אין סוף להפקעה הזו

במדינת ישראל קיימים מספר חוקים המתייחסים להפקעת מקרקעין, שמשמעותה לקיחת קרקע מן הפרט למטרות ציבוריות שונות. עד לפס"ד צאיג, יכול היה כל גוף מפקיע, להפקיע ללא תמורה מאותה חלקה שטח אשר לא יעלה על 25% משטחה, ובמקרה בו הייתה הפקעה מבוצעת מכוח חוק התכנון והבנייה - עד 40%.

חישוב יתרת שטח ההפקעה ללא תמורה מחלקה מסוימת נעשה עד לפסיקה באמצעות שיטת ה"חישוב היחסי", לפיה נבדקו סך השטחים היחסיים שהופקעו בעבר מהחלקה. הפער בין סך השטח שהופקע לבין 25% או 40% משטח החלקה, היווה יתרת השטח המותרת להפקעה ללא תמורה.

בפס"ד צאיג מאמץ ביהמ"ש העליון את שיטת ה"חישוב המצטבר", לפיה צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים: האחד - שהשטח הנרכש (המופקע) עכשיו אינו עולה על 40% מהשטח העכשווי של החלקה; השני - שהשטח הנוכחי המופקע, יחד עם כלל השטחים שהופקעו בעבר מן החלקה המקורית, אינו עולה על 40% משטח החלקה המקורית.

שיטת ה"חישוב המצטבר" יוצרת אפשרות, לפיה, בסופו של דבר, ע"י הפקעה חוזרת ונשנית, השטח "נטו" שיוותר בידי הבעלים הפרטיים יהיה מגוחך, וכל זאת בנוסף לכך שלא יקבלו פיצוי בעבור ההפקעות.

בעייתיות זו יוצרת אי ודאות לעניין סך השטח הסופי הצפוי להיות מופקע משטח המקרקעין. אי ודאות זו דומה למצב טרום חיקוק החוק לתיקון דיני רכישה, אשר חוקק עוד בשנת 1964, בין היתר, כדי למנוע אי ודאות זו. אם כן, תמוה כיצד פסק דין האמור, בין השאר כדי לשמר את נקודת האיזון בין הפרט לכלל, מאפשר במקרים מסוימים ליצור מצב בו ניזוק הפרט בעל המקרקעין באופן קיצוני, בדומה למצבם של בעלי מקרקעין לפני כארבעים שנים ולפני חקוקו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו (ראה גם מאמרו של עו"ד אהרון נמדר במדור מיסוי ומשפט).

לאור האמור לעיל, הרי שבעלי מקרקעין מצויים, בעקבות פסק הדין, בחשש מתמיד הן מפני ההפקעה הבאה והן בשל העובדה, כי בעקבות הפסיקה ניתן בעצם "לנגוס" משטחם ללא סוף.

יש לדעתנו מקום לבחון שינוי חקיקה מהותי, שימנע עיוותים ויהיה רלוונטי לרוח התקופה, זאת במקום להתבסס על חוקים מימי המנדט הבריטי, אשר ספק אם צפו את התפתחות שוק הנדל"ן על כל תהפוכותיו מאז חיקוקם.

הכותבים הם שמאי מקרקעין.