פינוי-בינוי: הקבלנים רוצים עוד

ממש כמו מדונה, שנמצאת בימים אלה במסע קידום מכירות אינטנסיבי של הדיסק החדש שלה, כך גם רו"ח יאיר רבינוביץ'. מאז ראשית נובמבר, עת הגיש לשר האוצר סילבן שלום את המלצות הוועדה לרפורמה במיסוי מקרקעין, הוא מופיע כל הזמן. בבוקר רואי חשבון, בערב מהנדסים, למחרת עורכי דין, אחר כך בא תורם של קבלנים, פורומים עסקיים, פורומים כלכליים, ומי לא. בתקופת משבר עסקי ימי העיון פורחים, ורבינוביץ' ממצה אותם עד תום.

מול כל מיקרופון מסביר רבינוביץ', שמטרתו ומטרת חבריו לצוות היתה לכתוב דו"ח שלא ירגיז יותר מדי את אנשי האוצר, שרק מחכים להזדמנות לדחוף את המסקנות למגירה, בה מעלים עובש כל הדו"חות הקודמים. "יש הרבה גורמים שרוצים לטרפד את התהליך", מזהיר רבינוביץ'. "אסור לנו ליפול על המוקש הזה ולדחות בכך את החקיקה לטווח בלתי ידוע". במילים אחרות, רבינוביץ' מבקש מהקהל לא לעשות יותר מדי גלים, לא לעורר מהומות, לקבל את המסקנות, ולקוות שהכנסת תאשר את ההמלצות כמה שיותר מהר.

אחת ההופעות שלו, בשבוע שעבר, הייתה בפני התאחדות הקבלנים. קהל שבע מיסים, היטלים, ועדות והבטחות, שחיכה למסקנות הוועדה כמו אוויר לנשימה. ממש כמו רבינוביץ' הם אומרים, שההמלצות ראויות אך לא מספקות, וכבקשתו הם מוכנים להבליג, להסתפק במה שיש, העיקר לא ליפול לידיים של האוצר.

יועץ ועדת המיסוי של התאחדות הקבלנים, עו"ד צדוק צדיק, לא הצליח להתאפק, והזכיר כמה פספוסים והחטאות שעשתה הוועדה. הוא מתלונן על כך, שהוועדה לא עשתה די לעידוד הביקושים, לא ביטלה לחלוטין את מס המכירה, ובראש ובראשונה לא רק שלא תרמה לעסקאות פינוי-בינוי - אלא אף חיבלה בהן.

פינוי-בינוי, או התחדשות עירונית, הם הסיסמא המדוברת ביותר בארץ בשנים האחרונות. גורמי התכנון, החרדים לגורל השטחים הפתוחים, להתמעטות רזרבות הקרקע ולהזדקנות הערים, אומרים שהפתרון היחיד הוא בהריסת שכונות ישנות זוללות קרקע במרכזי הערים, ובניית בתים חדשים תחתן, שימשכו למרכזי הערים אוכלוסיה צעירה וחזקה.

אך תיאוריות תכנוניות לחוד ומציאות לחוד. יזמים שניסו להתקרב לפרויקטים אלה גילו עד מהרה, שהפיצוי הגבוה שמבקשים הדיירים, ונטל המס הגבוה שמטילה המדינה, הופכים את התוכניות לקשות ליישום עד בלתי אפשריות לעתים, וזאת לפני שמבטיחים רווחיות.

צדיק: "בתזכיר הצעת החוק שהוכן לצורך הכנת ההמלצות לחקיקה, גילינו פתאום שקיימת החמרה של התנאים לקבלת פטור למפונה לעומת הדו"ח הראשוני. בתזכיר מצוין, שמתן תמורה כספית למפונה, מעבר לתשלום שכר דירה, תשלול ממנו את הפטור ממס שבח. התניה זו, לדעתנו, תכשיל לחלוטין את כל עסקאות פינוי-בינוי.

"בשכונת הארגזים, פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר שתוכנן עד כה, התחייב היזם לתת למפונים דירת ארבעה חדרים, תשלום שכר דירה למשך שלוש שנים ו-50 אלף דולר במזומן. בעקבות התוספת המחמירה שבתזכיר, פרויקט כזה לא יוכל לצאת אל הפועל".

"סעיף מכשיל נוסף קובע, שהתמורה הפטורה ממס שבח היא שווי הדירה המתפנה בתוספת 50%, או דירה בשטח של עד 120 מ"ר, לפי הגבוה שביניהם. הוועדה מתעלמת מחקיקה שנמצאת כרגע בחוק ההסדרים, הנותנת תקרת פטור למפונה בתמורה עד לסכום של 1.2 מיליון שקל. לדעתנו, יש להתחשב בחקיקה זו".

עוד מציין צדיק, שגם אגף מע"מ צריך לגלות פתיחות לגבי פטור ממע"מ, או לאפשר שיעור מע"מ אפס על שירותי בנייה, דבר שישפר את רווחיות הפרויקט ב-2% עד 4%. "פתיחות גדולה יותר של רשויות המס תביא לפריחה בעסקאות פינוי-בינוי, ובעקבותיה יצאו רשויות המס נשכרות", אומר צדיק.

רבינוביץ' הקשיב ואמר, שיש צדק בדברים, ואולי מן הראוי היה רק למסות את המזומנים. יו"ר ועדת המיסוי בהתאחדות הקבלנים, יהודה קראוזה, אמר: "מהפיכה שמנסה כל כך לשמור על האינטרסים של האוצר - אינה מהפכה". אבל גם קראוזה, שיודע להרים קול בלי שום בעיה, הסכים שזה יותר טוב משום דבר.