האחריות של נציגות בית משותף

בימ"ש השלום: נזקי רטיבות שנגרמו לדירה הם באחריות נציגות הבניין, שלא אטמה קיר חיצוני

בפסק דין שניתן בבימ"ש השלום נקבע, כי נציגות בית משותף כשרה להיתבע בתביעה כספית של אחד הדיירים לתשלום נזקים, שנבעו בשל אי אחזקתו התקינה של הבית וכן נזקים שנגרמו בשל הפחתת דמי שכירות בעטיים של הנזקים לדירה.

יהודית צביפק (להלן: התובעת) היא בעלת דירה (להלן: הדירה) בבניין שברח' הלסינקי 14 בת"א (להלן: הבניין). התובעת הגישה לבימ"ש השלום בת"א תביעה נגד נציגות הבית המשותף של הבניין (להלן: הנציגות) עקב נזק שנגרם לדירה ממים שחדרו אליה.

לטענת התובעת, הנזק נגרם מאחר שהנציגות לא ביצעה עבודות תיקון ותחזוקה בקיר הדרומי של הקומה העליונה של הבניין, שהוא גם הקיר שבדירתה. לטענתה, היא פנתה אל הנתבעת לפני יותר מ-10 שנים, וכן כל שנה, על מנת שתטפל בעובש וברטיבות בקיר. למרות פניותיה החוזרות ונשנות, נמנעה הנתבעת מאטימה נאותה מהצד החיצוני של המבנה, וכתוצאה נגרם נזק, ההולך ומחמיר, לדירתה. בשל בעיית הרטיבות, נאלצה התובעת, לטענתה, להפחית מספר פעמים, את דמי השכירות המשולמים ע"י שוכרי הדירה, וכן נאלצה לבצע במשך השנים תיקונים, ובשל כך היא תובעת מהנתבעת פיצוי בסך 48 אלף שקל.

בכתב הגנתה טוענת הנתבעת, כי הרטיבות בקיר נובעת מכך, שהמרזב היוצא מדירת הגג של התובעת, שתפקידו, בין היתר, לנקז את המים המשקים את גינת הגג של התובעת, נסתם, ולא תוקן על-ידה. כתוצאה מכך חלחלו המים לקיר הדרומי וגרמו לרטיבות.

התביעה נידונה בפני השופטת דנה פינצ'וק-אלט. תחילה פינצ'וק-אלט בתפקידי הנציגות וסמכויותיה. סעיף 65 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן "החוק") קובע: "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון".

סעיף 69 לחוק קובע: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות". במקרה דנן לא נרשם תקנון ע"י בעלי הדירות, ועל כן חל על היחסים ביניהם התקנון המצוי. סעיף 3א' לתקנון המצוי קובע: "בעלי דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה".

מכאן, שהחזקתו התקינה של הבית וניהולו מצויים במסגרת סמכויותיה של נציגות הבית המשותף, וחלק מתפקידה הוא ביצוע תיקונים בבית או ברכוש המשותף, בין השאר למניעת פגיעה בדירה או בדירות בבית ולמניעת ירידת ערכם. כאמור בסעיף 3א' לתקנון המצוי, החל בענייננו, בעל דירה אף זכאי לדרוש מהנציגות, כי תבצע תיקונים כאמור. דבר זה נקבע גם בפסיקה.

עפ"י פסק דינו של השופט בזק, בפס"ד רוס נ' הנציגות, פס"מ מה (3)418, דייר שערך תיקונים של פגמים ברכוש המשותף בעצמו, כשהתיקונים היו מחויבי המציאות ובוצעו ברמה נאותה, והוא הוציא לשם כך הוצאות סבירות, יהיה זכאי להחזר הוצאותיו מהנציגות מכוח סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט - 1979.

כאמור, טוענת התובעת, כי חובת התיקון חלה על נציגות הבית, בעוד שהנציגות טוענת, כי מקור הפגמים בקיר הוא חלחול מים מגינת הגג של התובעת, ועל כן היא האחראית לפגמים ותיקונים.

פינצ'וק-אלט אימצה את גרסת המומחה מטעם התובעת, לפיה אילו היתה הרטיבות נגרמת מסתימה במרזב או מחלחול מים העוברים דרכו לדירה, היא היתה מצויה באיזור מסוים ולא לכל אורך הקיר, ואם היה חלחול מים מהגינה, המים היו מחלחלים לא רק לקיר הדרומי, אלא גם לקירות אחרים.

לאור כל האמור לעיל, קיבלה פינצ'וק-אלט את טענתה של התובעת, כי חובת תיקון הקיר הדרומי מוטלת על כתפי הנתבעת, והנזק לקיר הוא תוצאה של אי ביצוע עבודות ההחזקה בו ולא של חלחול מים מגינת הגג. בכתב התביעה לא התבקש צו עשה לנציגות הבית לתקן את הקיר הדרומי, אלא רק פיצוי בגין נזקי התובעת והוצאותיה.

לטענת הנתבעת, במסגרת תביעת נזיקין שאינה נובעת מהחזקתו התקינה של הבית המשותף, איננה במסגרת סמכויותיה וכשרותה של נציגות הבית, שכן אינה עולה מהוראת סעיף 69 לחוק המקרקעין, שנועד למטרה מצומצמת, ותכליתה ניהול יום-יומי של ענייני הבית המשותף. לכן, לנציגות הבית המשותף אישיות משפטית מוגבלת, שאיננה כוללת את סמכותה להתדיינות בתביעת נזיקין זו.

פינצ'וק-אלט לא קיבלה מסקנה זו של הנתבעת. תביעת הנזיקין של התובעת נובעת מטענתה, כי נציגות הבית לא מילאה את חובתה לתקן את הפגמים בקיר הדרומי, לאחר שנדרשה לעשות כך ע"י התובעת. הנזקים להם טוענת התובעת נובעים מאי אחזקה תקינה של הבית המשותף, ע"י הנציגות בהתאם לתפקיד שמוטל עליה. כך נובעת התביעה מנושא אחזקת הבית המשותף, המצוי בסמכות הנתבעת.

השאלה, אם ניתן לתבוע את נציגות הבית המשותף בתביעת נזיקין התעוררה בפס"ד רוזנגרטו נ' נציגות הבית המשותף, פ"מ נה (3) 164, וכך קבע השופט אבן-ארי בעמ' 169:

"בבוא בית המשפט לפרש את סעיף 69 הנ"ל בדרך הפרשנות הראויה, אין להתעלם מן היחס שבין הטקסט של החוק, אלא יש לנקוט פרשנות במובנה הרחב... בענייננו נראה, כי כשם שנציגות הבית המשותף חייבת לדאוג להחזקות התקינה ולניהולו התקין של הבית המשותף, ולצורך זה היא אף רשאית להגיש תביעה משפטית, כך אין שום מניעה, כי היא תהיה גם נתבעת בתביעה אזרחית שעניינה מחדלה להחזיק ולנהל את הבית המשותף באופן תקין ובהתאם לחוק. נראה לי, כי סוגיית החזקות התקינה של הבית המשותף נכללת בתוך מסגרת סמכותה המוגבלת של האישיות המשפטית הנקראת 'נציגות הבית המשותף', ועל לא היה מקום למחקה מן התביעה".

לכך מצטרפת גם קביעת השופטת טרנברג-אליעז, שם בעמ' 173: "היותה של הנציגות אישיות משפטית, טומנת בחובה את הכוח לתבוע ולהיתבע. הגבלת פעילותה לנושאים של אחזקה וניהול (סעיף 69 לחוק המקרקעין), תוחמת ומגבילה את כוחותיה המשפטיים לנושאים הללו בלבד. בעידן של שינויים מרחיקי לכת בתורת הנזיקין... יהא זה נכון לראות את הנציגות כמייצגת את כלל בעלי הדירות, השותפים ברכוש המשותף, כלפי מי שניזוק עקב רשלנות בניהול הבית המשותף ואחזקתו".

לאור האמור לעיל, קובעת פינצ'וק-אלט, כי לנתבעת אישיות משפטית לצורך תביעת נזיקין זו, ואין למחוק את התביעה נגדה. הנתבעת טענה, כי התובעת היתה חייבת להקטין את נזקיה, ולשם כך היה עליה לתקן את הנזקים, ובמידה שהאחריות לתיקונם מוטלת על הנתבעת, לדרוש מאוחר יותר עלותם והוצאות שנגרמו לתובעת. מאחר שהתובעת לא עשתה כן - אין לחייב את הנתבעת בגין הנחות שניתנו בדמי השכירות.

השופטת לא קיבלה טענה זו. ראשית, באשר לפינוי הגינה, היא, כאמור, אינה המקור לחלחול המים בקיר. באשר לתיקון הקיר, אין לדרוש מהתובעת שתבצע עבודה שהנציגות לא יכולה לעמוד בה, בין היתר, בשל עלותה. בנוסף, התובעת טענה, כי ביצעה תיקונים של נזקי הרטיבות ויש בכך ניסיון להקטין את הנזק. לפיכך אין לומר, כי התובעת לא עמדה בחובתה להקטין את הנזק, וכי יש לשלול ממנה את הפיצוי על ההנחות שנאלצה לתת לשוכרי הדירה, או להפחית ממנו.

התוצאה הסופית: התביעה התקבלה במלואה. (ת.א 105282/09).

בשם התובעת: עו"ד א. סיימון בשם הנתבעת: עו"ד ר. חסין

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988