המצב הכלכלי הקשה בבולגריה גרם לירידות חדות במחירי הנדל"ן. בערים הגדולות
ניתן למצוא דירות ריקות למכביר - במקרים רבים למוכרים לא כדאי למכור את הנכסים
במחירים כל-כך נמוכים.
העיתון "קפיטל" פירסם לא מכבר נתונים מעניינים על מחירי הנדל"ן בבולגריה. מהנתונים
עולה, כי חלה ירידה ממוצעת של כ-10%-8% במחירי הנכסים בכל בולגריה. ירידות
חדות נרשמו גם במחירי הנכסים בערים הגדולות, כיוון שכיום אזרחי חוץ לא רשאים
לרכוש נכסים, ולבולגרים, שהשכר החודשי הממוצע שלהם עומד על כ-100 דולר, והפנסיה
הממוצעת מסתכמת בכ-50 דולר בחודש, אין, למעשה, יכולת כלכלית לרכוש דירה. בולגריה
גם סובלת מאבטלה גואה, בעיקר בקרב צעירים, שמרביתם מתקשים אפילו לעמוד בתשלומי
שכר הדירה.
מהנתונים ב"ביזניס" עולה, כי המחיר הממוצע של מ"ר בדירה בבולגריה עומד כיום
על כ-150 דולר בלבד. מחירי הנדל"ן היקרים ביותר בבולגריה הם כמובן בסופיה הבירה,
שם המחיר הממוצע של מ"ר עומד על 270-260 דולר - ירידה של כ-8% מתחילת השנה.
אולם, בסופיה יש תנודות חדות במחירי הדיור, וזאת בהתאם לאיזור ולאיכות הדירה.
למרות השפל, מחירי הנדל"ן בסופיה נותרו היקרים ביותר בבולגריה.
המחיר הממוצע למ"ר בלוזנץ, איזור יוקרתי, מדרום לפארק העצמאות במרכז סופיה,
שם מתגוררים אישי ציבור ואנשי עסקים - עומד כיום על כ-380 דולר. במרכז סופיה,
שעבר שיקום ומרבית הרחובות וחלק מהבניינים הציוריים שוקמו ושוחזרו - עולה בממוצע
מ"ר לדיור כ-365 דולר.
ככל שמתרחקים ממרכז סופיה - מחירי הדיור יורדים. את הדירות הזולות ביותר בסופיה
ניתן למצוא סמוך לבית הקברות, שם מ"ר עולה בממוצע כ-140 דולר. איזור זול נוסף
הוא בשיכונים הגובלים עם תחנת הרכבת, שם עולה מ"ר כ-150 דולר בממוצע. למי שמחפש
איכות חיים, מומלץ לרכוש דירה פסטוראלית ב"גורנה בניאה", סמוך להרי ויטושה,
החולשים על סופיה, שם עולה מ"ר כ-230-220 דולר בממוצע.
למרות שסופיה מאופיינת בתנופת פיתוח תשתיות, שיפוץ מבנים מיושנים ובניית מבנים
מודרניים, ניתן למצוא הרבה דירות ריקות באיזורים שונים. התחבורה בסופיה נוחה
יחסית, בעקבות פתיחת קו נוסף של הרכבת התחתית, והעובדה שלמרבית הבולגרים קשה
להחזיק כלי רכב, עובדה שהופכת את הנסיעה מהפרברים למרכז לנוחה יחסית.
את הנתונים על מחירי הנדל"ן בבולגריה, כפי שהופיעו בעיתונות הבולגרית, מסר
מויס דקלו, המקיים קשרים ענפים עם בולגריה, שם הוא שימש לפני עלייתו לארץ כעו"ד.
להערכתו, כיום נוצר מצב, שלעתים לא כדאי למכור נכסים במחירים כל-כך נמוכים,
ומוכרים רבים מחכים, כנראה, לחקיקת החוק, שיאפשר גם לאזרחי חוץ לרכוש דירות,
ולצמיחה הכלכלית שהבטיח להם ראש הממשלה החדש, סימיון, שבזמן שלטון הקומוניסטים
הוגלה עם משפחתו לספרד (אביו של סימיון היה המלך בוריס, שכנראה, נרצח ע"י הנאצים).
סימיון הבטיח להפוך את בולגריה לגן עדן למשקיעים זרים, ושתוך 800 ימים יחול
המפנה הכלכלי המיוחל בבולגריה, ששואפת להתקבל בשנים הקרובות כחברה באיחוד האירופי.
אבל בינתיים, בולגרים רבים, בעיקר פנסיונרים, שוברים את הראש כיצד לממן את
חימום דירתם בחורף הקר.
העיתון "ביזניס" דיווח לא מכבר, כי בסופיה גם קיים שפל בשוק השכרת המשרדים
בבניינים החדשים. יזמים השקיעו סכומים אדירים במונחים בולגריים בבניית בניינים
גבוהים במרכז העיר. להערכת דקלו, מחיר מ"ר למכירה בבניינים, הבנויים בסטנדרטיים
מערב אירופיים גבוהים, מגיע לכ-1,000 דולר בממוצע. בעלי הבניינים מציעים מ"ר
להשכרה במחיר ממוצע של 20-15 דולר, אולם בפועל, מרבית השוכרים לא מוכנים לשלם
יותר מ-12-8 דולר למ"ר, כך שמשרדים רבים עדיין שוממים.
דקלו מציין שדווקא החנויות בסופיה מהוות כיום יעד אטרקטיבי להשקעה, כיוון שהתשואה
על ההשקעה בהם היא הגבוהה ביותר בשוק הנדל"ן הבולגרי. כך למשל, ניתן לרכוש
חנות באיזור המרכז ב-25 אלף דולר ולהשכיר אותה ב-500-400 דולר לחודש. לעומת
זאת, התשואה בשוק הדירות הרבה יותר נמוכה. דירת שלושה חדרים באיזור המרכז,
הנמכרת בכ-20 אלף דולר, ניתן להשכיר בממוצע ב-200-120 דולר, כאשר תשלומי מיסי
העירייה ופינוי האשפה חלים על בעל הנכס.
דקלו מביא כדוגמא לשפל בשוק השכירות, דירת שלושה חדרים באיזור טוב במרכז סופיה.
הדירה מחוברת לחימום מרכזי, והיא ממוקמת בקומה שנייה ברחוב שקט. תמורתה מקבל
המשכיר 120 דולר לחודש בלבד. "התשואה על חנות באיזור הזה גבוהה פי-כמה", הוא
מסביר.
אולם, לעתים קשה למכור חנויות שאינן מצויות באיזורים סואנים. כך למשל, ברחוב
צאר סמואל, הגובל עם המרכז המסחרי של סופיה, מוצעת למכירה חנות בשטח של כ-9
מ"ר בכ-9,000 דולר בלבד. החנות עומדת שוממה, ובעליה הישראלים החליטו שעדיף
למכור אותה גם בתקופת שפל, מאשר להמשיך לשלם את ההוצאות השוטפות. עד לפני כמה
חודשים היא הושכרה בכ-120 דולר לחודש.
לא רק בסופיה מצויים מחירי הנדל"ן בשפל. גם בערים גדולות נוספות המחירים ירדו
לשפל חסר תקדים. כך למשל, בעיר הקייט ורנה, המחיר הממוצע של מ"ר לדירת מגורים
עומד על כ-230 דולר, לעומת כ-250 דולר למ"ר לפני כשנה. ככל שמתקרבים לאיזורי
המרכז והתיירות - המחירים עולים.
גם בפלובדיב, העיר השנייה בגודלה בבולגריה, מחירי הנדל"ן נמוכים. במרכז הציורי
של העיר עולה בממוצע מ"ר כ-300 דולר בלבד. בעיר רוסה, הממוקמת על גדות נהר
הדנובה (סמוך לגבול עם רומניה) עולה מ"ר כ-180 דולר בממוצע. מחירי הנדל"ן הנמוכים
ביותר בבולגריה הם בעיר הצפונית לובץ', שם עולה מ"ר כ-60 דולר בלבד.
דקלו מסביר, כי המיסים והאגרות לממשלה ולעירייה עבור רכישת נכס בבולגריה מסתכמים
ב-12%-11% מערך הנכס. הוא ממליץ למעוניינים לבצע עיסקאות בבולגריה לבדוק היטב
את הנכס לפני ביצוע העיסקה, וזאת באמצעות עורכי דין אמינים.
יהודי בולגריה קיבלו בדרך כלל את רכושם שהוחרם בחזרה. רבים מהם מכרו את הנכסים,
אבל אחרים העדיפו לשמור על הנכסים (בעיקר על חנויות) ולהנות מדמי השכירות לטיול
שנתי בארץ הולדתם. ידוע גם על אנשי עסקים ישראלים רבים שביצעו ומבצעים השקעות
בבולגריה, שלדעת רבים, מהווה כיום יעד אטרקטיבי, כיוון שה"בום" הכלכלי הגדול,
שאפיין מדינות מזרח אירופיות כמו צ'כיה, הונגריה ופולין - עדיין לא הגיע לסופיה,
ותנופת הצמיחה היא רק שאלה של זמן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
