פינוי-בינוי: לתת עוד יותר

בחודשים האחרונים, בעיקר לפי התוכניות שמסתובבות בשלבי אישור מתקדמים בוועדות התכנון, מסתמנת מגמת גידול בפרויקטים של פינוי-בינוי. דברים זזים בבת ים, במתחמי יצחק שדה ולוינסקי בת"א, באזור, ברמת השרון, ביהוד ובמקומות נוספים, ובקרוב אמור לצאת מכרז גדול של המינהל לפינוי-בינוי במתחם נס לגויים בגבול ת"א-חולון-יפו.

קשה לדעת מה מקור הרוח שחוללה את הגל החדש בפינוי-בינוי. יתכן שמדובר בהשפעת התקופה הארוכה של אי הוודאות בעסקאות הפשרת קרקע חקלאית. אם זו הסיבה, הרי שעכשיו, בעקבות החלטת בג"ץ על הקפאת עסקאות ההפשרה, הגל עשוי להתגבר, ובכך יש רווח נטו: יותר מאמץ בתוך הערים, בהליכי שיקום, במקום בפרבור פרוע. מצד שני, עדיין חסר משהו מהותי, והוא יותר נוכחות ועניין של יזמים וקבלנים מהשורה הראשונה בפרויקטים אלה, כדי לשבור את הדימוי הישן, שיזם בפינוי-בינוי הוא כזה שיש לו במזוודה ערימת מזומנים ולצידה אקדח, או כזה שיש לו סוכן סמוי במינהל ש"מטפל" בדיעבד בנתוני המכרז.

המלצות ועדת רבינוביץ' בפינוי-בינוי, פרי עבודת הצוות בראשות עו"ד אודי ברזילי, נותנות מענה לחלק מהבעיות החשובות ביותר: ההסכם עם המתפנים לא ייחשב אירוע מס; החלפת הדירה הישנה בחדשה לא תחויב במס שבח ובמס רכישה; הקבלן לא יחויב במס רכישה על מרכיב הקרקע של הדירות למתפנים; אפשר לתת למתפנה דירה בפרויקט עצמו או בכל מקום אחר; יצירת מנגנון פרהרולינג של אגף מיסוי מקרקעין; ההטבות הללו יחולו עד תקרה של 150% מגודל הדירה המפונה או דירה של 120 במתחם, לפי הגבוה.

ההמלצה החשובה והנכונה ביותר של ועדת רבינוביץ', שעליה זועקים הפעילים בתחום זמן רב, היא פטור ממע"מ ליזם על שירותי בנייה לדיירים המפונים. מדובר בהפרש של 6%-4% מסך התשומות של היזם בפרויקט, וזה עשוי להיות ההבדל בין רווחיות לאי רווחיות. לעומת זאת, אפשר היה להפגין יותר נדיבות בתקרת גודל הדירה הפטורה, למשל 200% מהדירה המפונה או 160 מ"ר.

בדו"ח נשמט נושא הנכסים המסחריים, ומדובר בו רק על דירות מגורים. זו טעות. המצב בשטח הוא, שבהרבה מתחמים יש חנויות או בתי מלאכה - כמו למשל בנס לגויים או בלב יהוד - וצריך להתחשב באדם שיש לו בית מלאכה או חנות, שרוצה באמת להמשיך בעיסוקו. לכן, צריך להכניס נכסים כאלה לכללי המשחק, בדיוק כמו דירות מגורים.

הבעיה הקשה ביותר שנותרה לא פתורה היא מילכוד האיחוד וחלוקה באדמות מינהל. דוגמא: אם במתחם יש 4 בניינים קטנים של 6 דירות, והיזם הורס ובונה על אותן חלקות בדיוק 4 בניינים של 24 דירות בכל בניין (בפרופורציה מצוינת של 1 ל-6 ובסה"כ 96 דירות), הוא פטור מדמי היתר למינהל על 72 הדירות שנוספו לפרויקט. אבל, אם היזם רוצה לבנות 2 מגדלים, שבכל אחד 48 דירות, או 3 מגדלים שבכל אחד 32 דירות, הרי בגלל תהליך האיחוד וחלוקה הוא חייב לשלם למינהל דמי היתר בגובה 51% מתוספת הזכויות. זה מצב אבסורדי, הגורם לעיוותים תכנוניים חמורים, שאינו מאפשר גמישות תכנונית. חובה על המינהל לתקן במהירות האפשרית את העיוות בתחום האיחוד וחלוקה בפינוי-בינוי על אדמותיו.

ולסיום - ראשי הערים. הממשלה (בהחלטה 4342) הסמיכה את ראשי הערים לפטור פרויקטים של פינוי-בינוי מהיטל השבחה בגין בנייה למגורים. אם ראשי הערים לא ינצלו זכות זו, סימן שלא אכפת להם.