הצעה: שכר דירה למשתכן

מחירי שכר הדירה של דירות המגורים האמירו פלאים בחודשים האחרונים. הסיבה לתופעה זאת ברורה למדי: בעת שחלה ירידה ברכישת דירות, עולה הביקוש לדירות בשכר דירה. עובדה ידועה היא, שלא קיים בארץ שוק "ממוסד" של בנייה להשכרה. נעשו בעבר ניסיונות לעודד ענף זה בעזרת "חוק עידוד בנייה להשכרה", אולם התוצאות היו רחוקות מלהשביע רצון, אם היו תוצאות בכלל.

אין פלא, שבנייה להשכרה בארץ אינה זוכה להצלחה מסחרית. במקום בו התשואה על דירת מגורים עומדת על סדר גודל של 4%-3% משווי הדירה - אין זו השקעה כלכלית סבירה. משקיע פרטי, הרוכש דירה שנייה, עושה זאת משיקולי נוחות וביטחון אישי. הוא חושב יותר על דירה לילדיו לכשיגדלו, ולא על ההיבט הכלכלי.

אני סבור, שיש מקום בארץ לשוק עסקי של בנייה להשכרה, אולם בתנאי המיסוי ומחירי הקרקע הקיימים אין כל סיכוי, לדעתי, שיתחולל שינוי כל שהוא. ברצוני להציג גרעין של רעיון, שיש ביישומו אפשרות לעורר את שוק הבנייה להשכרה. הרעיון מחייב מעורבות של מקבלי ההחלטות וקובעי המדיניות בממשלה, ויישומו בצורה מושכלת יכול לתת תנופה לשוק הבנייה להשכרה.

התשואה מנכס מורכבת משני מרכיבים: תשואה בגין מרכיב הקרקע, ותשואה בגין מרכיב המחוברים. מרכיב המחוברים כולל את עלויות הבנייה והעלויות הנילוות אליה (תכנון, מימון, שיווק, אגרות וכדומה). מרכיב הקרקע כולל את מחיר הקרקע ועלויות הפיתוח. במידה ונצליח לנטרל חלק ממרכיב הקרקע - אני סבור כי ההשקעה בדירות מגורים להשכרה תהיה אטרקטיבית למדי.

אני מציע לאמץ שיטה קיימת במשרד הבינוי והשיכון, ולבצע התאמות לבנייה להשכרה - בנייה בשיטת "מחיר למשתכן". השיטה זכתה להצלחה בלתי מבוטלת. בהצעתי זאת אני ממליץ להעמיד את הקרקע ליזמים תמורת אחוז מסוים מהשווי שייקבע ע"י השמאי הממשלתי. הם ישלמו רק עבור עלויות הפיתוח. בנוסף, הם ישקיעו בבניית בתי המגורים.

התחרות בין היזמים תהיה בשני משתנים: האחד - שכר הדירה המרבי שבו יוכלו להשכיר את הדירה (תוך התייחסות כמובן לגודל הדירה), והשני - התקופה המרבית שבה הם מתחייבים להעמיד את הדירות להשכרה. שקלול של שני משתנים אלה יקבע את הזוכה במכרז. המכרז יהיה בשיטת "שכר דירה למשתכן".

במהלך תקופת ההשכרה הקרקע לא תרשם על שם היזם, אלא תשאר בבעלות המדינה, וכך לא ניתן יהיה למכור את הדירות. בתום תקופת ההשכרה, הקרקע תעבור לחכירת היזם ללא כל תוספת מחיר, והוא יוכל לעשות בבתי המגורים כרצונו: להמשיך להשכירם, למכור את הדירות, להרוס את המבנים ולבנות תחתם מבני מגורים חדשים, או כל שימוש אלטרנטיבי בקרקע.

יתכן שיקומו כנגד הצעתי כאלה שיטענו כי אין כל הצדקה שהמדינה תסבסד את הבנייה להשכרה, וכי מדוע יש להקצות קרקע ליזמים בהנחה משמעותית. מדוע שיתעשרו על חשבון המדינה. ומה רע לאפשר ליזמים הנוטלים סיכונים להתעשר?

כל אחד יכול לקחת על עצמו סיכונים, ואם אלה יעלו יפה, שכרו יהיה בצד הסיכון. המחשבה המוצגת כאן מהווה גרעין של רעיון כלכלי/חברתי. יש לשכללו ולעגנו לחוקי מיסוי המקרקעין הקיימים, ולמצוא את המנגנונים שיאפשרו לעקוף חסמים בירוקרטיים. בחשיבה נכונה אני סבור שהדבר בר יישום.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, יו"ר ועדת ההסברה של לשכת שמאי מקרקעין בישראל.