פינוי-בינוי: שני המסלולים

הפרויקט החל כאשר הממשלה קיבלה ב-13.9.1998 את ההחלטה (מס' 4342), שבה אימצה את דו"ח "הוועדה לעידוד השיקום הפיזי של מרכזי ערים בישראל". מטרת העל של פרויקט "ההתחדשות העירונית", כפי שהוגדרה באותה החלטה, היא: "תוספת בנייה באיזורים מבונים". תוספת הבנייה גורמת גם להחייאת ה"סטוק" הבנוי, לכניסת שימושי קרקע חדשים, למניעת הזדקנות האוכלוסיה, לניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור מתרוקנים ולשמירה על שטחים פתוחים.

הוועדה בחנה תהליכים של פינוי ובינוי שהיו בארץ ומצאה כי אמנם היו הצלחות בתחום זה גם בעבר. לראיה: ערי ישראל "צומחות" ללא הפסקה. אם נשווה תמונות ישנות של תל-אביב, כפר סבא, רחובות וערים רבות אחרות עם מצבן הנוכחי - נראה קו רקיע גבוה בהרבה. במשך שנים התווספו מיליוני מטרים מרובעים באיזורים הבנויים של ערים אלו, לגאוות כולנו. הצלחות אלו בוצעו, רובן ככולן, על-ידי השוק הפרטי.

הוועדה קבעה עוד: אם השוק מצליח, כדאי ורצוי לאמץ את עקרונות פעילותו, לסייע לו ולהרחיב תופעה מבורכת זו. לשם כך יש ליצור מצב, שבו לשכונות רבות ככל האפשר תהיה תוכנית מאושרת, המקנה תוספת זכויות בנייה, שהיא הלכה למעשה הגורם המתניע של התהליך. מיותר לציין, כי ללא תוכניות מאושרות לתוספת זכויות אין אפשרות לבצע בפועל בשטח פעילות של פינוי ובינוי. ללא ודאות תכנונית וללא ידיעת "שווי העיסקה" - גם הדייר, ובוודאי גם היזם, יעדיפו שלא להיקלע ל"הרפתקה" שכזו.

ואכן, הסכמת בעלי הנכסים מהותית, כיוון שלשיטתנו החדשה הם - ורק הם - יממשו בפועל את הזכויות החדשות. העסקאות בין בעלי הנכסים לבין יזמים וקבלנים על-פי בחירתם בלתי תלויות לחלוטין במערכת הציבורית, וניתן להניח, שיתבצעו כאשר שני הצדדים - ובעיקר בעלי הנכסים - ישוכנעו, כי זוהי העיסקה הטובה ביותר מבחינתם. לכן, השארת היוזמה והביצוע לידי בעלי הנכסים היא אחד מעקרונות הפרויקט במתכונתו החדשה, השונים באופן מהותי מאשר בפרויקטים ציבוריים ואחרים שהמדינה ניסתה לקדם בעבר. לדעתנו, תוספת משמעותית של זכויות בנייה והפעלת הפרויקט על-ידי בעלי הנכסים ויזמים מטעמם - הם המפתחות להצלחת התהליכים.

תפקידה של הרשות המקומית הוא להכין תוכנית לתוספת זכויות בנייה ולהבטיח ביצועם של תשתיות, מוסדות ושטחי ציבור - כדי להשלים את תהליכי ההתחדשות באופן מלא. היא תעשה זאת לא מתוך הגירעון השוטף שלה, כי אם מתוך הכספים שייכנסו לקופה המיוחדת של המתחם, המנוהל כמשק כספי סגור.

החוליה המקשרת בין הרשות המקומית והתוכנית שהוכנה לבין בעלי הנכסים היא החברה המנהלת. אין אלו החברות המנהלות המוכרות מן העבר, אלא כאלה המעסיקות, לצד מהנדס ומקדם התכנון, גם יועץ חברתי. תפקידו של היועץ החברתי הוא לקיים פעולות הסברה לתושבים ולבעלי הנכסים, כדי שיהפכו לשותפים בתהליך, שיבינו את משמעות הפרויקט, את ההטבות והרווח הנובעים מהתוכנית החדשה וכיצד עליהם להתארגן כדי לממש הטבות אלה. הממשלה מממנת לרשויות המקומיות, שמתחמיהן נמצאו ראויים על-פי קריטריונים ואמות מידה שהוגדרו מראש, את הכנת התוכניות ואת פעילותה של החברה המנהלת לקידום תוכניות אלה ולפעולות הסברה לתושבים.

ומה לגבי מבחן ההצלחה? בנובמבר 2000 הכריזה הממשלה לראשונה על 22 מתחמים במסלול פינוי ובינוי. משמעות הדבר, שרק באותו תאריך אושרו למתחמים אלה תקציבי תכנון והם החלו בתהליכי התכנון והאישור. נכון להיום, שנה לאחר מכן, קיבלה מתוכם תוכנית רק אחת תוקף! שתי תוכניות הופקדו להתנגדויות, שש תוכניות הוגשו לוועדות המחוזיות, ושבע תוכניות נוספות הוגשו לוועדות המקומיות. כל מי שהתוודע אל תהליכי האישור הסטטוטורי במדינת ישראל יעיד, שאלה לוחות זמנים יוצאי-דופן, ובפרט כאשר מדובר בתוכניות של פינוי ובינוי.

ביולי 2001 הכריזה הממשלה על שבעה מתחמים נוספים (שמתוכם אחד הוגש לוועדה המקומית) ולפני כשבוע הוכרזו עוד 15 מתחמים - בסך הכל מדובר ב-45 מתחמים ועוד היד נטויה. ושוב: ללא תוכניות מאושרות לא ניתן להגיע לשלב ביצוע.

עד כה פורסמו שני מסלולי פעילות: האחד, מסלול פינוי ובינוי והאחר, מסלול עיבוי. אנו ממשיכים לפעול לצירוף מסלולים נוספים של התחדשות עירונית (למשל לשיפוצים), כדי לסייע לחלקים נוספים של העיר להשתקם ולהתחדש. אנו מקווים שהמלצות ועדת רבינוביץ' יאומצו, כך שהקלות המס המוצעות ידרבנו תושבים רבים להיכנס למהלך של פינוי ובינוי, מהלך רווחי לכל הדעות מבחינתם.

ראוי לציין, שעקרונות הפרויקט ודרכי הפעלת המסלולים מתפרסמים באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון. במהלך הפעלת הפרויקט קיבלנו תגובות רבות, הן מהרשויות המקומיות, הן מהחברות המנהלות, הן מהמתכננים והן מהתושבים. נושאים רבים תוקנו, שופרו והופצו כעדכונים לפרויקט. אנו מזמינים גם את קוראי "גלובס" ללמוד כמה עובדות חדשות על פרויקט ההתחדשות העירונית, ונשמח לקבל כל תגובה עניינית.

הכותבת היא מנהלת אגף תכנון ובינוי במשרד הבינוי והשיכון ויו"ר הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית.