ל אימת שאנו עדים לתנודות חדות בשער היציג של הדולר האמריקאי, אני נשאל על
ידי משקיעים ובעלי נכסים את אותה שאלה יהודית טיפוסית: נו, מה יהיה? איך זה
משפיע על השוק?
כדי לענות תשובה אינטליגנטית, ראוי לחזור למעלה משני עשורים אחורה, לסוף שנות
ה-70. בשנות ה-60 וה-70 שוק המקרקעין "עבד" במונחי לירות, ואיש לא נזקק למדוד
תמורות בחוזים, מחירים וערכי נדל"ן במונחי מט"ח. האינפלציה החודשית היתה נמוכה
במונחים של פחות מאחוז אחד לחודש, ולפיכך להצמדה למדד היתה משמעותית רק לטווח
הארוך.
האינפלציה המואצת החל מסוף שנות ה-70 גרמה לכך שהתמורה במטבע ישראלי שנקבעה
אז בראשית החודש, לא היתה זהה ריאלית לאותה תמורה כעבור שבוע-שבועיים, הואיל
וקצב עליית המחירים הנומינליים היה בשיעור של כ-5% לשבוע ואף יותר. במצב דברים
זה, מדד המחירים לצרכן המתפרסם אחת לחודש לא נתן מדידה הולמת לשינויים במחירים
במטבע ישראלי (ל"י או שקל), המשתנים במהירות במהלך החודש.
אך מסתבר, ששוק משוכלל מוצא לו פתרונות ביניים. הואיל ושער הדולר החל מטפס
במקביל לאינפלציה, נסללה דרכו של הדולר לשמש מדד סביר ונוח בעסקים למדידה יום-יומית,
בתנאי אינפלציה דוהרת.
כך החל שוק הנדל"ן מדבר במונחים דולריים, כאשר התשלום בפועל נעשה בשקלים, בהתאם
לשער היציג ביום התשלום. ראוי לציין, שהמחירים בשוק הנדל"ן לא נשארו יציבים
גם במונחים דולריים, אך גם בתקופת הגאות קצב עליית המחירים במונחים דולריים
נע בגבולות 3%-1% לחודש בלבד. בשנים האחרונות חזרו הימים הטובים של אינפלציה
נמוכה ומדדים של 3%-2% לשנה. אם כן, מה מקומו של הדולר כיום בשוק הנדל"ן?
התשובה הבנאלית והעיקרית היא - האינרציה וההרגל. קשה לשנות הרגלים שמוסדו לאורך
מחצית יובל. כמו כן, כולנו עוד לא התרגלנו לכך שפשוט אין כמעט אינפלציה. עד
כדי כך מגוחך הדבר, שהמשיכו לדבר "דולרית" למרות ששער הדולר כמעט לא השתנה
מזה 3 שנים.
מאידך, גם בשנים אלה המדד עלה, ונוצר פער בין עליית המדד לבין יציבות הדולר.
למרות זאת המשיכו לנהל עסקאות במונחים דולריים. בעיקר חברות קבלניות גדולות
קלטו מהר את כללי המשחק, ועברו למכור במונחים שקליים.
בכל זאת, מה קורה בשוק כאשר השער היציג "משתולל"? התשובה לכך תלויה במצב השורר
באותו זמן בשוק הנדל"ן. הדולר דומה לפח בנזין, כאשר שופכים אותו על מדורה,
האש מתלהטת. כיום אין מדורה בכלל, לכן הבנזין נשפך לריק ומחכה לגפרור שיצית
אותו. המחירים בשוק הנדל"ן נקבעים בהתאם לביקוש ולהיצע. כאשר הביקושים גדלים
וההיצע איננו גדל במקביל, אנו עדים לעליית מחירים. עלייה בשער הדולר, למרות
שאין לה קשר ישיר עם שוק הנדל"ן, משמשת מאיץ פסיכולוגי לעליית מחירים נוספת.
כאשר השוק "מת" ואין ביקושים, עליית הדולר משמשת עילה שיווקית יפה למוכרים
לתת טיפול נמרץ ולנסות להחיות את המת. איך אמר לי אותו קבלן, אחרי עלייה מואצת
של הדולר: סוף סוף נכנסים אלי מספר קונים להתעניין במחיר הדירה, ומעריכים מאוד
שאני הולך לקראתם וסופג את העלייה בדולר, והמחיר נקבע במקום לפי 4.32 לפי 4.2.
נכון, יפה! כי קודם גם ב-4.2 לא הופיעו קונים. מאידך ראוי לציין, כי כאשר כבר
נחתם חוזה מכר או שכירות, ונקבע המחיר הדולרי והתשלומים בהתאם צמודים לשער
הדולר, אזי לשינויים בשער שבאים לאחר חתימת החוזה ישנה השפעה מיידית. לכן זיכרו
מתי פח הבנזין הוא אפקטיבי.
הכותב הוא שמאי מקרקעין, כלכלן M.B.A, לשעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
