חריגות בנייה לחוד, ורישום בית משותף לחוד

שמעון אגבר (להלן: "אגבר") הינו הבעלים של 49% מנכס בשטח של 1,131 מ"ר, עליו בנוי מבנה המקורה בסככה באיזור התעשייה בחולון (להלן: "הנכס").

חברת ת.ס אוטומטיב (ישראל) בע"מ (להלן: "אוטומטיב") הינה הבעלים של 51% מהזכויות בנכס, אותם היא רכשה בשנת 1991 מאביו ודודו של אגבר (להלן: "המורישים") - שהורישו את חלקם בנכס לאגבר. בין אוטומטיב למורישים נחתם הסכם שיתוף, אשר הקנה לכל אחד מן הצדדים זכות שימוש בלעדית בחלקו בנכס. משנת 1991 עד שנת 1995 השכירו היורשים את חלקם בנכס לאוטומטיב.

בין הצדדים נתגלעו מחלוקות שונות באשר לפינוי המושכר על-ידי אוטומטיב, תביעות לפיצויים שונות, ותביעות למימוש אופציה למכירת זכויות, אשר העסיקו בתי משפט שונים.

בין השאר, הגישה אוטומטיב תביעה כנגד אגבר לפירוק השיתוף בנכס, עקב הסכסוכים שלטענתה נתגלעו בין הצדדים, וחוסר היכולת לקיים את הסכם השיתוף בנכס. תובענה זו - יחד עם תובענות אחרות שנדונו במאוחד - נתבררה בפני השופטת שיצר מבית משפט השלום בתל אביב.

תביעתה של אוטומטיב הוגשה על בסיס סעיף 37(א) לחוק המקרקעין (להלן: "החוק").

דרך המלך לפירוק שיתוף במקרקעין היא בדרך של חלוקה בעין. כך קובע סעיף 39(א) לחוק. דא עקא, חלוקה כזו אינה אפשרית בכל המקרים, וכך גם במקרה דנן. רשויות התכנון קבעו, כי הנכס אינו ניתן לחלוקה בעין.

מכאן מתעורר הצורך למציאת דרכי פירוק חלופיות לחלוקה בעין, על דרך הפירוק הראויה חלוקים הצדדים. אוטומטיב טוענת, כי יש לפרק את השיתוף בדרך של מכירה על-פי סעיף 40 לחוק. דהיינו, למכור את הנכס בשלמותו, ולחלק בין הצדדים את הפדיון, על-פי חלקם היחסי בנכס.

אגבר, לעומת זאת, גורס, כי יש לפרק את השיתוף בדרך של רישום בית משותף על-פי סעיף 42(א) לחוק. הנכס יירשם כבית משותף, ויחידות בו ייוחדו לבעלים המשותפים לפי חלקם היחסי בנכס.

ההלכה הפסוקה מעניקה עדיפות ברורה לפירוק שיתוף בדרך של הפיכה לבית משותף, על פני הדרך של מכירת הנכס.

הרעיון העומד בבסיס גישה זו, הוא הרצון להותיר בידי אדם את המקרקעין, ולא לכפות עליו להסתפק בכסף כתחליף. לפיכך, על אוטומטיב מוטל הנטל להוכיח, כי עדיף לפרק את השיתוף בדרך של מכירה ולא של רישום כבית משותף, ועליה להראות כי יש סיבות מיוחדות שלא לרשום את הנכס כבית משותף. יש לבחון, איפוא, האם ניתן לפרק את השיתוף בנכס על-ידי הפיכתו לבית משותף, אם לאו.

טענתה המרכזית של אוטומטיב היא, כי הנכס אינו ראוי להירשם כבית משותף, מאחר שאין בו שתי "דירות" אשר כל אחת מהן משמשת כ"יחידה שלמה ונפרדת". אוטומטיב מסבירה, כי הנכס נבנה פיזית כיחידה אחת ואין בו מערכות תשתית שמאפשרות לכל עסק לפעול כיחידה עצמאית.

השופטת שיצר קובעת, על סמך חו"ד, כי ניתן להקים תשתיות משלימות ונפרדות לשתי היחידות, בעלות נמוכה. יתרה מזאת, הסכם השיתוף מקנה לכל צד זכות שימוש בלעדית בחלקו בנכס. הסכם זה מעיד, שמעיקרן הנחת והסכמת היסוד של הצדדים היו, כי ניתן להפריד בין החלקים, ואכן כל צד במשך עשרות בשנים ניהל בחלקו עסק משלו, או השכיר את חלקו לאחר. נתונים אלה תומכים במסקנה, כי כל חלק יכול להוות יחידה שלמה ונפרדת.

העולה מן המקובץ הוא, כי ניתן מעשית לפצל את הנכס לשתי יחידות עצמאיות, ולראות בחלקו של כל צד "דירה" היכולה לשמש יחידה שלמה ונפרדת.

אוטומטיב מפנה לעובדה, כי חלק מן הנכס נבנה על-ידי המורישים ללא היתר בנייה. לטענתה, אין לאפשר לאדם אשר בנה לא היתר לרשום את הנכס כבית משותף. השופטת שיצר קובעת, כי הוועדה המקומית והעירייה הן המופקדות על שמירת חוק התכנון והבנייה. אם מישהו עבר על החוק, עליהן להגיש נגדו כתב אישום.

אכן, מתן היתר בנייה הוא סוגיה תכנונית, ואילו פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף הוא סוגיה קניינית. אין בהכרח קורלציה בין השניים, ואין ברישום הנכס כבית משותף בכדי להכשיר את חריגות הבנייה. בכל מקרה, על-פי הדין, את חריגות הבנייה יש להסיר ולאף אחד מן הצדדים אין זכויות מוקנות בבנייה ללא היתר. למעלה מן הדרוש, מציינת השופטת שיצר, כי אוטומטיב היתה מודעת, עוד ביום בו רכשה את זכויותיה בנכס, לכך כי קיימות חריגות בנייה בנכס.

אוטומטיב, שבחרה לכל אורך הדרך להתעלם מחריגות הבנייה, הן כשרכשה את חלקה בנכס, הן כשהשתמשה בו והן כשהשכירה אותו לאחרים, מנועה כיום מלטעון כי אותן חריגות בנייה מונעות את רישום הנכס כבית משותף. טענה זו מצביעה על אי נקיון כפיים וחוסר תום לב.

אוטומטיב מפנה למספר פסקי דין, מהם עולה, לטענתה, כי לא רושמים בית משותף מקום שהצדדים צהובים זה לזה. אוטומטיב מדגישה, כי הצדדים מצויים בסכסוך משפטי כבר למעלה משלוש שנים ואינם מסוגלים לנהל במשותף את הבית המשותף. לפיכך, עדיף לפרק את השיתוף על דרך המכירה. השופטת שיצר דוחה טענה זו של אוטומטיב. פסקי הדין אליהן הפנתה אוטומטיב עוסקים כולם במערכת יחסים עכורה בין בעלי הדירות בבניין מגורים. דא עקא, שבענייננו אין מדובר בדירות מגורים, אלא בנכס שהוא עסק מסחרי. לפיכך, אין צורך לדאוג לניהול הגינה, חדר המדרגות, או המעלית.

כאשר הצדדים אינם המחזיקים בנכס ואינם חיים בו בצוותא, העובדה כי קיימים ביניהם חילוקי דעות לגבי דרך הפירוק הראויה, אינה מספיקה. כדי לשלול רישום כבית משותף, יש להראות כי בין הצדדים שוררת מערכת יחסים קשה ועכורה, אשר "משתקת" את ניהול הבית המשותף.

אוטומטיב מקשה ומפנה לסעיף 143 לחוק. סעיף זה קובע, כי לרישום בית משותף נדרשת הסכמה של הבעלים המחזיקים בלמעלה ממחצית שטח הרצפה של הדירות בנכס. במצב בו אוטומטיב, שלה 51% מהבעלות בנכס, מתנגדת לרישום, אין לרשום את הנכס כבית משותף. דין טענה זו להידחות, שכן הסעיף מדבר על בקשה לרישום שמוגשת למפקח שלא במסגרת הליך שיפוטי.

בענייננו, נדון רישום בית משותף במסגרת הליכי פירוק שיתוף על-פי סעיף 42 לחוק. זהו הליך הנתון לשיקול דעתו של בית המשפט. מתן ההוראה על רישום מסוג זה אפשרית על יסוד בקשה שהוגשה על-ידי כל אחד מהבעלים המשותפים, גם אם הוא מחזיק בפחות ממחצית שטח הרצפה בנכס.

מסעיף 43 לחוק אנו למדים, כי על בית המשפט להתחשב במשאלותיהם של השותפים. הדברים אמורים גם במשאלות הנוגעות לדרך המועדפת עליהם לפירוק השיתוף. אוטומטיב מעוניינת במכירת הנכס על מנת להשיא רווחים, שכן בזכות אחוזי בנייה מוגדלים תתקבל עבור הנכס תמורה גבוהה יותר. אגבר, לעומת זאת, שואף להפוך את הנכס לבית משותף, על מנת לשמור על מקום פרנסתו ועל נכס משפחתי שהועבר לו בירושה מאביו ודודו. בנסיבות דנן ראוי להעדיף את משאלתו של אגבר על פני האינטרס העסקי הספקולטיבי של אוטומטיב, אשר בעליה מתגורר בחו"ל, אינו פוקד את הנכס ואין לו כל סנטימנט מיוחד או מעורבות יומיומית ביחס אליו.

התוצאה הסופית: ניתן צו לפירוק השיתוף בנכס המקרקעין על דרך הפיכתו לבית משותף. הקצאת הדירות בנכס תיעשה בהתאם למוקצה לצדדים בהסכם השיתוף ועל-פי חלקו היחסי של כל שותף. במידת הצורך ימונה מומחה אשר יקבע האם יש צורך לאחר פירוק השיתוף בתשלומי איזון משותף לשותף.

ת.א 56117/95.

בימ"ש השלום בתל אביב.

השופטת י. שיצר.

בשם התובעת: משרד עו"ד כספי.

בשם הנתבע: עו"ד בר דיין ממשרד זהבי.