קזחסטאן: כל עיר בפני עצמה

שוק הנדל"ן במדינה מתרכז בשלוש ערים מרכזיות, כולן נקראות, מסיבות שונות, "בירות". הדיפרנציאציה בין השלוש ברורה לעין, וניכר במדינה כי השוק מאוד לוקאלי, בעל שונות רבה ממקום למקום, עד כדי מגמות הפוכות של ממש.

אלמאטי (אלמה אטה), הבירה לשעבר: אלמאטי, הממוקמת בדרום-מזרח קזחסטאן, היא העיר הגדולה במדינה, בת 1.2 מיליון תושבים. שימשה כבירה עד 1997, עת הועברה הבירה לאסטנה. עד 1995, מחירי הנדל"ן בעיר, לרבות שכירות, היו במגמה מתמדת של עלייה. תהליך דומה התרחש גם בבירות הרפובליקות האחרות שפרשו מברה"מ, וכן בבירות מזרח אירופה.

רמת המחירים הגבוהה ביותר נרשמה באמצע שנות ה-90, כאשר מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת עמד על 90 אלף דולר. בשש השנים הבאות המחירים ירדו בשיעור חד של כ-33%, ואותה דירה נמכרת כיום ב-60 אלף דולר. מחיר דירת 3 חדרים הזקוקה לשיפוץ נע בחודשים האחרונים בין 50-35 אלף דולר.

ירידה מקבילה חלה גם בשוק השכירות. בשנת 1995 הושכרה דירת 3 חדרים איכותית, משופצת ומרוהטת, תמורת כ-2,300 דולר לחודש. כיום אותה דירה מושכרת ב-1,500 דולר. דירת 5 חדרים יוקרתית ומרוהטת ירד אף הוא בשיעור דומה.

אסטנה (לשעבר אקמולה), הבירה העכשווית: אחת הסיבות לירידה במחירים בעיר אלמאטי היא החלטת ממשלת קזחסטאן על העברת הבירה אל אסטנה, בצפון המדינה. בעיר 300 אלף תושבים. בעקבות הכרזתה כבירה, עלו המחירים עלייה תלולה של 400%, בשל הביקוש הרב מצד משרדי ממשלה, שגרירויות, גורמים רשמיים וחברות בינלאומיות.

המחירים הגיעו לשיאם ב-1999, כאשר דירת 3 חדרים משופצת נמכרה תמורת 40 אלף דולר. אותה דירה נמכרת כיום ב-20 אלף דולר בלבד. באשר לשוק השכירות - דירת 3 חדרים איכותית ומרוהטת מושכרת תמורת כ-1,000 דולר לחודש.

אטיראו, בירת הנפט: ישנו מקום בקזחסטאן שבו מחירי הנדל"ן נראים תלושים מהמציאות: זהו אטיראו במערב המדינה, המרכז הראשי של תעשיית הנפט בקזחסטאן. לפני עשור היתה זו עיר פשוטה, לא שונה מערים תעשייתיות רבות ברחבי הפריפריה של ברה"מ. עד לפני 3 שנים לא ידעו בעיר כביש אספלט מהו, אך כיום חברות בינלאומיות רבות משקיעות בשוק הנדל"ן בעיר סכומים גבוהים.

ב-3 השנים האחרונות עלו מחירי השכירות לדירת 3 חדרים עד ליותר מ-2,000 דולר לחודש לנכסים האיכותיים ביותר. דירת סטודיו פשוטה רשמה גם היא נסיקת של 400%, והיא מושכרת כיום תמורת 400 דולר לחודש. מחירי שכירות של דירת 5 חדרים איכותית עשויים להישמע דמיוניים אפילו בקנה מידה מערבי. עם זאת יצוין, שהמחירים הנקובים ברשימה זו הם רחוקים מהישג ידו של האזרח הקזאחי הממוצע, שמרוויח רק כ-200 דולר לחודש; מדירות היוקרה נהנים רק משקיעים זרים ואנשי עסקים, וזאת לרוב לתקופות קצרות.

באשר לעתיד באטיראו, צופים אנליסטים לעליית מחירים נוספת, לאור עתודות הנפט ואפשרויות הפיתוח הרבות שעוד קיימות בתעשייה זו, שמושכת אליה משקיעים.