פסק דין מלומד ועקרוני מפי שופט ביהמ"ש העליון יצחק אנגלרד, ובהסכמת השופטים
שלמה לוין ואילה פרוקצ'יה, נקבע (ע"א 6651/99), כי מינהל מקרקעי ישראל אינו
רשאי להתנות את הסכמתו לתוספת בנייה בתשלום דמי היתר. עפ"י ניתוחו של השופט
אנגלרד, מותר למינהל לדרוש, בהתאם לחוזה החכירה, הגדלת דמי החכירה - אך לא
דמי היתר.
כמובן, שההנמקה המשפטית מושתתת על פס"ד אחר של השופטת פרוקצ'יה, שבו נאמר:
"המינהל, כמופקד על מקרקעי ישראל , פועל כנאמן הציבור ונדרשת ממנו רמת הגינות
גבוהה בהתקשרו עם האזרח; על הרשות להימנע מלהשתמש בכוחה ובמהותה שלפי האזרח
בדרך של הצבת דרישות תשלום חוזיות שאין להן ביטוי חוזי מפורש".
המחלוקת - אין חולק על כך, כי מינהל מקרקעי ישראל, כמו כל גוף ציבורי ושלטוני
אחר - פועל כנאמן של הציבור, ונדרשת ממנו רמת הגינות גבוהה. אין גם חולק על
כך, שעל הרשות להימנע במפורש ובמודע בהצבת דרישות תשלום שאין להן ביטוי חוזי
מפורש.
ברם, יש ויש חולק על כי זכויות בנייה נוספות אינן חלק מחוזה החכירה המקורי
ואף לא חלק מחוזה מהוון. אם נתוני המקרה הם כפי שהוצגו ב"גלובס" (ובהנחה שאכן
כך הוא), הרי שעם כל הכבוד הראוי, קרוב לוודאי שנפלה שגגה מהותית בתפיסת ביהמ"ש
העליון ובפסיקתו.
בחוזה חכירה מקורי ואף בחוזה מהוון, נקבעת חבילת זכויות מסוימת ומוגדרת, שהמחכיר
(קרי: מינהל מקרקעי ישראל) מקצה לחוכר - ואין בלתם. חבילת זכויות אלה כוללת
להיקפי בנייה ושימושים שהותרו לחוכר, ועבורם הוא שילם דמי חכירה ראשוניים או
דמי חכירה מהוונים.
ראוי לציין, כי חוזה חכירה מהוון אינו נושא בכנפיו זכויות בנייה בלתי מוגבלות
עבור החוכר, ואינו תרופת פלא לניצול זכויות שלא הוקנו ללא תשלום נוסף מעבר
לתשלומים שכבר שולמו למחכיר.
למיטב הבנת הח"מ וידיעותיו הצנועות, אין בהיוון זכויות משום מתן הרשאה גורפת
לחוכר לניצול זכויות קיימות על פי תוכניות בניין עיר, אם זכויות נוספות אלה
לא הוקצו לחוכר מעולם, לא במפורש ולא ברמיזה בחוזה החכירה.
יתרה מכך, השופט אנגלרד עצמו מסכים, שעל פי חוזה החכירה מגיעה למחכיר (קרי:
מינהל מקרקעי ישראל) תוספת של דמי חכירה עבור הגדלת זכויות הבנייה המבוקשות.
ואני שואל, ממה נפשך, אם אין מחלוקת שמגיעה למחכיר תוספת של דמי חכירה בגין
תוספת זכויות בנייה, מה נפקה מינא? הרי דמי היתר אינם אלא גלגולם החשבונאי
והיוונם של דמי החכירה הנוספים לתשלום אחד, במקום בפרישה שנתית.
זאת ועוד. דמי החכירה השנתיים הינם 6% משווי זכויות הבנייה הנוספות, והיוונם
אינו אלא 100% משווי הזכויות הנוספות, בעוד שדמי היתר אינם אלא 51% (!) משווי
הזכויות הנוספות. דהיינו, גם במישור המעשי-כספי גרידא, "לא היטיב" פסק הדין
עם המערערים, אלא דווקא עם המחכיר - מינהל מקרקעי ישראל.
ונשאלת השאלה: מה אפוא הרבותה בפסק הדין דנן, והאם באמת כל ה"עיקרון הגדול"
שקבע ביהמ"ש מתמצה ומתייחס לצורת התשלום בגין זכויות הבנייה הנוספות?
המסרים מפסק הדין - לפסק הדין האמור יש כמה וכמה מסרים לציבור, אך אעמוד רק
על אלה הנראים לי כמהותיים יותר:
א. המסר החשוב הראשון הוא בעצם העובדה, שקיים במדינת ישראל פיקוח עליון על
פעולות גורמי השלטון, ובכך מבטיח לאזרח שקט נפשי שאין הוא נתון לגחמותיו של
הגורם השלטוני (הבה נהייה לרגע תמימים ונאמין בכך).
ב. מאידך, טמונה בפסק הדין סכנה של "הליכה על הסף בעיניים חבושות" אם לא מעבר
לכך. פסק הדין מאותת לעשרות אלפי חוכרי המינהל (ואולי גם לחוכרי רשויות מקומיות
ואחרים), כי מעתה הותר להם להגדיל את זכויות הבנייה שלהם כשחיובם לשלם עבור
כך מוטל בספק, אם בכלל, והכל רק משום שתשלום בלתי צפוי זה לא נאמר בחוזה החכירה
אשר נחתם אי שם בעבר ברחוק. היעלה על הדעת?
ג. מינהל מקרקעי ישראל אמנם פועל כנאמן הציבור, ובתור שכזה נדרשת ממנו כל ההגינות
כלפי חוכריו. מאידך, אין לשכוח שדווקא בגין חובת הנאמנות לציבור ולעם ישראל,
חובתו של מינהל מקרקעי ישראל לשמור ולהקפיד, כי נכסי הציבור לא ייחמסו בידי
מעטים, אלא ישלמו עבור כל זכות נוספת שלא נכללה ולא שולם עבורה במסגרת חוזה
החכירה.
כיצד היה נראה פסק הדין אילו הובא במבחן הקיצון, דהיינו פלוני חכר קרקע לבניית
צמודת קרקע בחוזה מהוון, והנה באה תוכנית המאפשרת בניית רבי קומות. על פי המתחייב
מפסק הדין, אין החוכר חייב בתשלום דמי היתר (במקרה זה הכינוי הוא "דמי שינוי
ניצול ושימוש"). היעלה על הדעת? שאם כן הדבר, אזי מעתה לית דין ולית דיין בחכירות
מינהל מקרקעי ישראל. האם באמת לכך התכוון בית המשפט - אולי העתיד יאמר.
הכותב הוא סגן השמאי הממשלתי הראשי לשעבר ויו"ר לשכת השמאים לשעבר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
