אלוני חץ: החובות נון רקורס השפיעו לחיוב על דירוג האשראי

בימים אלו שוקדים במשרדי אלוני חץ על גיוס הון בהיקף של כ-210-200 מיליון שקל, שיתבצע באמצעות הנפקת אג"ח (סדרה ג') בסך 53 מיליון שקל וכתבי אופציות של אג"ח להמרה (סדרה 7) בהיקף של 159 מיליון שקל. הכסף ישמש לצורך פעילותה השוטפת של החברה, ובאלוני חץ כבר ציינו, שהחברה תציע ביקוש מקסימלי לכ-50% מהיקף ההנפקה, באמצעות חברה בת.

אלוני חץ היא אחת מחלוצות חברות הנדל"ן המניב הישראליות בבריטניה. בנוסף לפעילות זו, לחברה אחזקות משמעותיות בחברות נדל"ן מניב אחרות הפועלות בארץ ובצפון אמריקה, דבר המאפשר לאלוני חץ להגדיל את הפריסה שלה בשווקי הנדל"ן העולמיים, להקטין את הסיכון השיטתי הכרוך בשוק בודד ולפזר השקעות, וכל זה בלי להוסיף כוח אדם (פרט אולי לדירקטורים בחברות השונות).

במסגרת נוכחותה בשוק הנדל"ן המניב בארץ, אלוני חץ מחזיקה בכ-43% ממניות חברת זיקית ובכ-49% ממניות חברת חוצות אלונים. לחברה אחזקות בשתי חברות מקבוצת גזית גלוב המחזיקות בנדל"ן מניב בארה"ב (אקוויטי 1) ובקנדה (FCR).

חברת הדירוג מעלות העניקה לאגרות החוב של אלוני חץ דירוג A מינוס, ובשבוע שעבר פירסמה את השיקולים העיקריים לדירוג.

מתברר שהודות לעובדה שמרבית החוב הפיננסי של החברה (כ-74%) הוא מסוג Recourse Non , זוכה אלוני חץ בדירוג טוב יחסי, שכן החוב לא מאיים על יציבותה. לחברה הלוואות נון רקורס בסך 891.4 מיליון שקל, העומדות מול נכסים בהיקף של כ-970 מיליון שקל. חוב הנון רקורס ניתן לחברות הנכסים של החברה לצורך מימון רכישת הנכסים בבריטניה, ומשום אופיו לא יכולים בעלי החוב לחזור לבעלי החברה במקרה של חדלות פרעון ורק נכסי החברות הבנות מועמדים על מנת לשרת את החוב. נקודה אחרת שמציינים במעלות היא ניסיונו של נתן חץ, מנכ"ל החברה, בתחום הנדל"ן המניב בבריטניה ויכולתו באיתור הזדמנויות עסקיות.

החשש העיקרי אם כך הוא למקרה של צניחה במחירי הנדל"ן בשוק הבריטי, שכן על רקע התפתחות כזו עלולים הבנקים לממש נכסים על מנת להגן על החוב. שוק הנדל"ן האירופאי מתאפיין בתחרות גבוהה, בפעילות דינמית ואינטנסיבית, במיזוגים ורכישות, במחזוריות, בהיקפי עסקאות והשקעות גבוהים, בחוזי שכירות ארוכי טווח, במקורות מימון מגוונים ובשיעורי מינוף גבוהים. מבדיקה שערכה חברת המחקר Jones Lang LaSalle בקשר לתשואת הנכסים לעומת התנודתיות בהם בעשרים השנים האחרונות עולה, כי מגזר הנדל"ן המשרדי באנגליה סובל מתנודתיות גבוהה, ביחס לערים מרכזיות אחרות כמו פריז, מינכן ואמסטרדם.

לעומת השוק הבריטי, מעריכים במעלות, כי שוק הנדל"ן המניב בארה"ב וקנדה נהנה מרמת ודאות גבוהה יחסית וגם בהשוואה לזו המקובלת בישראל. וזאת עוד לפני שציינו את הסיכון השיטתי הנובע מהכלכלות של המדינות. בסופו של דבר, כלכלות ארה"ב וקנדה יציבות יותר מהכלכלה הישראלית ומדורגות על פי דירוג P&S בדירוג גלובלי של AAA לעומת דירוג גלובלי של (A מינוס) למדינת ישראל.

לאלוני חץ תשעה נכסי נדל"ן מניבים להשכרה בבריטניה, המניבים לה הכנסות מדמי השכירות של כ-15.5 מיליון ליש"ט לשנה. סך השטח המניב של החברה באנגליה מסתכם בכ-80 אלף מ"ר (תפוסה של 100%) כשניהול נכסי הקבוצה מתבצע על ידי חברת ניהול הנכסים JONES LANG LASALLE הנחשבת לחברת ניהול הנכסים הגדולה באירופה.

ב-3 שנים האחרונות אלוני חץ ארגנה מחדש את מיצובה הפיננסי כשהגדילה את החוב בגין הנכסים, והצליחה לחלץ חלק מההון העצמי שהשקיעה בהם. בנוסף, החברה מכרה ב-99' 5 נכסים באנגליה, שהניבו לה רווח של כ-40 מיליון שקל.

כניסתה של אלוני חץ לארה"ב באוקטובר 2000, בוצעה במסגרת התקשרות החברה עם חברת אקוויטי 1 מקבוצת גזית גלוב של חיים כצמן. אקוויטי 1 רוכשת, מפתחת ומנהלת מרכזים מסחריים, קהילתיים ושכונתיים, מעוגני רשתות סופרמרקטים, כשעיקר פעילותה בפלורידה, ארה"ב.

נכון לסוף אוגוסט, היקף ההשקעה של אלוני חץ באקוויטי 1 הסתכם בכ-62 מיליון שקל, כשלפני יותר מחודש מימשה החברה כ-650 אלף כתבי אופציה שהיו ברשותה למניות אקוויטי 1, בהשקעה נוספת של כ-7 מיליון דולר. שיעור האחזקה של אלוני חץ באקוויטי 1 דולל לכ-11% בסוף ספטמבר 2001, עקב רכישת הנכסים ה"אמריקניים" של חברת FCR הקנדית, אותה רכשה קבוצתו של כצמן.

באוקטובר 2000 רכשה החברה, בעיסקה מחוץ לבורסה, מגזית גלוב כ-16.26% מהון המניות של FCR. לאחר הרכישה הגיעה אחזקת אלוני חץ ב-FCR לכ-19.07%, בהשקעה כוללת של ככ-104 מיליון שקל. במהלך המחצית הראשונה של שנת 2001 השקיעה אלוני חץ סך של כ-54.2 מיליון שקל ברכישת אג"ח מסדרות שונות של FCR.

בדומה לפעילות בארה"ב, הנעשית דרך אחזקה בחברות אחרות, גם בארץ פועלת אלוני חץ באמצעות חברות שלישיות - חברת זיקית וחברת חוצות אלונים. הרומן בין אלוני חץ לזיקית החל כבר ביוני 99', כשאלוני חץ רכשה כ-43% ממניות זיקית מידי חברת אוסיף תמורת כ-64.5 מיליון שקל. כיום היקף הפעילות ה"ישראלית" מצומצם ומהווה כ-5% מסך הכנסות החברה משכ"ד, אולם על הנייר יש לזיקית מספר פרויקטים גדולים שמתוכננים למסירה כבר בשנים הקרובות. לאחרונה נפטר משה אביב, יו"ר זיקית, אולם ההערכה בשוק ההון היא כי פעילות החברה לא תיפגע.

זיקית בונה את השלב הראשון של פרויקט רמת החייל, הכולל מבנה בשטח של כ-13.5 אלף מ"ר, המיועד לחברת בי.אמ.סי תוכנה (לשעבר חברת המימד החדיש), שאמורה להיכנס למבנה ביוני 2002. הפרויקט עתיד לכלול שבעה מבנים לתעשייה עתירת ידע ומסחר, בשטח בנוי עילי כולל של כ-84 אלף מ"ר, מתוכו כ-60 אלף מ"ר שטחים בנויים למטרות עיקריות ובנוסף כ-80 אלף מ"ר שטחי אחסון וחניה תת קרקעיים.

בנוסף, לזיקית שטח בקרית אריה, בו היא מתכננת לבנות, כבר בשנה הקרובה, משרדים בהיקף של כ-21.66 אלף מ"ר שטחים עיליים; מתחם בן 27 דונם בפארק רבין באיזור התעשייה שליד מכון ויצמן ברחובות, שנרכש תמורת כ-10.5 מיליון דולר, המיועד לבניית חמישה מבנים לתעשייה, כשתחילת הבנייה מתוכננת לשנת 2002.

אלוני חץ מחזיקה ב-49% מההון ו-50% מהשליטה והניהול בחברת חוצות אלונים, שהקימה, קניון מסחרי צמוד לו תחנת דלק (שטח כולל של כ-19 דונם) בסמוך לצומת אלונים. הכנסות הקניון השנתיות מדמי שכירות ודמי ניהול הם כ-7.5-7 מיליון שקל.