומחה במשפטים ובערעורים הקשורים בהפקעת מקרקעין;
"מנהל משא ומתן עם גורמים שונים לשם השגת פשרות על גובה המחיר, לצורך ביצוע
העסקאות לצורך תשלום פיצויים בעד מקרקעין שהופקעו על-ידי הממשלה; מנהל את אגף
שומת המקרקעין; מקיים פיתוח (צריך להיות - פיקוח) מקצועי ומינהלי על האגף בלשכות
ועל שמאי מקרקעין שבמאגר השמאי הממשלתי הראשי ועל ביצוע השומות; נותן הכוונה
והדרכה לעובדי האגף בביצוע פעולותיהם וקובע החלטות בעניינים עקרוניים ומורכבים
הקשורים בשומת מקרקעין; מקיים כנסים וימי עיון במסגרת המכון להשתלמות שמאים
בנושאים מקצועיים ובנושאי שמאות מיוחדות (צריך להיות - מיוחדים); מבצע מטלות
נוספות בהתאם לדרישה".
בעיקר התמיה אותי תפקידו של השמאי הממשלתי הראשי "לנהל מו"מ עם גורמים שונים
לשם השגת פשרות על גובה המחיר, לצורך ביצוע העסקאות או לצורך תשלום פיצויים
בעד מקרקעין שהופקעו ע"י הממשלה". לפי תיאור זה ניתן להבין, כי מטרת השמאי
הממשלתי היא להשיג פשרה, כלומר לערוך עיסקה בפועל במחיר השונה מזה שהוא עצמו
אמד!
ואלה, לדעתי, התפקידים העיקריים של השמאי הממשלתי הראשי:
1. להיות אחראי להערכת נכסי המדינה. נושא זה הינו, לדעתי, הנושא החשוב ביותר,
אשר בגינו קיים תפקיד השמאי הממשלתי הראשי. תפקיד זה כלל איננו מוזכר בתפקידיו
המצוטטים לעיל.
2. להיות אחראי להערכת כלל הנכסים המנוהלים ע"י מינהל מקרקעי ישראל. נושא זה
איננו נובע ישירות מהנושא הקודם, לאור הגדרת הנכסים המנוהלים ע"י המינהל, אשר
כוללים כיום גם את הנכסים שבבעלות קק"ל ורשות הפיתוח.
3. להעריך נכסים אחרים לפי הצורך - לצורך פיצויי הפקעה וכד'.
4. לבצע את ההערכות בסעיפים 1 עד 3 ביעילות המירבית, ולשם כך להחליט על מדיניות
ביצוע השומות - בין ע"י עובדי האגף ובין ע"י שמאי מקרקעין פרטיים שהוסמכו לכך
ע"י השמאי הממשלתי. השומות בפועל יבוצעו ע"י שמאי מקרקעין עד לדרג השמאי המחוזי.
5. השמאי הממשלתי הראשי יהיה מעורב בשומות מיוחדות ועקרוניות בלבד.
6. השמאי הראשי יפעל כ"ועדת ערר ראשונה" לעררים על שומות האגף.
7. "ועדת ערר עליונה" תדון בעררים על פסיקת השמאי הראשי בתפקידו כ"ועדת ערר
ראשונה".
8. השמאי הראשי אחראי לגיבוש "קווים מנחים" לשומות במשק הישראלי. קווים מנחים
אלה יגובשו וירועננו מעת לעת, בהדרכתנו ובתקציב האגף. השמאי הראשי ימנה ועדות
לצורך זה בתיאום עם מועצת שמאי מקרקעין ועם לשכת שמאי מקרקעין.
9. השמאי הראשי ייזום ויציע חקיקה בנוגע להערכת נכסים. השמאי הממשלתי יבדוק
חוקים דומים במדינות שהחקיקה בהן מתאימה לישראל, ואת האפשרות ליישום רעיונות
רלוונטיים לחוק הישראלי.
10. השמאי הממשלתי יחקור קשרים ופרמטרים חשובים אשר משפיעים על שומות רבות,
ויביא בחשבון את האומדנים הכמותיים הנחקרים בקביעת הקווים המנחים. מחקרים אלה
יבוצעו הן ע"י האגף והן ע"י גורמי חוץ. לביצוע מחקרים אלה יקבל השמאי הראשי
תקציב מתאים.
11. השמאי הראשי ימנה ועדות לבדיקת שומות, שבהן קבעה "ועדת הערר העליונה" שווי
הסוטה ביותר מ-15% מהשווי שנאמד ע"י שמאי מטעם השמאי הממשלתי. השמאי הממשלתי
יפרסם את תוצאות הבדיקות וינחה את השמאים הפועלים מטעמו לאור לקחי הבדיקות.
12. כל רשות מקומית או גוף ממשלתי או נסמך לממשלה, יוכל לפנות לשמאי הממשלתי
בבקשה להקים ועדת בדיקה לשומות אשר לדעת הגוף הפונה יש לבודקן. לגבי נכסים
בשווי מינימלי מסוים תהיה זכות פנייה זו קיימת, הדדית, גם עבור כל אלה שהם
"צד שני" בשומות "נגד" הרשות המקומית וכיו"ב.
ועדות בדיקה אלה יכללו שלושה שמאי מקרקעין, מתוך מאגר של שמאי מקרקעין שאינם
משתכרים מעבודות פרטיות, למעט השתכרות מוועדות בדיקה אלה, מעבודות מטעם בית
משפט או עבודות בוררות/הכרעה/גישור אחרות.
13. השמאי הממשלתי הראשי ישמש בתפקיד של יועץ הנדל"ן של ממשלת ישראל. בייעוץ
זה יופרד נושא הערכת השווי מנושא כדאיות ביצוע עסקאות לאור שווי הנכסים. ייעוץ
זה יינתן למינהל מקרקעי ישראל, לאגף הדיור הממשלתי במשרד האוצר, לאגפי הנכסים
במשרדי הממשלה ולגופי הסמך שלה.
14. השמאי הממשלתי יפרסם ברבים, באינטרנט או בכל דרך חלופית של תקשורת המונים,
את שומותיו, למעט שומות ספציפיות, אשר ועדה מיוחדת תקבע כי הן אסורות לפרסום
(איסור פירסומן ינומק).
15. השמאי הממשלתי יפעל לשם השגת המטרות האמורות בכל דרך אפשרית, לרבות עריכת
השתלמויות, ימי עיון, פרסומים וכו'.
16. השמאי הממשלתי כפוף מינהלית למנכ"ל, אך עצמאי לחלוטין בנושא המקצועי. דרגתו
תהיה זהה לדרגת מנכ"ל המשרד.
17. השכלה מינימלית: שמאי מקרקעין בעל ניסיון בעבודת שמאות מקרקעין של עשר
שנים לפחות, ובעל תואר ראשון בכלכלה או במינהל עסקים. השכלה נוספת מועדפת:
תואר בהנדסה, במשפטים, בתכנון ערים; תואר שני בכלכלה, במינהל עסקים.
בנוסף, צפה השאלה מהו מקומו ההולם של אגף השמאי הממשלתי במערכת משרדי הממשלה.
מיקומו הנוכחי הוא במשרד המשפטים. יש הטוענים, כי מקומו המתאים הוא במשרד המנהל
את קרקעות המדינה, דהיינו מינהל מקרקעי ישראל, אשר מיקומו במשרדי הממשלה אינו
קבוע, אלא מתנייד בהתאם לצרכים פוליטיים. יש טוענים, כי מיקומו המתאים הוא
במשרד האוצר, אשר אחראי, בין היתר, להכנסות המדינה ומנהל את נכסי הממשלה.
יש יתרונות וחסרונות לכל אחת מהאפשרויות הללו. ייתכן שמיקומו העדיף הוא במשרד
ראש הממשלה, אשר כולל יחידות כמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אשר בהיעדר "אב"
מובהק - מיקומה במשרד זה נראה היעיל ביותר.
הכותב הוא שמאי מקרקעין וכלכלן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
