פינוי-בינוי: דברו אל העם

יוזמה ברוכה זו נובעת ממשרד השיכון, לאחר שהגיעו שם למסקנה, כי מינהל מקרקעי ישראל, שהיה אחראי לנושא זה עד לאחרונה, צריך לקבל תגבור מקצועי ובעיקר תקציבי. נבחרו חברות מתכננות, אתרים הראויים והנדרשים לשיקום (לא חסר), והעבודות יצאו לדרך.

הרעיון המרכזי עליו מתבססת יוזמה זו הוא, כי עלויות הפינוי, שעיקרן אספקת דירות חדשות ומורחבות לתושבי האתר, ימומנו על ידי תוספת זכויות בנייה (העלאת ערך הקרקע), אשר שוויין יכסה את העלויות הנ"ל ועוד יותיר רווח נאות ליזמים ש"ירוצו" להשתתף בפרויקטים אלו.

מובילי התוכניות הינם האדריכלים ומתכנני הערים, שהרי בתכנון אנו עוסקים, לפעמים גם שמאי מקרקעין, שהרי הפרויקטים אמורים להיות כלכליים, וכבר אנו מתחילים לראות תוצאות בדמות תב"ע חדשות המגיעות לשלבי הפקדה.

"השטח" מלא באנשי עסקים המובילים את החברות המתכננות, הטוענים לניסיון רב שנים בנושא פינוי-בינוי. אבל העובדות בשטח מורות, כי פרויקטים של פינוי-בינוי שהתממשו מועטים ביותר, וניתן למנותם על אצבעות יד אחת. המומחים למיניהם הינם מומחים בעיקר לריכוז קבוצות תכנון (קשרים אל משרדי הממשלה גם הם אינם מזיקים), אך מבלי שיוכלו להראות תוצאות בדמות פרויקט שהתממש.

פרויקט הפינוי-בינוי "המוצלח ביותר" בוצע על ידי סדאם חוסיין, שבמלחמת המפרץ הצליח "לפנות" מתחם שלם ברחוב ביאליק ברמת-גן, והרי יודעים אנו, כי הפינוי הוא החלק הקשה ביישום הפרויקטים. את הבינוי כבר השלימו כוחות וכשרונות מקומיים.

קיים גם פרויקט "מעניין" בגבעת שמואל, הנודע בעיקר בשל ספיחיו ולא בשל הישגיו בפתרונות דיור לשוכני השכונות.

האמת היא, שבהתאמה לכמות המשאבים ותשומת הלב שהושקעה עד היום בפרויקטים השונים, החל משיקום שכונות על ידי מפלגת ד"ש ויגאל ידין, שניהם ז"ל, התוצאות עלובות להפליא. אני גם מעז לנבא (כן, שמעתי למי ניתנה הנבואה), כי ההיענות של יזמים להשתתף בפרויקטים שיוצעו בשיטת הפינוי-בינוי, תהיה דלה מאוד.

אני גם מוכן להציע כאן אליבי למשרד השיכון, אם וכאשר יתממש הכישלון החזוי על ידי. תוכלו להאשים את מצב השוק, את החמדנות של המפונים הפוטנציאליים, ובאם יתחלף השלטון, גם את השלטון הקודם שיזם את התוכניות. אם לא יתחלף השלטון, תיאלצו להסתפק בשני תירוצים במקום בשלושה.

לאלו שיאשימו אותי בציניות אני אומר: קיימים מאות אתרים בארץ המשוועים לחידוש עירוני הכרוך בפינוי ובינוי. מנגד, קיים מספר מועט של פרויקטים שהצליחו והתממשו. לא ניתן להאשים את הממשלות השונות, החל מיגאל ידין וד"ש (ז"ל כבר אמרנו), בחוסר רצון טוב ובאי הקצאת משאבים לתכנון. אבל, מאחר שבחיים מבחן התוצאה הוא שקובע, ניתן לתת להם ציון נכשל במימוש הכוונות הטובות.

אז מה אני מציע?

ראשית, הכרה בכישלון. כל עוד יתהדר משרד השיכון (כמדומני, מינהל מקרקעי ישראל אינו מציג את נושא הפינוי-בינוי כגדול הישגיו) בהצלחות מדומות המתבטאות בייצור תב"ע חדשות, לא ניתן יהיה להתקדם.

מטרת משרד השיכון צריכה להיות ביצוע בפועל בשטח ולא במימון ויצירה של תוכניות בניין עיר חדשות. אני משווה תוכניות עיר ל"עצות" ובסיס לשינויים (כבר נאמר שבעצות אנו משופעים). צריך תוצאות.

משרד השיכון, תנו לנו תוצאות. תראו מה השגתם בפועל. מה יצא מכל עשרות המיליונים שהוצאתם ואתם מתכננים להוציא על תכנון?

יש שכונה חדשה - הצלחתם.

אין שכונה חדשה - נכשלתם.

יזמתם וקידמתם תב"ע חדשה - בסך הכל ייצרתם עוד נייר.

שנית, גישה חדשה לנושא. מאחר שמשרד השיכון משופע באדריכלים ומתכננים עירוניים, מובן מאליו כי הפתרונות המוצעים באים מתחומים אלו. זו טעות. משרד השיכון מתכנן חתונה ומייצר "חתנים מהודרים" (תב"ע חדשות), מבלי להתייחס כלל ל"כלות", תושבי האזור המיועד לפינוי ובינוי.

מאחר שבעידן המודרני בו אנו חיים, ה"כלות" הן עצמאיות להחליט ובעיקר לסרב, כל עוד תושבי השכונות לא יהפכו למובילים של הנושא, יוכלו המתכננים למיניהם לצייר ולשרטט ככל העולה על רוחם, ללא תכלית. ראו הוזהרתם.

שלב ראשון בכל תכנון רציני הוא בחינת הדרישות של הצרכן הפוטנציאלי. אדריכל המתכנן בית מגורים יחיד, לפני שהוא מעלה קו אחד על הנייר, הוא נפגש עם הלקוחות הפוטנציאליים ומברר את צורכיהם, דרישותיהם ויכולתם הכספית.

במקרים רבים, האדריכל הוא זה המציג את התקציב הנדרש למימוש מאוויי הלקוח. תפקידו, בין היתר, לחבר אותם לקרקע המציאות (מגבלות תכנוניות, מגבלות תקציבם, עלויות בנייה וכד').

בפרויקטים רבים, שלב בסיסי וראשוני זה, בו נפגש המתכנן עם התושבים באיזור המיועד לפינוי ובינוי מחדש, כלל אינו מבוצע. הגישה השלטת היא פטרונית ומתנשאת, בסגנון של אנו נחליט מה טוב בשבילכם (לו הייתי ממוצא מזרחי הייתי כותב, "אשכנזית מתנשאת", אבל אני לא. סליחה, קורה). אנו יודעים מה צריך וכמובן אנו יודעים מה לתכנן.

התוצאה של "ידיעותינו הרבות" היא אחידה ודומה להפליא: נבנה "רב קומות" ונכניס בו את כל המפונים. את יתרת הדירות נמכור בשוק החופשי, והכנסות אלו יממנו את הפרויקט. אמנם, יידרשו בעתיד הוצאות אחזקה גבוהות לבניין, אז מה? שישלמו הוצאות אחזקה גבוהות, אבל יהיה להם נוף יפה וגינה גדולה (תושבי השכונות המיועדות לפינוי עשירים מופלגים הם ורגילים בתשלומים מסודרים לוועד בית ו/או לחברת ניהול).

לאלו המתחילים לרטון כנגד הציניות המופגנת שלי, ובמיוחד למשרד השיכון, אומר: אנא, הזמינו אותי לבניין רב קומות אחד, בו משוכנים דיירים שפונו בשיטת פינוי-בינוי, אשר בוצע ומהווה פתרון מצליח.

לסיכום, עד כמה שאיני שמח להודות בכך, הפתרון אינו מצוי בתחום התמחותי או בתחום אדריכלי. אלו רק כלים משניים הנדרשים בשלב מאוחר יותר. הכסף המבוזבז היום על ידי משרד השיכון בקידום תוכניות בניין עיר לשכונות לפינוי ובינוי, מן הראוי שיושקע בבחינה סוציו-אקונומית, באתרים המיועדים לשיקום.

במילים פשוטות, דברו אל העם ובידקו את צרכיו ודרישותיו. סקרים אלו, מן הראוי שייעשו על ידי עובדים סוציאליים, שהם אנשי המקצוע שהוכשרו לבצע עבודות מסוג זה. רק לאחר השלמת הפרוגרמה האנושית יהיה מקום לבחינות כלכליות ולתכנון אדריכלי.

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין.