כאורה אין הבדל בסכום ההשבחה, לו חושבה זו עקב אישור הקלה (זכויות שנתקבלו
מעבר למותר על פי תוכנית) או עקב אישור תוכנית. הלכה למעשה, אין המצב תמיד
כך. נדון במקרה הראשון, בו ההשבחה נוצרה עקב אישור הקלה. אזי, ההשבחה הינה
השווי במצב החדש (נסמנו ב-Y X), פחות השווי במצב קודם (נסמנו ב-X), והיא מוערכת
ב-Y. היטל ההשבחה (50% מההשבחה) במקרה זה הינו 2/Y.
במקרה השני, בו תוספת זכויות בנייה זהות שאושרו לא בהליך של הקלה, אלא בתוכנית
מאושרת, אזי ברור שהשווי במצב החדש נשאר זהה, ושווה ל-X Y. למרות זאת, השווי
במצב הקודם איננו עוד זהה, ואיננו שווה ל-X. שווי זה גבוה יותר לדעתי.
כל קונה טיפוסי יודע, עוד טרם אישור התוכנית, כי בסבירות גבוהה יחסית יקבל
את ההקלה באם רק יבקש. כך שסביר להניח, שיהיה מוכן להוסיף מעט על מחיר מגרש
זהה, בו ברור שאין סיכוי לאישור הקלה כזו.
ברור לנו כבר עתה, ששווי במצב קודם איננו זהה בשני המקרים. מהו, אם כן, השווי
במצב קודם עקב אישור תוכנית שמעבר לתוכנית שצפוי כי תאושר גם הקלה?
סכום הכסף אותו "ירצה" קונה סביר לשלם, לפני קבלת תוקף בתוכנית, על נכס כזה
בו צפויה גם הקלה כלשהי, הינו שווי הנכס כולל ההקלה (Y X) פחות מיסוי שיש לשלם
לקבלת ההקלה (במקרה זה היטל השבחה - 2/Y), לכן, שווי מצב קודם הינו: 2/X Y-Y/2=X Y
(לא התחשבתי בגורמי דחייה עקב הסיכוי הגבוה יותר, בזמן קצר יותר, לאישור ההקלה
לאחר התוכנית. התוצאה מהווה חסם עליון, ותלויה בכל מקרה לגופו). ההשבחה לפיך
תהיה: 2/X Y)-(X Y/2)=Y).
ראינו, שההשבחה הינה Y, לו חושבה במסגרת אישור הקלה, לעומת 2/Y, לו חושבה במסגרת
תוכנית. כמובן שאינה זהה (יש עוד שוני נוסף בתאריכים הקובעים ובהצמדות, אך
בגורמים אלו לא נדון במסגרת מאמר קצר זה).
ההיטל גם הוא קטן במחצית, במקום שהיה 2/Y במסגרת אישור כהקלה, הוא רק 4/Y במקרה
של אישור במסגרת של תוכנית בניין עיר. הדוגמאות לסוגי הקלות כאלו, שהותרו במספר
רב של ערים, לאחר מכן גם בתוכניות, הן רבות. תוספות של 20% בצפיפות הדיור שאושרו
כהקלה הוכרו בערים רבות גם בתוכניות, כמו גם תוספות שטחים, כגון 6% לשטח עיקרי,
5% למעלית, מרפסות ועוד.
אולי אחת הסיבות להכרת תוכניות בהקלות אלו היו גם "תקנות התכנון והבנייה (סטייה
ניכרת מתוכנית), התשכ"ז-1967", שגרמו לספק כלשהו באישור ההקלות בעתיד, ואולי
שיקולים נוספים.
אך ברור, שצורה זאת של אשרור מה שמותר במסגרת הליך של הקלה, במסגרתה של תוכנית
בניין עיר, משנה את ההשבחה ובעקבות זאת את ההיטל. התוצאה של חישוב ההשבחה בדרך
זו (התחשבות בהקלות הניתנות לאישור, עוד טרם אישור תוכנית) תהיה, בין היתר,
ששווי מצב קודם יתחשב בצורה העוקבת בדרך הטובה ביותר עם שווי השוק האמיתי (המחיר
אותו מוכן לשלם קונה פוטנציאלי עבור נכס הכולל את הזכות והסיכון שבקבלת ההקלות,
עוד טרם אישור תוכנית בניין עיר). בכך ישולם היטל השבחה נאות.
הכותב הוא פיסיקאי ושמאי מקרקעין, חבר הוועדה המקצועית לכללי שמאות של לשכת
שמאי המקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
